¿Cómo saber si un departamento es buena inversión?

Un departamento es buena inversión cuando, después de todos los gastos, rinde más que la alternativa sin riesgo y su precio es razonable frente a la renta que puede cobrar. En la práctica se revisan seis números: cuántos años de renta cuesta, la rentabilidad neta, lo que pagaría ese dinero en un depósito a plazo (4,62% al año en soles en agosto de 2026), el costo del crédito si lo usas (7,47%), los gastos de compra y cuánto tiempo puede quedar vacío. En Lima central, la rentabilidad bruta va de 5,0% en Surco a 6,7% en Lince y Pueblo Libre: la zona correcta pesa más que el acabado.

1. ¿Cuántos años de renta cuesta?

Divide el precio entre la renta anual. Mientras menos años, mejor: pagas menos por cada sol de alquiler. Es lo mismo que la rentabilidad bruta, pero se entiende más fácil.

Úsalo para comparar el departamento que te ofrecen con su distrito: si en Lince te piden un precio que equivale a 20 años de renta, está caro para invertir aunque sea "barato" para vivir.

2. ¿Cuánto queda neto?

La rentabilidad bruta no es lo que ganas. Resta, sobre la renta anual:

• Impuesto a la renta: 5% efectivo de lo cobrado.
• Vacancia: cada mes sin inquilino es 8,3% de la renta del año.
• Reserva para reparaciones: una regla prudente es 5% de la renta.
• Predial y arbitrios, si no los paga el inquilino.

Con un mes de vacancia y esos descuentos, la renta neta de un 65 m² en Lince baja de S/ 2.417 a unos S/ 1.881 al mes: de 6,7% bruto a cerca de 5,2% neto. La explicación completa está en rentabilidad bruta vs. neta de un alquiler.

3. ¿Rinde más que un depósito a plazo?

Si la renta neta apenas supera al depósito a plazo, lo que justifica la compra es la valorización esperada o el uso futuro del inmueble. Si no crees que suba de precio, el depósito da un retorno parecido sin inquilinos ni reparaciones.

4. ¿El crédito suma o resta?

Si compras con hipoteca, compara la tasa con la rentabilidad. Con 7,47% de costo y menos de 7% de rentabilidad bruta, el crédito resta: cada sol prestado cuesta más de lo que rinde. No siempre es mala idea, porque te permite comprar antes, pero la renta no cubrirá la cuota. Ver el cálculo en ¿el alquiler paga la hipoteca?

5. ¿Cuánto cuesta comprar?

• Alcabala: 3% sobre el valor que exceda 10 UIT (S/ 55.000 en 2026), si el inmueble no es de primera venta con IGV. Ver cuánto dinero necesitas el día de la firma.
• Notaría y registros, y tasación si hay crédito.
• Acondicionamiento para alquilar: pintura, reparaciones, cortinas o línea blanca.

Esos gastos se suman al precio: un departamento que rinde 6,7% sobre el precio rinde algo menos sobre lo que realmente pusiste.

6. ¿Qué no se ve en los números?

• Papeles: partida sin cargas, independización y declaratoria de fábrica. Ver cuánto baja el precio un departamento sin independizar.
• Edificio: deuda de mantenimiento, estado de ascensores y fachada, reglamento que prohíba alquileres cortos.
• Demanda: quién alquila en la zona (familias, estudiantes, ejecutivos) y qué tipología busca.
• Riesgo sísmico del edificio y del suelo.

Para comparar varias opciones con los mismos criterios, usa cómo comparar dos propiedades con una matriz de decisión.

Preguntas frecuentes

¿Qué rentabilidad es buena para un departamento en Lima?

En Lima central la bruta va de 5,0% a 6,7% según el distrito. Una buena compra está en la parte alta del rango de su zona y, neta de gastos, supera lo que paga un depósito a plazo (4,62% en agosto de 2026).

¿Cómo calculo la rentabilidad de un departamento?

Renta anual entre precio, por 100. Para la neta, resta antes impuesto, vacancia, reserva de reparaciones y los tributos que pagues tú.

¿En cuántos años se recupera un departamento alquilado?

Entre 14,9 y 19,9 años de renta bruta en los distritos de Lima central con indicador del BCRP, sin contar gastos ni valorización.

¿Conviene invertir en un departamento o en un depósito a plazo?

Depende de la valorización que esperes y del riesgo que aceptes. La renta neta de un buen distrito ronda 5%, y el depósito a plazo de más de un año paga 4,62% en promedio sin inquilinos ni reparaciones.

¿Qué distrito de Lima rinde más para alquilar?

Lince y Pueblo Libre, con 6,7% bruto, encabezan los distritos con indicador del BCRP; Surco, con 5,0%, es el que menos rinde de ese grupo.

Este artículo es una pieza de la guía de la primera inversión inmobiliaria, donde está el proceso completo en orden.

Fuentes

• BCRP — Indicadores del mercado inmobiliario: precios de venta y alquiler de departamentos por distrito
• BCRP — Tasa pasiva promedio de la banca: depósitos a plazo de más de 360 días en moneda nacional (serie PN07815NM)
• BCRP — Tasa activa promedio de la banca: créditos hipotecarios en moneda nacional (serie PN07848NM, agosto de 2026)
• BCRP — Tasa pasiva promedio de la banca: depósitos de ahorro en moneda nacional (serie PN07811NM)