El metro cuadrado de departamento en San Borja tiene una mediana de venta de US$ 2.099, unos S/ 7.108 al tipo de cambio promedio del trimestre, según el BCRP al primer trimestre de 2026, el último publicado. Subió 7,9 % en un año, menos que el promedio de los doce distritos (+10,9 %). Su rasgo distintivo en la tabla es otro: con un PER de 17,6 años, es el tercer distrito donde más tarda el alquiler en devolver el precio de compra, después de Surco y Miraflores.
Datos clave de San Borja
- Mediana de venta: US$ 2.099/m² ≈ S/ 7.108/m² (BCRP, serie PD17461PQ, 1T2026).
- Variación anual: +7,9 % frente a los US$ 1.944/m² del primer trimestre de 2025. En el cuarto trimestre de 2025 había marcado US$ 2.000.
- Alquiler: unos US$ 119 anuales por m² (precio ÷ PER), por debajo del promedio de la muestra (122).
- PER: 17,6 años (BCRP, serie PD41947PQ, 1T2026), el tercero más alto después de Surco (18,2) y Miraflores (17,8); en el cuarto trimestre de 2025 era el segundo, con 18,1. Rentabilidad bruta aproximada de 5,7 %.
Precio del m² en San Borja hoy: dato oficial, avisos y cuota
| Indicador | San Borja | Fuente y periodo |
|---|---|---|
| Venta por m² (departamentos) | US$ 2.099 · S/ 7.108 | BCRP, primer trimestre de 2026 |
| Alquiler por m² al mes (derivado: precio ÷ PER ÷ 12) | US$ 9,9 · S/ 33,7 | BCRP, primer trimestre de 2026 |
| Variación trimestral (US$) | +5,0 % frente a T4-2025 (US$ 2.000/m²) | serie BCRP |
| Variación anual (US$) | +7,9 % | serie BCRP |
| PER y rentabilidad bruta | 17,6 años · 5,7 % | BCRP, primer trimestre de 2026 |
| Mediana del precio pedido por m² en venta (departamentos) | US$ 1.743 · S/ 5.903 | avisos activos en EximiaHaus, hoy |
| Valor arancelario del suelo (fiscal, no de mercado) | S/ 384 por m² de terreno | MEF, R.M. N.° 514-2025-EF/15, ejercicio 2026 |
Cuota de referencia: un departamento de 70 m² en San Borja cuesta unos S/ 497.560 al m² del BCRP (primer trimestre de 2026); con 10 % de inicial y 20 años, la cuota con la TEA promedio de los créditos hipotecarios en soles de la banca (7,68 %, SBS al 4 de noviembre de 2026) es S/ 3.586 al mes, sin seguros ni comisiones; el ingreso familiar de referencia (cuota ≤ 30 %) es S/ 11.954. Compara la cuota en San Borja banco por banco.
Todo sobre San Borja: zonas, avisos y agentes · San Borja en el mapa del precio del m² · Propiedades en venta en San Borja
Precio del m² en los distritos vecinos de Lima Top: Miraflores · San Isidro · Surco · La Molina.
Fuentes: BCRP, precios de venta de departamentos por distrito (serie PD17461PQ) e indicador PER (serie PD41947PQ), primer trimestre de 2026, publicado el 31-07-2026; soles a S/ 3,387 por dólar. MEF, R.M. N.° 514-2025-EF/15 (29 de octubre de 2025), mediana de los valores arancelarios por vía del distrito: valor fiscal para el autovalúo y el predial, no precio de mercado. Avisos: propiedades activas publicadas en EximiaHaus (precio pedido por el anunciante, no de cierre; mediana sin atípicos y solo con 5 avisos o más). Tasas: SBS, tasa de interés promedio del sistema bancario, préstamos hipotecarios para vivienda en soles. Este bloque se actualiza solo con el último dato publicado.
