San Borja alquila a US$ 110 anuales por m², lo que deja un 2 dormitorios de 65 m² en torno a S/ 2.014 mensuales. Es un mercado de familias, con contratos largos y rotación baja: menos vacancia, pero también menos margen para subir la renta cada año.
Datos clave
- Alquiler anual: US$ 110 por m².
- 2 dormitorios (65 m²): renta estimada de S/ 2.014 al mes.
- 3 dormitorios (85 m²): cerca de S/ 2.634 al mes.
- Rentabilidad bruta: 5,5% anual.
Renta mensual por tipología en San Borja
La tipología familiar de tres dormitorios es la que más se busca aquí, y suele colocarse rápido:
| Tipología | Renta mensual estimada | Impuesto 5% | Vacancia y reserva | Queda limpio |
|---|---|---|---|---|
| 45 m² · 1 dormitorio | S/ 1.394 | S/ 70 | S/ 186 | S/ 1.138 |
| 65 m² · 2 dormitorios | S/ 2.014 | S/ 101 | S/ 269 | S/ 1.644 |
| 85 m² · 3 dormitorios | S/ 2.634 | S/ 132 | S/ 351 | S/ 2.151 |
| 110 m² · 3 dormitorios amplio | S/ 3.408 | S/ 170 | S/ 454 | S/ 2.784 |
De la renta bruta a lo que realmente entra al bolsillo
El aviso dice un número y la cuenta bancaria recibe otro. Sobre el 2 dormitorios de 65 m² en San Borja, con renta estimada de S/ 2.014, así se descompone el año:
- Renta bruta anual: S/ 24.167.
- Impuesto de primera categoría (5%): S/ 1.208 al año, que se paga mes a mes.
- Un mes de vacancia: S/ 2.014, el promedio razonable entre un inquilino y el siguiente.
- Reserva de mantenimiento (5%): S/ 1.208 para pintura, grifería, cerrajería y lo que aparezca.
- Neto estimado: S/ 19.737 al año, es decir unos S/ 1.644 mensuales en promedio.
El impuesto no es negociable, pero desde 2026 se declara en el mes en que efectivamente cobras (criterio de lo percibido, Ley 32430): si el inquilino se atrasa, lo declaras cuando te pague. La regla y el formulario están en el impuesto al alquiler 2026 y el formulario 1683 y en impuesto a la renta de primera categoría.
El perfil del inquilino de San Borja
Es probablemente el distrito con el inquilino más estable de Lima: familias con hijos en colegios de la zona que renuevan contrato año tras año. Para el propietario eso vale mucho más de lo que aparenta, porque la vacancia es el costo invisible que más rentabilidad destruye.
Si en un distrito turístico puedes tener dos meses vacíos entre inquilinos y en San Borja ninguno, la diferencia anual de ingreso equivale a subir la renta más de un 15%. La estabilidad es rentabilidad.
El precio de compra de referencia está en cuánto cuesta un departamento en San Borja, y el contexto del distrito en cómo es vivir en San Borja.
Qué valora ese inquilino y qué no
Paga por cercanía a colegios, por parque al frente, por estacionamiento y por un edificio con administración ordenada. No paga mucho más por acabados de lujo ni por amoblado, porque llega con sus propios muebles y piensa quedarse.
La lectura práctica para el propietario: invierte en lo que se usa a diario —cocina funcional, baños sanos, buena iluminación— y no en detalles de vitrina. Y si vas a comprar para alquilar, revisa antes el precio del m² en San Borja para no pagar por encima de la mediana.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta alquilar un departamento de 3 dormitorios en San Borja?
Un 85 m² se estima en S/ 2.634 mensuales y un 110 m² en S/ 3.408, sin incluir mantenimiento.
¿Se alquila rápido en San Borja?
Sí, sobre todo las tipologías familiares cerca de parques y colegios. La vacancia suele ser más corta que la media de Lima.
¿Estas rentas incluyen el mantenimiento del edificio?
No. La cuota de mantenimiento se pacta aparte y en San Borja suele pagarla el inquilino; conviene dejarlo escrito en el contrato para evitar discusiones.
¿Cuánta garantía se puede pedir?
Lo habitual son uno o dos meses de renta, además del mes adelantado. El detalle está en ¿Cuántos meses de garantía puedo pedirle a un inquilino?.
¿La renta se puede pactar en dólares?
Sí, es válido, pero conviene fijar el tipo de cambio de referencia en el contrato. Con renta de S/ 2.014, una variación de 5% en el dólar mueve unos S/ 101 al mes.
Si tu situación es algo distinta, mira Chinches de cama en un alquiler: ¿quién paga?.
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Para ver qué hay disponible ahora mismo: propiedades en San Borja.
Si vas a poner el inmueble en alquiler: cómo alquilar tu propiedad y filtrar al inquilino.
Si estás mirando propiedades en San Borja, puedes ver estos recorridos en video antes de visitar: Hermoso Dpto. en San Borja, Vendo Departamentos de Estreno + Cochera en Urb. San Borja / San Borja y Vendo Casa de 4 Pisos + 3 Cocheras en Urb. San Borja / San Borja. Hay más en recorridos en video.
Fuentes
- Indicador de precios de venta y alquiler de departamentos — Banco Central de Reserva del Perú
- Notas de Estudios del BCRP N.º 16 — Indicadores del mercado inmobiliario, 4T2025
- Cada vez es más caro vivir alquilado: Lima sube 7,3% en el último año (Infobae, 26/08/2026)
- Renta de primera categoría — Superintendencia Nacional de Aduanas y de Administración Tributaria
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