San Borja cotiza cerca de S/ 6.760 por m², y es probablemente el distrito con la relación más pareja entre precio, metraje y calidad de entorno. Un 2 dormitorios de 65 m² se ubica alrededor de S/ 439.400, con una cuota estimada de S/ 3.051 al mes.
Datos clave
- Precio por m²: S/ 6.760.
- 2 dormitorios (65 m²): alrededor de S/ 439.400.
- Entrada completa: cerca de S/ 103.806.
- Ingreso sugerido: unos S/ 10.982 netos mensuales.
Precio total por tipología en San Borja
El distrito tiene bastante stock de 3 dormitorios, que es la tipología por la que más se lo busca:
| Tipología | Precio estimado | Inicial 20% | Alcabala | Cuota a 20 años |
|---|---|---|---|---|
| 45 m² · 1 dormitorio | S/ 304.200 | S/ 60.840 | S/ 7.476 | S/ 2.112 |
| 65 m² · 2 dormitorios | S/ 439.400 | S/ 87.880 | S/ 11.532 | S/ 3.051 |
| 85 m² · 3 dormitorios | S/ 574.600 | S/ 114.920 | S/ 15.588 | S/ 3.989 |
| 110 m² · 3 dormitorios amplio | S/ 743.600 | S/ 148.720 | S/ 20.658 | S/ 5.163 |
La entrada de verdad: inicial, alcabala y gastos
El error más común al presupuestar es guardar solo la cuota inicial. Sobre un 2 dormitorios de 65 m² en San Borja, la cuenta completa del día de la firma queda así:
- Inicial del 20%: S/ 87.880.
- Alcabala: S/ 11.532 (3% del precio menos las 10 UIT no afectas).
- Notaría, registro y tasación: alrededor de S/ 4.394, tomando el 1% del precio como referencia gruesa.
- Total a tener disponible: cerca de S/ 103.806, es decir un 24% del precio.
Esa diferencia entre el 20% que uno tenía en la cabeza y el 24% real es la que hace que muchas compras se caigan a última hora. Puedes afinar el impuesto con la Calculadora de Alcabala y revisar la Alcabala 2026: cuánto pagas realmente y desde qué monto se aplica; el detalle del porcentaje de inicial está en Cuota inicial para comprar vivienda en Perú: cuánto necesitas realmente en 2026.
¿Qué ingreso pide el banco para ese departamento?
Con inicial del 20%, el préstamo del 2 dormitorios sería de S/ 351.520 y la cuota estimada de S/ 3.051 al mes a 20 años. A esa cuota hay que sumarle los seguros de desgravamen e inmueble, que en la práctica agregan cerca de un 8%: el pago mensual efectivo queda en torno a S/ 3.295.
Los bancos suelen aceptar que ese pago no pase del 30% al 35% del ingreso neto familiar. Con el criterio más conservador, el hogar necesitaría alrededor de S/ 10.982 netos al mes para calificar por un departamento así en San Borja. Si el ingreso es menor, las salidas reales son tres: subir la inicial, sumar un cotitular o mirar una tipología más chica.
Antes de ilusionarse conviene saber cuánto presta el banco: lo explicamos en cuánto me presta el banco según mi sueldo y en qué mira el banco además del score.
Qué explica el precio de San Borja
San Borja se planificó de una sola vez y eso se nota: manzanas regulares, veredas anchas, parques cada pocas cuadras y una densidad que no se disparó. A eso se suma la estación de la Línea 1 del Metro, que le da una conectividad hacia el centro y el sur que otros distritos residenciales no tienen.
El resultado es un mercado con demanda muy estable de familias: la reventa se mueve razonablemente rápido y los precios no suelen tener saltos bruscos. Para quien compra primera vivienda con horizonte largo, ese comportamiento es tan importante como el precio de entrada.
Más contexto en el precio del m² en San Borja 2026 y en cómo es vivir en San Borja.
Comparado con sus vecinos
Frente a San Isidro, San Borja permite el mismo metraje por bastante menos: un 110 m² sale S/ 743.600 aquí y S/ 845.130 allá, una diferencia de S/ 101.530. Frente a Precio del m² en Surco 2026: el distrito grande de Lima Top y el PER más alto de la ciudad, la ventaja es la homogeneidad: menos sorpresas entre una calle y la siguiente.
Si tu criterio de compra es "el mayor metraje posible sin salir de la Lima consolidada", San Borja casi siempre entra en la lista corta.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta un departamento de 3 dormitorios en San Borja?
Un 85 m² se estima en S/ 574.600 y un 110 m² en S/ 743.600, con cuotas de S/ 3.989 y S/ 5.163 al mes.
¿La cercanía al Metro sube el precio?
En la práctica sí, sobre todo para alquiler. Los edificios a pocas cuadras de la estación tienden a colocarse más rápido, tanto en venta como en arriendo.
¿Estos precios incluyen estacionamiento?
No. En San Borja el estacionamiento suele venderse aparte y se registra como unidad independiente, así que súmalo al presupuesto y recuerda que también paga alcabala.
¿Puedo comprar con menos del 20% de inicial?
Sí, hay productos con 10%, pero la cuota sube y casi siempre la tasa también. Con 10% de inicial la cuota del 2 dormitorios pasaría de S/ 3.051 a S/ 3.432.
¿El precio por m² es el mismo en todo el distrito?
No. Es una mediana: dentro de San Borja hay ejes que están claramente por encima y calles que están por debajo. Úsalo como punto de partida, no como tasación.
Si eres tú quien vende, el orden de los pasos es otro: Cuánto cuesta publicar un inmueble en 2026 (y cómo hacerlo gratis).
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Para ver qué hay disponible ahora mismo: propiedades en San Borja.
Si estás mirando propiedades en San Borja, puedes ver estos recorridos en video antes de visitar: Vendo Terreno de 459m2 en Urb. Mariscal Castilla/san Borja, Vendo casa para proyecto en Chacarilla $ 1´100,000 y Dúplex en venta San Borja $ 250,000 dólares. Hay más en recorridos en video.
Fuentes
- Notas de Estudios del BCRP N.º 16 — Indicadores del mercado inmobiliario, 4T2025
- Indicador de precios de venta y alquiler de departamentos — Banco Central de Reserva del Perú
- Impuesto de Alcabala — Servicio de Administración Tributaria de Lima
- Tasas de interés del sistema financiero — Superintendencia de Banca, Seguros y AFP
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