Para comparar con calma: vivir, comprar y alquilar en San Borja, con precios, zonas, avisos y agentes en una sola página.
Los números de San Borja
| Indicador | San Borja | Promedio 12 distritos |
|---|---|---|
| Venta (mediana) | US$ 2.099/m² · S/ 7.108 | US$ 2.042/m² · S/ 6.916 |
| Alquiler anual (precio ÷ PER) | US$ 119/m² | US$ 122/m² |
| PER (años) | 17,6 | 16,7 |
| Rentabilidad bruta aproximada | 5,7 % | 6,0 % |
| Variación interanual en US$ | +7,9 % | +10,9 % |
El patrón se parece al de Surco: alquiler por debajo del promedio y uno de los PER más altos de la muestra, aunque aquí con un precio de venta algo por encima del promedio (en Surco queda por debajo). La causa probable también es parecida — predominio de vivienda familiar amplia y de propietarios que habitan el inmueble— con un matiz propio: San Borja tiene una proporción alta de departamentos de tres dormitorios en edificios de densidad media, un producto que se vende bien y se alquila con menos rotación.
Lo que viene antes y después de este paso está en cuánto cuesta una tasación y cuánto vale tu casa.
Para ver cómo encaja esto con el resto del cálculo del precio, revisa cómo se fija el precio de venta de una propiedad en el Perú.
Lo mejor de San Borja
San Borja es una rareza en Lima: un distrito planificado. Nació en 1983 sobre terrenos de la antigua hacienda San Borja y del proyecto habitacional de la Residencial San Felipe de la época, con una traza ordenada, manzanas regulares, ciclovías tempranas y una dotación de parques inusual para la ciudad. Quien camina por sus alamedas nota de inmediato que no creció por acumulación, sino por diseño.
Ese diseño incluyó suelo para cultura, y ahí está su mayor activo. En pocas manzanas conviven el Gran Teatro Nacional, la sala de conciertos más importante del país; el Museo de la Nación; la Biblioteca Nacional del Perú; y el Parque de la Muralla de la ciencia y el planetario. Es la mayor concentración de equipamiento cultural del Perú, y funciona: los fines de semana el eje de la avenida Javier Prado con Aviación se llena de familias que van a un espectáculo, no a un centro comercial.
Súmale una virtud práctica: San Borja está en el centro geográfico de la Lima moderna, con acceso directo a la Línea 1 del Metro por las estaciones de la avenida Aviación, y a los ejes de Javier Prado y Angamos. Desde ahí se llega a San Isidro, Miraflores o Surco en tiempos razonables, algo que no todos los distritos residenciales de su nivel pueden decir.
¿Para quién es San Borja?
El perfil clásico es la familia que busca un tres dormitorios con áreas verdes cerca y buena conectividad, sin pagar el precio de San Isidro. Los números lo confirman: su mediana está apenas por encima del promedio de los doce distritos, con equipamiento urbano que compite con el de zonas bastante más caras.
Para inversión pura de renta, en cambio, hay distritos más eficientes: con 5,7 % de rentabilidad bruta aproximada queda por debajo del promedio (6,0 %), muy por debajo de Surquillo (6,7 %) y algo por debajo de Pueblo Libre (5,9 %).
Si vas a vender en San Borja
Tu comprador probable es una familia que compara distribución y entorno antes que precio por m². Muestra el recorrido completo, los ambientes reales y el entorno inmediato: parques, colegios, distancia a la estación del metro. Ese bloque de entorno es el que más consultas ahorra y el que menos gente graba.
¿Cuánto cuesta vivir en San Borja al mes?
