San Borja es probablemente el distrito mejor planificado de Lima: manzanas regulares, parques cada pocas cuadras, la red de ciclovías más usada de la ciudad y una mediana de US$ 2.099/m² (unos S/ 7.108) en el primer trimestre de 2026 según el BCRP. Subió 7,9% en el año. Su punto flojo aparece en la tabla de inversión: con un PER de 17,6 años es el tercer distrito donde más tarda el alquiler en devolver el precio de compra, tras Surco y Miraflores.
Datos clave
- Precio de compra: US$ 2.099/m² ≈ S/ 7.108/m² (BCRP, 1T2026).
- Variación anual: +7,9%, por debajo del promedio de la muestra (+10,9%).
- Alquiler: US$ 119 anuales por m² (implícito en el PER), en el promedio de la muestra (122).
- PER de 17,6 años, el tercero más alto de los doce distritos.
- Es el único distrito de Lima cruzado por la Línea 1 del Metro dentro de Lima Moderna, con estaciones sobre la avenida Aviación.
Todo sobre San Borja en una página: precios del m², zonas, avisos activos y agentes en San Borja.
¿Qué se gana viviendo en San Borja?
Orden. El distrito nació planificado y eso se nota en la vida diaria: veredas anchas, parques distribuidos, tránsito interno tranquilo y una red de ciclovías que sí se usa para desplazarse, no solo para pasear. Es de los pocos lugares de Lima donde llevar a los hijos al colegio en bicicleta es una opción realista.
A eso se suma una dotación cultural inusual —el Museo de la Nación, el Gran Teatro Nacional y la Biblioteca Nacional están en su territorio— y una ubicación central que reduce los tiempos hacia San Isidro, Surco y La Molina.
Los criterios para elegir distrito (precio, alquiler, agua, suelo, transporte y seguridad) están reunidos en la comparativa de los 50 distritos de Lima y Callao para elegir dónde vivir.
¿Cuánto cuesta y cómo se compara?
| Indicador | San Borja | Surco | Promedio 12 distritos |
|---|---|---|---|
| Venta (mediana) | US$ 2.099/m² | US$ 1.818/m² | US$ 2.042/m² |
| Alquiler anual | US$ 119/m² | US$ 100/m² | US$ 122/m² |
| PER (años) | 17,6 | 18,2 | 16,7 |
| Variación interanual | +7,9% | +6,6% | +10,9% |
La conclusión práctica: San Borja y Surco compiten por el mismo comprador —familia, auto, colegio— y San Borja gana en ubicación y orden urbano, mientras Surco gana en metraje por sol invertido.
¿Y para invertir?
Es un distrito de compradores de uso propio, y eso se refleja en el alquiler: US$ 119 anuales por m² para un precio de US$ 2.099 da una rentabilidad bruta cercana al 5,7%. Quien busque renta encontrará mejores ratios en distritos con más rotación de inquilinos, como Lince o Jesús María. Ver también el metro cuadrado en San Borja y la oferta en propiedades en San Borja.
¿Qué revisar antes de comprar?
La antigüedad del edificio es el punto crítico: buena parte del stock residencial de San Borja se construyó entre los años setenta y noventa, con instalaciones eléctricas y sanitarias que pueden requerir renovación completa. Conviene pedir las actas de la junta de propietarios, revisar si hay derramas pendientes y verificar el estado de ascensores y cisterna antes de cerrar el precio.
Ventajas de vivir en San Borja
Las ventajas de San Borja, con la fuente de cada dato:
- El distrito mejor planificado de Lima. Manzanas regulares, veredas anchas, parques cada pocas cuadras y la red de ciclovías más usada de la ciudad; es de los pocos lugares donde ir al colegio en bicicleta es realista.
- Área verde por encima de la OMS. 11,85 m² por habitante según el inventario de la Municipalidad de Lima, el segundo mejor registro de la Lima urbana tras San Isidro y cuatro veces el promedio de la ciudad (2,76 m²).
