Los Olivos es donde la cuenta cambia de escala: con una referencia de precio de oferta de S/ 3.600 por m², un 2 dormitorios de 65 m² sale alrededor de S/ 234.000 y la entrada completa ronda los S/ 54.510. Es menos de la mitad de lo que pide el mismo metraje en el eje sur de la ciudad.
Datos clave
- Precio por m² (referencia de oferta): S/ 3.600.
- 2 dormitorios (65 m²): alrededor de S/ 234.000.
- Entrada completa: cerca de S/ 54.510.
- Cuota estimada: S/ 1.625 al mes a 20 años.
Precio total por tipología en Los Olivos
Nota importante: en varios tramos de esta tabla el precio queda cerca o por debajo del umbral donde la alcabala pesa poco, porque las primeras 10 UIT (S/ 55.000) no están afectas:
| Tipología | Precio estimado | Inicial 20% | Alcabala | Cuota a 20 años |
|---|---|---|---|---|
| 45 m² · 1 dormitorio | S/ 162.000 | S/ 32.400 | S/ 3.210 | S/ 1.125 |
| 65 m² · 2 dormitorios | S/ 234.000 | S/ 46.800 | S/ 5.370 | S/ 1.625 |
| 85 m² · 3 dormitorios | S/ 306.000 | S/ 61.200 | S/ 7.530 | S/ 2.124 |
| 110 m² · 3 dormitorios amplio | S/ 396.000 | S/ 79.200 | S/ 10.230 | S/ 2.749 |
La entrada de verdad: inicial, alcabala y gastos
El error más común al presupuestar es guardar solo la cuota inicial. Sobre un 2 dormitorios de 65 m² en Los Olivos, la cuenta completa del día de la firma queda así:
- Inicial del 20%: S/ 46.800.
- Alcabala: S/ 5.370 (3% del precio menos las 10 UIT no afectas).
- Notaría, registro y tasación: alrededor de S/ 2.340, tomando el 1% del precio como referencia gruesa.
- Total a tener disponible: cerca de S/ 54.510, es decir un 23% del precio.
Esa diferencia entre el 20% que uno tenía en la cabeza y el 23% real es la que hace que muchas compras se caigan a última hora. Puedes afinar el impuesto con la Calculadora de Alcabala y revisar la Alcabala 2026: cuánto pagas realmente y desde qué monto se aplica; el detalle del porcentaje de inicial está en Cuota inicial para comprar vivienda en Perú: cuánto necesitas realmente en 2026.
¿Qué ingreso pide el banco para ese departamento?
Con inicial del 20%, el préstamo del 2 dormitorios sería de S/ 187.200 y la cuota estimada de S/ 1.625 al mes a 20 años. A esa cuota hay que sumarle los seguros de desgravamen e inmueble, que en la práctica agregan cerca de un 8%: el pago mensual efectivo queda en torno a S/ 1.755.
Los bancos suelen aceptar que ese pago no pase del 30% al 35% del ingreso neto familiar. Con el criterio más conservador, el hogar necesitaría alrededor de S/ 5.848 netos al mes para calificar por un departamento así en Los Olivos. Si el ingreso es menor, las salidas reales son tres: subir la inicial, sumar un cotitular o mirar una tipología más chica.
Antes de ilusionarse conviene saber cuánto presta el banco: lo explicamos en cuánto me presta el banco según mi sueldo y en qué mira el banco además del score.
Qué se compra con ese presupuesto en Los Olivos
Los Olivos es el corazón residencial de Lima Norte y creció de la mano de una clase media que construyó su propio distrito. Hoy conviven tres productos: la vivienda multifamiliar consolidada de los años noventa, los proyectos nuevos sobre avenidas como Antúnez de Mayolo o Alfredo Mendiola, y una franja de oferta de vivienda social.
Para el comprador de primera vivienda, es probablemente el mercado donde el ingreso familiar promedio alcanza con más holgura: la cuota estimada de un 2 dormitorios queda en el orden de S/ 1.625, un rango en el que sí entra un hogar de dos sueldos formales.
Revisa el precio del m² en Los Olivos 2026 y cómo es vivir en Los Olivos.
Lo que hay que mirar dos veces
- Saneamiento del edificio: confirma que exista declaratoria de fábrica e independización inscritas; sin eso el banco no financia.
- Licencia del proyecto: en obra nueva, pídela antes de separar.
- Área ocupada real: compara lo que dice el aviso con lo que dice la partida registral.
- Avenida o interior: la avenida da conectividad y ruido; el interior da tranquilidad y menor liquidez de reventa.
La lista completa de gastos de la operación está en cuánto cuesta en total comprar una casa en el Perú.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto necesito ganar para comprar en Los Olivos?
Para el 2 dormitorios de la tabla, con 20% de inicial, el ingreso familiar sugerido ronda los S/ 5.848 netos mensuales.
¿Cuánto cuesta un departamento de 1 dormitorio en Los Olivos?
Un 45 m² se estima en S/ 162.000, con una cuota cercana a S/ 1.125 al mes.
¿Estos precios incluyen estacionamiento?
No. En Los Olivos el estacionamiento suele venderse aparte y se registra como unidad independiente, así que súmalo al presupuesto y recuerda que también paga alcabala.
¿Puedo comprar con menos del 20% de inicial?
Sí, hay productos con 10%, pero la cuota sube y casi siempre la tasa también. Con 10% de inicial la cuota del 2 dormitorios pasaría de S/ 1.625 a S/ 1.828.
¿El precio por m² es el mismo en todo el distrito?
No. Es una referencia de precio de oferta, es decir, de lo que piden los vendedores, no de lo que se termina pagando: dentro de Los Olivos hay ejes que están claramente por encima y calles que están por debajo. Úsalo como punto de partida, no como tasación.
Y en el distrito de al lado: el mismo cálculo para Comas.
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Para ver qué hay disponible ahora mismo: propiedades en Los Olivos.
Si estás mirando propiedades en Los Olivos, puedes ver estos recorridos en video antes de visitar: Vendo Departamento + Cochera Villa Sol los Olivos, Remato $232,000 – los Olivos y Vendo Piso 2 y 3 + Mas Aires 390m2 en Urb. el Trebol / los Olivos. Hay más en recorridos en video.
Fuentes
- Notas de Estudios del BCRP N.º 16 — Indicadores del mercado inmobiliario, 4T2025
- Indicador de precios de venta y alquiler de departamentos — Banco Central de Reserva del Perú
- Impuesto de Alcabala — Servicio de Administración Tributaria de Lima
- Tasas de interés del sistema financiero — Superintendencia de Banca, Seguros y AFP
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