Vivir en San Borja en un departamento de 2 dormitorios de 65 m² parte de unos S/ 2.191 al mes de alquiler, según el precio y el PER del BCRP. Ese es el piso, no el total: al alquiler hay que sumarle el mantenimiento del edificio, los arbitrios, los servicios y —si el departamento es tuyo— el impuesto predial. Es un distrito de familias, con contratos largos y poca rotación: el presupuesto es más previsible que en los distritos con alta demanda de estadías cortas.
| Concepto | Cuánto | Cómo lo averiguas exactamente |
|---|---|---|
| Alquiler de 65 m² | S/ 2.191 al mes | Precio del m² del BCRP ÷ PER del distrito, sobre 65 m² |
| Mantenimiento del edificio | Depende del edificio | Pídele al propietario el último recibo de la junta de propietarios antes de firmar |
| Arbitrios municipales | Depende del predio | Consulta el estado de cuenta en la municipalidad con el código de contribuyente |
| Impuesto predial (solo propietario) | S/ 123 al mes en el ejemplo | Se calcula sobre el autovalúo de la declaración jurada, no sobre el precio de venta |
| Luz, agua, gas e internet | Según consumo | Pide los tres últimos recibos del departamento: es el mejor predictor de tu propio gasto |
Elaboración de EximiaHaus. La renta se calcula con el precio y el PER del BCRP (1T2026; alquiler = precio ÷ PER, al tipo de cambio de S/ 3,387) y el predial se calcula con los tramos vigentes y la UIT 2026 de S/ 5.500. Los conceptos variables no se estiman a propósito: dependen del edificio y del consumo de cada hogar.
¿Conviene comprar o alquilar en San Borja?
En San Borja, un departamento de 65 m² cuesta alrededor de S/ 462.020 a la mediana del distrito, y ese mismo departamento se alquila en torno a S/ 2.191 al mes. Con 20 % de cuota inicial y un crédito a 20 años a una TEA de 7,65 % (promedio de la SBS en soles), la cuota queda cerca de S/ 2.954: esa diferencia, y no el gusto por el distrito, es lo que decide.
La cuota estimada supera la renta en unos S/ 750 al mes, con un PER de 17,6 años, el tercero más alto de la muestra. San Borja es un mercado de familias con contratos largos y rotación baja: para el que alquila, eso significa estabilidad; para el que compra, un activo que se coloca bien pero rinde poco como inversión.
| Concepto | Comprar | Alquilar |
|---|---|---|
| Desembolso inicial | S/ 92.404 más gastos de cierre | Garantía y adelanto |
| Pago mensual | S/ 2.954 más seguros y mantenimiento | S/ 2.191 más mantenimiento |
| Horizonte que lo justifica | Varios años en el mismo lugar | Menos de tres o cuatro años |
| Riesgo | Precio, tasa y liquidez | Subida de renta y mudanzas |
| Al final del período | Patrimonio | Flexibilidad |
Elaboración de EximiaHaus con el precio y el PER del BCRP (1T2026; alquiler = precio ÷ PER) y la TEA hipotecaria promedio en soles de la SBS. La cuota es estimada y no incluye seguros ni mantenimiento.
Para seguir con San Borja: revisa el precio del m² en todos los distritos de Lima, las zonas de Lima y qué distritos comprende cada una y cómo es vivir en San Borja.
Mapa interactivo: compara San Borja con el resto de Lima y el Callao en el mapa del precio del m² en Lima. Tocas un distrito o una zona y ves su precio de venta y de alquiler por m², la rentabilidad bruta y cuánto cambió en un año, con la fuente de cada cifra.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta el metro cuadrado en San Borja en 2026?
La mediana es de US$ 2.099/m², unos S/ 7.108 con el tipo de cambio promedio del trimestre, según el BCRP al primer trimestre de 2026, el último publicado.
¿San Borja es buena zona para invertir en alquiler?
Su rentabilidad bruta aproximada es de 5,7 %, por debajo del promedio de 6,0 % de los doce distritos medidos. Es un distrito de vivienda familiar más que de renta, con menor rotación de inquilinos.
¿Qué tan bien conectado está San Borja?
