El metro cuadrado en San Borja tiene una mediana de venta de US$ 2.000, unos S/ 6.760 al tipo de cambio de agosto de 2026, según el BCRP al cuarto trimestre de 2025. Subió 7,7% en el año. Su rasgo distintivo en la tabla es otro: con un PER de 18,1 años, es el segundo distrito donde más tarda el alquiler en devolver el precio de compra.
Datos clave de San Borja
- Mediana de venta: US$ 2.000/m² ≈ S/ 6.760/m² (BCRP, 4T2025).
- Variación anual: +7,7% frente a los US$ 1.857/m² del cuarto trimestre de 2024.
- Alquiler: US$ 110 anuales por m², por debajo del promedio de la muestra (121).
- PER: 18,1 años, el segundo más alto después de Surco. Rentabilidad bruta aproximada de 5,5%.
- Nexo Inmobiliario sitúa los proyectos nuevos entre S/ 7.200 y S/ 7.400/m².
Los números de San Borja
| Indicador | San Borja | Promedio 12 distritos |
|---|---|---|
| Venta (mediana) | US$ 2.000/m² · S/ 6.760 | US$ 1.967/m² · S/ 6.648 |
| Alquiler anual | US$ 110/m² | US$ 121/m² |
| PER (años) | 18,1 | 16,3 |
| Rentabilidad bruta aproximada | 5,5% | 6,1% |
| Variación interanual | +7,7% | +8,4% |
El patrón se parece al de Surco: precio de venta por encima del promedio y alquiler por debajo. La causa probable también es parecida — predominio de vivienda familiar amplia y de propietarios que habitan el inmueble— con un matiz propio: San Borja tiene una proporción alta de departamentos de tres dormitorios en edificios de densidad media, un producto que se vende bien y se alquila con menos rotación.
Lo mejor de San Borja
San Borja es una rareza en Lima: un distrito planificado. Nació en 1983 sobre terrenos de la antigua hacienda San Borja y del proyecto habitacional de la Residencial San Felipe de la época, con una traza ordenada, manzanas regulares, ciclovías tempranas y una dotación de parques inusual para la ciudad. Quien camina por sus alamedas nota de inmediato que no creció por acumulación, sino por diseño.
Ese diseño incluyó suelo para cultura, y ahí está su mayor activo. En pocas manzanas conviven el Gran Teatro Nacional, la sala de conciertos más importante del país; el Museo de la Nación; la Biblioteca Nacional del Perú; y el Parque de la Muralla de la ciencia y el planetario. Es la mayor concentración de equipamiento cultural del Perú, y funciona: los fines de semana el eje de la avenida Javier Prado con Aviación se llena de familias que van a un espectáculo, no a un centro comercial.
Súmale una virtud práctica: San Borja está en el centro geográfico de la Lima moderna, con acceso directo a la Línea 1 del Metro por las estaciones de la avenida Aviación, y a los ejes de Javier Prado y Angamos. Desde ahí se llega a San Isidro, Miraflores o Surco en tiempos razonables, algo que no todos los distritos residenciales de su nivel pueden decir.
¿Para quién es San Borja?
El perfil clásico es la familia que busca un tres dormitorios con áreas verdes cerca y buena conectividad, sin pagar el precio de San Isidro. Los números lo confirman: su mediana está apenas por encima del promedio de los doce distritos, con equipamiento urbano que compite con el de zonas bastante más caras.
Para inversión pura de renta, en cambio, hay distritos más eficientes: con 5,5% de rentabilidad bruta aproximada queda por debajo del promedio, y muy por debajo de Surquillo o Pueblo Libre.
Si vas a vender en San Borja
Tu comprador probable es una familia que compara distribución y entorno antes que precio por m². Muestra el recorrido completo, los ambientes reales y el entorno inmediato: parques, colegios, distancia a la estación del metro. Ese bloque de entorno es el que más consultas ahorra y el que menos gente graba.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta el metro cuadrado en San Borja en 2026?
La mediana es de US$ 2.000/m², unos S/ 6.760 con el tipo de cambio de agosto de 2026, según el BCRP al cuarto trimestre de 2025. Los proyectos nuevos se ubican entre S/ 7.200 y S/ 7.400/m² según Nexo Inmobiliario.
¿San Borja es buena zona para invertir en alquiler?
Su rentabilidad bruta aproximada es de 5,5%, por debajo del promedio de 6,1% de los doce distritos medidos. Es un distrito de vivienda familiar más que de renta, con menor rotación de inquilinos.
¿Qué tan bien conectado está San Borja?
Muy bien para su categoría: cuenta con estaciones de la Línea 1 del Metro sobre la avenida Aviación y acceso directo a los ejes de Javier Prado y Angamos, lo que lo sitúa a distancias razonables de San Isidro, Miraflores y Surco.
¿Por qué San Borja tiene tantos museos y teatros?
Porque es un distrito planificado desde su creación en 1983, y esa planificación reservó suelo para equipamiento cultural. Hoy concentra el Gran Teatro Nacional, el Museo de la Nación y la Biblioteca Nacional en pocas manzanas.
¿San Borja subió de precio en 2026?
Sí, 7,7% interanual en dólares, pasando de US$ 1.857/m² a US$ 2.000/m² entre el cuarto trimestre de 2024 y el de 2025, un alza ligeramente por debajo del promedio de la muestra.
La comparación entre cuota y renta, con los números del distrito: si conviene comprar o alquilar en San Borja.
Fuentes
- Notas de Estudios del BCRP N.º 16 — Indicadores del mercado inmobiliario, 4T2025 (09/03/2026)
- Indicador de precios de venta y alquiler de departamentos — Banco Central de Reserva del Perú
- Precio del m² por distrito en Lima, comparativa con datos de Nexo Inmobiliario 2025 (vía Tale Inmobiliaria)
- Venta de departamentos en Lima, primer semestre 2026 — CODIP (vía ASPAI, 22/07/2026)
- Valorizador Inmobiliario — EximiaHaus
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