Vivir en San Borja en un departamento de 2 dormitorios de 65 m² parte de unos S/ 2.014 al mes de alquiler, según el indicador de alquiler del BCRP. Ese es el piso, no el total: al alquiler hay que sumarle el mantenimiento del edificio, los arbitrios, los servicios y —si el departamento es tuyo— el impuesto predial. Es un distrito de familias, con contratos largos y poca rotación: el presupuesto es más previsible que en los distritos con alta demanda de estadías cortas.
Datos clave de San Borja
- Alquiler de 65 m²: alrededor de S/ 2.014 al mes (US$ 110 por m² al año, BCRP).
- Precio de compra: cerca de S/ 6.760 por m², con una rentabilidad bruta del alquiler de 5,5 %.
- Predial de un predio con autovalúo de S/ 300.000: S/ 1.470 al año, es decir unos S/ 123 al mes.
- Piso del presupuesto mensual: desde S/ 2.137 contando renta y predial prorrateado, sin mantenimiento ni servicios.
- Lo que falta sumar: mantenimiento del edificio, arbitrios municipales, luz, agua, gas e internet.
El presupuesto, concepto por concepto
La cifra que circula en internet como "costo de vida" casi nunca dice de dónde sale. Esta tabla separa lo que ya está medido de lo que depende de tu edificio y de tu consumo, con la forma de averiguar cada dato en pocos minutos:
| Concepto | Cuánto | Cómo lo averiguas exactamente |
|---|---|---|
| Alquiler de 65 m² | S/ 2.014 al mes | Indicador de alquiler del BCRP para el distrito, sobre 65 m² |
| Mantenimiento del edificio | Depende del edificio | Pídele al propietario el último recibo de la junta de propietarios antes de firmar |
| Arbitrios municipales | Depende del predio | Consulta el estado de cuenta en la municipalidad con el código de contribuyente |
| Impuesto predial (solo propietario) | S/ 123 al mes en el ejemplo | Se calcula sobre el autovalúo de la declaración jurada, no sobre el precio de venta |
| Luz, agua, gas e internet | Según consumo | Pide los tres últimos recibos del departamento: es el mejor predictor de tu propio gasto |
Elaboración de EximiaHaus. La renta proviene del indicador de alquiler del BCRP (4T2025) y el predial se calcula con los tramos vigentes y la UIT 2026 de S/ 5.500. Los conceptos variables no se estiman a propósito: dependen del edificio y del consumo de cada hogar.
¿Qué hace caro o barato vivir en San Borja?
San Borja tiene mucho departamento de 3 dormitorios, así que el ticket total sube por metraje más que por precio unitario. A favor del inquilino juega la estabilidad: menos rotación significa menos presión para subir la renta en cada renovación.
Alquilar o comprar: cómo cambia el número
Quien alquila paga renta y servicios; quien compra cambia la renta por una cuota, y suma predial, arbitrios y mantenimiento a su cargo. Con un precio de compra cercano a S/ 6.760 por m², un 65 m² en San Borja se mueve alrededor de S/ 439.400, y la cuota que sale de ahí depende de tu inicial y de tu plazo. Puedes verla con tus propios números en la calculadora de crédito hipotecario, que además tiene el modo inverso: cuánto te alcanza según el sueldo que tienes.
Tres cosas que suben el presupuesto sin que las veas
- El mantenimiento de un edificio con muchas áreas comunes. Piscina, gimnasio, ascensores y personal de seguridad se reparten entre las unidades: dos departamentos idénticos en edificios distintos pueden tener recibos muy diferentes.
- El estacionamiento y el depósito. A veces se alquilan aparte, y en la compra tienen partida propia: revisa si están incluidos antes de comparar precios.
- La renovación anual del alquiler. Un contrato sin regla de reajuste deja la subida a negociación abierta; conviene pactar desde el inicio cómo y cuándo se revisa la renta.
Si vas a mudarte a San Borja
Antes de firmar, mira la oferta real del distrito y no solo el promedio: en el buscador de propiedades puedes filtrar por distrito, tipo y precio, y comparar lo que hay disponible hoy con la cifra de referencia de este artículo. Si en cambio eres propietario y quieres saber cuánto renta o cuánto vale tu inmueble aquí, el Valorizador Inmobiliario te da una estimación al instante y la calculadora de rentabilidad de alquiler te dice qué queda después de vacancia, gastos e impuestos.
Para seguir con San Borja
Revisa también cómo es vivir en San Borja, cuánto cuesta alquilar un departamento en San Borja, cuánto cuesta un departamento en San Borja, el precio del m² en San Borja, si conviene comprar o alquilar en San Borja.
Preguntas frecuentes
¿La cifra incluye comida y transporte?
No. Este presupuesto es el de la vivienda: alquiler o cuota, mantenimiento, arbitrios, predial y servicios. Alimentación y movilidad dependen del hogar, no del distrito.
¿Cuánto se pide de garantía al alquilar?
Lo habitual es un mes de garantía y un mes de adelanto, pero se negocia: pídelo por escrito en el contrato, con la forma y el plazo de devolución.
¿El mantenimiento lo paga el inquilino o el propietario?
Salvo pacto distinto, el gasto ordinario de mantenimiento lo asume quien ocupa el inmueble; las obras estructurales del edificio, el propietario.
¿Puedo pedir los recibos antes de firmar?
Sí, y deberías. Los tres últimos recibos de luz, agua y mantenimiento te dan el costo real de ese departamento, no el promedio del distrito.
¿Cada cuánto se actualiza el indicador del BCRP?
Se publica trimestralmente en la nota de estudios del mercado inmobiliario; la referencia de este artículo corresponde al 4T2025.
San Borja es uno de los tres distritos que cumplen la recomendación de la OMS: compáralo en el ranking de área verde por habitante en Lima.
Fuentes
- BCRP — Indicadores del mercado inmobiliario: precios de venta y alquiler de departamentos
- TUO de la Ley de Tributación Municipal (D.S. 156-2004-EF) — impuesto predial y arbitrios
- Osinergmin — pliegos tarifarios de electricidad y gas natural
Cómo te ayuda EximiaHaus
Para pasar del presupuesto a la decisión:
- Buscador de propiedades — filtra por distrito, precio y tipo de inmueble en todo el Perú.
- Calculadora de cuota de crédito hipotecario — calcula tu cuota mensual con seguros incluidos, o averigua cuánto te alcanza según el sueldo que tienes.
- Calculadora de rentabilidad de alquiler — calcula la rentabilidad bruta y neta de tu inmueble descontando vacancia, gastos e impuestos.
- Valorizador Inmobiliario — estima el valor de tu propiedad al instante con nuestro modelo de IA y datos reales del mercado.
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