Muy bien para su categoría: cuenta con estaciones de la Línea 1 del Metro sobre la avenida Aviación y acceso directo a los ejes de Javier Prado y Angamos, lo que lo sitúa a distancias razonables de San Isidro, Miraflores y Surco.
¿Por qué San Borja tiene tantos museos y teatros?
Porque es un distrito planificado desde su creación en 1983, y esa planificación reservó suelo para equipamiento cultural. Hoy concentra el Gran Teatro Nacional, el Museo de la Nación y la Biblioteca Nacional en pocas manzanas.
¿San Borja subió de precio en 2026?
En dólares, sí: 7,9 % interanual, de US$ 1.944/m² en el primer trimestre de 2025 a US$ 2.099/m² en el primero de 2026, un alza por debajo del +10,9 % del promedio de la muestra. En soles, por la caída del dólar, bajó 1,2 %.
La comparación entre cuota y renta, con los números del distrito: Precio del m² en San Borja 2026: cuánto cuesta comprar y si todavía conviene.
Seguir leyendo
- Precio del m² en La Punta 2026: el distrito más caro del Callao y el de menos oferta
- Precio del m² en La Perla 2026: el distrito más demandado del Callao
- ¿Cuánto cuesta un departamento de tres dormitorios en Lima en 2026?
- Precio del m² en Lurín 2026: el suelo que Lima todavía tiene disponible
- Precio del m² en Chaclacayo 2026: sol, terreno grande y un mercado de casas
- Precio del m² en Cieneguilla 2026: el distrito de las casas de campo de Lima
- Precio del m² en Santa Rosa 2026: el balneario más pequeño de Lima Norte
- ¿Cuántos m² te alcanzan en Lima según tu presupuesto? Tabla 2026 por distrito
Si tu situación es algo distinta, mira Departamentos de 40 a 60 m²: por qué concentran la mitad de las ventas en Lima.
Y si ya quieres comparar opciones reales: propiedades en San Borja.
Relacionado: ¿Cómo respondo a "prefiero venderlo yo mismo"?.
Relacionado: ¿Qué digo si me piden bajar la comisión?.
Si esto te toca de cerca: ¿Cuáles son las señales de que un cliente va a comprar?.
Relacionado: ¿Qué respondo a "lo voy a pensar"?.
Si estás mirando propiedades en San Borja, puedes ver estos recorridos en video antes de visitar: Dúplex en Venta – Chacarilla, San Borja, Gran Duplex en Chacarilla - San Borja y Exclusivo Departamento en San Borja. Hay más en recorridos en video.
Fuentes
- Notas de Estudios del BCRP N.º 16 — Indicadores del mercado inmobiliario, 4T2025 (09/03/2026)
- BCRP — Serie PD17461PQ, venta de departamentos en San Borja (US$ por m²), 1T2026
- Indicador de precios de venta y alquiler de departamentos — Banco Central de Reserva del Perú
- Venta de departamentos en Lima, primer semestre 2026 — CODIP (vía ASPAI, 22/07/2026)
- Valorizador Inmobiliario — EximiaHaus
Cómo te ayuda EximiaHaus
Si vas a comprar o vender aquí, la referencia distrital es el punto de partida, no la respuesta:
- Valorizador Inmobiliario — estima el valor de tu propiedad al instante con nuestro modelo de IA y datos reales del mercado.
- Tasación certificada — informe firmado por perito acreditado, listo para el banco, la notaría o un juzgado.
- Buscador de propiedades — filtra por distrito, precio y tipo de inmueble en todo el Perú.
- Difusión multicanal y contenido — el equipo produce el contenido de tu propiedad —fotos optimizadas con IA, video vertical y reel con voz en off— y lo difunde en TikTok, Facebook, Instagram y YouTube con el formato propio de cada red.
¿Prefieres que te asesoremos directamente? Escríbenos por WhatsApp desde la página de servicios y te respondemos el mismo día.
Mira el video de San Borja (2 min)