- Metro dentro de Lima Top. Es el único distrito de la zona cruzado por la Línea 1, con estaciones sobre la avenida Aviación (La Cultura, San Borja Sur, entre otras), que conectan sin tráfico con el centro y con Lima Sur.
- Cultura y servicios a mano. El Museo de la Nación, el Gran Teatro Nacional y la Biblioteca Nacional están en su territorio; clínicas, colegios y centros comerciales quedan a minutos.
- Servicio de agua continuo. San Borja registra el cuarto mayor consumo de agua por persona de Lima (181 litros al día, Sunass-REDES 2025), nivel que el informe asocia a suministro continuo y jardines.
Desventajas de vivir en San Borja
Lo que hay que asumir:
- Precio por encima del promedio. US$ 2.099/m² (S/ 7.108) en el primer trimestre de 2026 (BCRP), quinto más caro de los doce distritos medidos.
- Retorno de alquiler bajo. PER de 17,6 años, el tercero más alto de la muestra: rentabilidad bruta de 5,7 %; es un distrito de uso propio, no de renta.
- Tributos de Lima Top. El valor arancelario mediano del terreno es de S/ 384 por m² (MEF 2026), con vías de hasta S/ 519: predial y arbitrios por encima de Surco (S/ 378) y Pueblo Libre (S/ 319).
- Stock de los años setenta a noventa. Buena parte de los edificios necesita renovar instalaciones eléctricas y sanitarias; las derramas pesan en la compra.
- Tráfico en los bordes. Javier Prado, Aviación y San Luis concentran el tránsito de paso; San Borja Norte es más denso y comercial que San Borja Sur.
- Poca oferta nueva. Con 126.125 habitantes según el Censo 2025 (INEI) y un trazado ya completo, hay menos proyectos de estreno que en Jesús María o Magdalena.
San Borja en cifras (2026)
| Indicador | San Borja | Fuente |
|---|---|---|
| Población total (Censo 2025) | 126.125 habitantes | INEI, Censos Nacionales 2025 (población total) |
| Precio de venta de departamentos (mediana, 1T-2026) | US$ 2.099/m² ≈ S/ 7.108/m² (+7,9 % anual) | BCRP, serie PD17461PQ; 1T-2025: US$ 1.944/m² |
| Alquiler implícito (precio ÷ PER ÷ 12) | US$ 9,95/m² al mes ≈ US$ 697 por 70 m²; PER 17,6 años (≈ 5,7 % bruto) | Derivado de las series de precio y PER del BCRP, 1T-2026 |
| Valor arancelario del terreno 2026 (mediana por vía) | S/ 384/m² (rango S/ 384–519) | MEF, R.M. N.° 514-2025-EF/15 (planos arancelarios 2026) |
| Consumo de agua por persona (2025) | 181 litros al día (promedio Lima y Callao: 134) | Sunass-REDES, informe de febrero de 2026 |
| Área verde por habitante | 11,85 m² (promedio de Lima: 2,76 m²; referencia OMS: 9 m²) | Municipalidad Metropolitana de Lima, inventario de área verde por distrito |
| Zona de mercado | Lima Top | Clasificación por zonas de Lima y Callao (ver hub de zonas) |
| Transporte masivo | Línea 1 del Metro por la av. Aviación (La Cultura, San Borja Sur); Corredor Rojo por Javier Prado | ATU |
Para comparar San Borja con otros distritos con los mismos datos: precio del m² en San Borja 2026, mapa del precio del m² en Lima, qué distritos comprende cada zona de Lima, propiedades en San Borja.
Preguntas frecuentes
¿San Borja es caro?
Está algo por encima del promedio: US$ 2.099/m² en el primer trimestre de 2026 frente a US$ 2.042 del promedio de los doce distritos del BCRP. Es más barato que San Isidro, Barranco, Miraflores y Jesús María (US$ 2.103), y más caro que Surco (US$ 1.818).
