Es una de las cifras que más circula y que más desanima a quien piensa invertir: los años de alquiler que se necesitan para recuperar el valor de compra de una vivienda en Lima, que con las rentabilidades brutas habituales se acercan a las dos décadas. Dicho así, suena a mala inversión. Dicho completo, es otra cosa. Una alternativa con menos capital es invertir a través de un FIRBI, que compra inmuebles de renta y distribuye lo que cobra.
Qué mide realmente ese número
Es el inverso de la rentabilidad bruta: 100 dividido entre la rentabilidad bruta anual, expresada en porcentaje. Es un indicador de comparación, no una proyección de recuperación. Y como tal, omite deliberadamente cuatro cosas importantes.
1. Al final de esos años, sigues siendo dueño
Es lo más obvio y lo que más se olvida. Recuperar el capital vía alquiler no implica que el activo desaparezca: el inmueble sigue ahí, sigue valiendo y sigue generando renta. Comparar esto con un plazo fijo que devuelve el capital al vencimiento es comparar cosas distintas.
2. El alquiler sube con el tiempo
El cálculo asume una renta congelada durante todo ese periodo, lo que no ocurre. Si la renta se ajusta aunque sea con la inflación, el periodo real de recuperación se acorta de forma significativa.
3. La propiedad se valoriza
Con los años, el inmueble también suele ganar valor. Esa valorización es parte del retorno, aunque no sea flujo de caja.
4. Puedes usar apalancamiento
Si compras con hipoteca, no inmovilizaste el 100% del precio sino solo la cuota inicial. El retorno sobre tu capital es distinto —y normalmente mayor— que el retorno sobre el precio total del inmueble.
Los costos que el número tampoco incluye
Para ser justos, el indicador también omite factores que juegan en contra:
- Vacancia: uno a dos meses al año sin inquilino.
- Impuesto a la renta de primera categoría sobre el alquiler.
- Predial, arbitrios y mantenimiento, que asume el propietario.
- Reparaciones y reposición a lo largo de casi dos décadas.
- Costos de compra y de venta: alcabala, notaría, registros, comisiones.
Cuando se suman ambos lados —lo que el indicador omite a favor y lo que omite en contra—, la conclusión honesta es que ese número de años es un punto de referencia para comparar propiedades entre sí, no una predicción de nada.
Cómo hacer tu propia proyección
Arma una hoja simple con estas líneas y proyéctala a diez años:
- Ingresos: renta mensual × 10 meses (asumiendo dos de vacancia), creciendo 3% al año.
- Egresos: predial, arbitrios, mantenimiento, seguro, reparaciones (5% de la renta), gestión si aplica, impuesto a la renta.
- Financiamiento: cuota anual de la hipoteca, separando cuánto es interés y cuánto amortización de capital.
- Patrimonio: valor del inmueble creciendo a una tasa conservadora (2% anual), menos saldo de la deuda.
La cifra que importa al final no es "en cuántos años recupero", sino cuánto patrimonio neto tengo al año diez y cuánto efectivo tuve que poner cada mes para llegar ahí.
El escenario que hay que probar
Antes de comprar, corre la proyección con tres supuestos pesimistas simultáneos: tres meses de vacancia al año, la tasa de interés dos puntos más alta, y cero valorización. Si el plan sobrevive a eso, es sólido. Si solo funciona con todo saliendo bien, el margen de error es demasiado angosto para un compromiso de veinte años.
La conclusión
El inmueble en alquiler no es un instrumento de rendimiento alto: es un instrumento de construcción de patrimonio con flujo moderado y baja volatilidad. Quien busca 15% anual está en el activo equivocado. Quien busca acumular un activo real, financiado parcialmente por un tercero, con renta que se ajusta con el tiempo, está en el correcto.
Ver también: Invertir en oficinas y locales comerciales: qué considerar antes de comprar, rinde más un departamento en provincia que uno en Lima y cuánto rinde un mini departamento de 40 m².
Preguntas frecuentes
¿Cuántos años toma recuperar la compra de un departamento?
Con las rentabilidades brutas habituales en Lima, cerca de dos décadas de alquiler. Pero es el inverso de la rentabilidad bruta: un indicador de comparación, no una proyección de recuperación.
¿Qué omite ese cálculo a favor del inversionista?
Que al final de esos años sigues siendo dueño del inmueble, que el alquiler sube con el tiempo, que la propiedad se valoriza y que puedes usar apalancamiento.
¿Y qué omite en contra?
La vacancia de uno a dos meses al año, el impuesto a la renta de primera categoría, el predial, los arbitrios y el mantenimiento, las reparaciones a lo largo de casi dos décadas, y los costos de compra y de venta.
¿Cómo hago mi propia proyección?
Con una hoja a diez años: ingresos por renta de diez meses creciendo 3% anual; egresos con predial, arbitrios, mantenimiento, seguro, reparaciones e impuesto; la cuota anual separando interés y amortización; y el patrimonio como valor del inmueble menos saldo de deuda.
¿Qué escenario pesimista conviene probar?
Tres meses de vacancia al año, la tasa de interés dos puntos más alta y cero valorización, los tres a la vez. Si el plan sobrevive a eso, es sólido.
¿Qué tipo de inversión es realmente un departamento en alquiler?
Un instrumento de construcción de patrimonio con flujo moderado y baja volatilidad, no de rendimiento alto. Quien busca 15% anual está en el activo equivocado.
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Si tu situación es algo distinta, mira ¿Cuánto deja alquilar por días en Lima?.
Para el supuesto específico: Estreno o usado para alquilar: cuál rinde más con números.
Fuentes
Elaboración de EximiaHaus a partir de la definición del indicador: años de recuperación = 100 ÷ rentabilidad bruta anual (%).
Cómo te ayuda EximiaHaus
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