San Borja es probablemente el distrito mejor planificado de Lima: manzanas regulares, parques cada pocas cuadras, la red de ciclovías más usada de la ciudad y una mediana de US$ 2.000/m² (unos S/ 6.760) según el BCRP. Subió 7,7% en el año. Su punto flojo aparece en la tabla de inversión: con un PER de 18,1 años es el segundo distrito donde más tarda el alquiler en devolver el precio de compra.
Datos clave
- Precio de compra: US$ 2.000/m² ≈ S/ 6.760/m² (BCRP, 4T2025).
- Variación anual: +7,7%, ligeramente por debajo del promedio (+8,4%).
- Alquiler: US$ 110 anuales por m², por debajo del promedio de la muestra (121).
- PER de 18,1 años, el segundo más alto de los doce distritos.
- Es el único distrito de Lima cruzado por la Línea 1 del Metro dentro de Lima Moderna, con estaciones sobre la avenida Aviación.
¿Qué se gana viviendo en San Borja?
Orden. El distrito nació planificado y eso se nota en la vida diaria: veredas anchas, parques distribuidos, tránsito interno tranquilo y una red de ciclovías que sí se usa para desplazarse, no solo para pasear. Es de los pocos lugares de Lima donde llevar a los hijos al colegio en bicicleta es una opción realista.
A eso se suma una dotación cultural inusual —el Museo de la Nación, el Gran Teatro Nacional y la Biblioteca Nacional están en su territorio— y una ubicación central que reduce los tiempos hacia San Isidro, Surco y La Molina.
¿Cuánto cuesta y cómo se compara?
| Indicador | San Borja | Surco | Promedio 12 distritos |
|---|---|---|---|
| Venta (mediana) | US$ 2.000/m² | US$ 1.873/m² | US$ 1.967/m² |
| Alquiler anual | US$ 110/m² | US$ 94/m² | US$ 121/m² |
| PER (años) | 18,1 | 19,8 | 16,3 |
| Variación interanual | +7,7% | +11,5% | +8,4% |
La conclusión práctica: San Borja y Surco compiten por el mismo comprador —familia, auto, colegio— y San Borja gana en ubicación y orden urbano, mientras Surco gana en metraje por sol invertido.
¿Y para invertir?
Es un distrito de compradores de uso propio, y eso se refleja en el alquiler: US$ 110 anuales por m² para un precio de US$ 2.000 da una rentabilidad bruta cercana al 5,5%. Quien busque renta encontrará mejores ratios en distritos con más rotación de inquilinos, como Lince o Jesús María. Ver también el metro cuadrado en San Borja y la oferta en propiedades en San Borja.
¿Qué revisar antes de comprar?
La antigüedad del edificio es el punto crítico: buena parte del stock residencial de San Borja se construyó entre los años setenta y noventa, con instalaciones eléctricas y sanitarias que pueden requerir renovación completa. Conviene pedir las actas de la junta de propietarios, revisar si hay derramas pendientes y verificar el estado de ascensores y cisterna antes de cerrar el precio.
Preguntas frecuentes
¿San Borja es caro?
Está justo en el promedio de Lima Top: US$ 2.000/m² frente a US$ 1.967 del promedio de los doce distritos del BCRP. Es más barato que Miraflores, San Isidro y Barranco, y más caro que Surco.
¿Se puede vivir sin auto en San Borja?
Es de los distritos donde más se aproxima: la Línea 1 del Metro lo cruza por Aviación y la red de ciclovías cubre buena parte del territorio.
¿Es bueno para familias con niños?
Sí: parques, colegios y calles internas de bajo tránsito. Ver los mejores distritos para vivir con niños.
¿Conviene comprar en San Borja para alquilar?
Con un PER de 18,1 años, es de los que más tardan en devolver el capital vía alquiler. Como inversión de renta hay opciones mejores en Lima Moderna.
¿Qué diferencia hay entre San Borja Norte y Sur?
San Borja Norte es más denso y comercial, con más edificios y cercanía a Javier Prado; San Borja Sur mantiene un carácter más residencial y de menor altura.
El otro número del distrito, el que llega cada febrero: cómo se paga el predial en San Borja.
Fuentes
- BCRP — Notas de Estudios N.º 16: precios de venta y alquiler de departamentos en Lima (marzo 2026)
- ATU — Autoridad de Transporte Urbano para Lima y Callao
- INEI — Censos Nacionales 2025
- CISMID-UNI — Microzonificación sísmica de Lima Metropolitana
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San Borja es de los distritos donde más conviene verificar antigüedad y mantenimiento antes de firmar:
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