¿Se puede vivir sin auto en San Borja?
Es de los distritos donde más se aproxima: la Línea 1 del Metro lo cruza por Aviación y la red de ciclovías cubre buena parte del territorio.
¿Es bueno para familias con niños?
Sí: parques, colegios y calles internas de bajo tránsito. Ver los mejores distritos para vivir con niños.
¿Conviene comprar en San Borja para alquilar?
Con un PER de 17,6 años, es de los que más tardan en devolver el capital vía alquiler. Como inversión de renta hay opciones mejores en Lima Moderna.
¿Qué diferencia hay entre San Borja Norte y Sur?
San Borja Norte es más denso y comercial, con más edificios y cercanía a Javier Prado; San Borja Sur mantiene un carácter más residencial y de menor altura.
¿Qué tal es vivir en San Borja?
Es vivir en el distrito mejor planificado de Lima, con 11,85 m² de área verde por habitante, ciclovías que sí se usan, Línea 1 del Metro por Aviación, museos y agua continua. Se asume un precio por encima del promedio (US$ 2.099/m², BCRP 1T-2026), un retorno de alquiler bajo (PER 17,6), tributos de Lima Top y edificios que necesitan renovación.
¿San Borja es seguro?
No hay cifra oficial por distrito: el INEI publica la victimización solo para Lima Metropolitana y Callao en conjunto (26,6 % de la población de 15 años a más entre setiembre de 2025 y febrero de 2026). Es un distrito residencial de calles internas con poco tránsito; lo verificable es el serenazgo y la iluminación de la cuadra concreta, de noche.
¿Cuántos habitantes tiene San Borja?
126.125 habitantes según los Censos Nacionales 2025 del INEI (población total), en un distrito planificado de densidad media con parques distribuidos por todo el territorio.
¿Cuánto cuesta alquilar un departamento en San Borja?
Con las series del BCRP del primer trimestre de 2026 (precio de US$ 2.099/m² y PER de 17,6 años), el alquiler implícito es de unos US$ 10 por m² al mes: cerca de US$ 700 por un departamento de 70 m² y US$ 1.000 por uno de 100 m², antes de mantenimiento.
¿Cuáles son las ventajas de vivir en San Borja?
Orden urbano, parques y ciclovías, 11,85 m² de área verde por habitante, Metro dentro de Lima Top, museos y teatro nacional, agua continua y ubicación central hacia San Isidro, Surco y La Molina. Las desventajas: precio por encima del promedio, PER alto, tributos de Lima Top, edificios antiguos y poca oferta nueva.
El otro número del distrito, el que llega cada febrero: cómo se paga el predial en San Borja.
Dato de mercado del distrito: Precio m2 San Borja 2026: venta, alquiler y rentabilidad (dato BCRP 1T-2026).
Fuentes
- BCRP — Notas de Estudios N.º 16: precios de venta y alquiler de departamentos en Lima (marzo 2026)
- ATU — Autoridad de Transporte Urbano para Lima y Callao
- INEI — Censos Nacionales 2025
- CISMID-UNI — Microzonificación sísmica de Lima Metropolitana
- INEI — Censos Nacionales 2025, descarga de datos: población total por distrito (tabulados nacionales, resultados definitivos)
- INEI — Estadísticas de seguridad ciudadana, semestre móvil setiembre 2025 – febrero 2026 (boletín N.° 02, abril de 2026)
- MEF — Valores arancelarios de terrenos 2026 (R.M. N.° 514-2025-EF/15)
- Sunass y REDES — Consumo de agua en Lima y Callao: 134 litros por persona al día y continuidad por distrito (10 de febrero de 2026)
- Municipalidad Metropolitana de Lima, Subgerencia de Gestión Ambiental — Área verde total por distrito (m²)
- BCRP — Precios de venta de departamentos en Lima Metropolitana por distrito y PER, series trimestrales (1T-2026)
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