La cifra que circula en el mercado es esta: según el índice de venta y alquiler de Lima, la rentabilidad bruta anual promedio de una vivienda destinada al alquiler en Lima llega a 5,53%. Es un buen punto de partida, pero es solo el punto de partida. Lo que te queda en el bolsillo es bastante menos, y conviene saber cuánto antes de comprar.
Qué mide la rentabilidad bruta
Es una división simple: el alquiler anual dividido entre el precio de compra. Si un departamento cuesta S/ 400.000 y se alquila en S/ 1.850 mensuales, la renta anual es S/ 22.200 y la rentabilidad bruta es 5,55%.
Lo que esa fórmula ignora es todo lo demás: los meses sin inquilino, los impuestos, el mantenimiento, los gastos de la compra. Por eso el número bruto sirve para comparar propiedades entre sí, pero no para decidir si una inversión vale la pena.
El cálculo que sí importa: la rentabilidad neta
Toma la renta anual bruta y réstale, uno por uno:
- Vacancia. Presupuesta entre uno y dos meses al año sin inquilino. Solo eso te quita entre 8% y 17% de la renta.
- Impuesto a la Renta de primera categoría. Sobre el alquiler que declaras.
- Impuesto predial y arbitrios. Los paga el propietario, no el inquilino.
- Mantenimiento del edificio. En muchos contratos lo asume el propietario, sobre todo en departamentos.
- Reparaciones y reposición. Pintura, grifería, electrodomésticos. Una regla prudente es reservar 5% de la renta anual.
- Gestión. Si no la haces tú, un administrador cobra un porcentaje mensual.
Con esos descuentos, una rentabilidad bruta de 5,5% suele quedar en un rango neto de 3,5% a 4,5%. Sigue siendo un retorno razonable para un activo real, pero es una historia distinta a la del titular.
La otra mitad del retorno
El alquiler no es la única fuente de retorno de un inmueble. La valorización es la segunda, y en 2026 el mercado limeño sube alrededor de 2% anual en promedio, con distritos que avanzan más de 6%.
La diferencia entre ambas fuentes es importante: el alquiler es flujo —dinero que entra cada mes— y la valorización es papel hasta que vendes. Un plan de inversión que depende solo de la valorización tiene un riesgo de liquidez que el flujo no tiene.
Los 18 años que asustan y no deberían
Con una rentabilidad bruta de 5,53%, se requieren alrededor de 18,1 años de alquiler para recuperar el valor de compra. El número suena mal dicho así, pero omite dos cosas: que al cabo de esos años sigues siendo dueño del inmueble, y que la renta se ajusta con el tiempo. De hecho, el alquiler promedio en Lima subió 6,6% en lo que va de 2026, por encima de la inflación del periodo (3,7%).
Cuándo el apalancamiento ayuda y cuándo no
Comprar con hipoteca cambia la ecuación. Con la tasa hipotecaria promedio en 7,8% y una rentabilidad bruta de 5,53%, el alquiler no cubre completamente la cuota: la diferencia la pones tú.
Eso no invalida la inversión —estás amortizando capital que se convierte en patrimonio— pero cambia lo que estás haciendo: no es una inversión que se paga sola, es un plan de ahorro forzoso con un activo detrás. Conviene entrar sabiéndolo.
El apalancamiento sí funciona claramente a favor cuando la tasa del crédito es menor al rendimiento del activo. Con una tasa cercana al 4% del Nuevo Crédito MIVIVIENDA, la aritmética es otra.
Cómo mejorar tu rentabilidad
- Compra bien, no barato. El precio de entrada es la variable que más determina tu rentabilidad futura, y es la única que controlas completamente.
- Reduce la vacancia. Un inquilino que se queda tres años vale más que uno que paga 5% más y se va en ocho meses.
- Filtra al inquilino. Un impago de tres meses se come el retorno de todo el año.
- Prefiere metrajes con demanda amplia. Departamentos de uno y dos dormitorios en zonas conectadas tienen el mercado de inquilinos más profundo.
- Declara correctamente. Un contrato informal te deja sin herramientas legales el día que las necesites.
El estándar mínimo antes de comprar
Calcula la rentabilidad neta con dos meses de vacancia y todos los gastos. Si con ese escenario conservador el número sigue teniendo sentido para ti, la inversión es sólida. Si solo funciona con el inmueble ocupado los doce meses y sin imprevistos, el margen es demasiado fino.
Ver también: cuánto cobra alguien por administrar mi alquiler, distritos con mejor rendimiento de alquiler en Lima 2026 y cuánto rinde un local comercial en Lima frente a un departamento.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es la rentabilidad del alquiler en Lima?
La rentabilidad bruta anual promedio de una vivienda destinada al alquiler en Lima llega a 5,53% según el índice de venta y alquiler. Es el punto de partida, no lo que queda en el bolsillo.
¿Cuánto queda de rentabilidad neta?
Tras descontar vacancia, impuesto a la renta, predial y arbitrios, mantenimiento, reparaciones y gestión, una rentabilidad bruta de 5,5% suele quedar en un rango neto de 3,5% a 4,5%.
¿Cuánto pesa la vacancia?
Presupuestar entre uno y dos meses al año sin inquilino quita entre 8% y 17% de la renta anual, y es el factor que más distorsiona los cálculos optimistas.
¿El alquiler cubre la cuota de la hipoteca?
Con la tasa hipotecaria promedio en 7,8% y una rentabilidad bruta de 5,53%, no la cubre por completo: la diferencia la pone el propietario. No es una inversión que se paga sola, sino un ahorro forzoso con un activo detrás.
¿Cómo se mejora la rentabilidad?
Comprando bien —el precio de entrada es la variable que más la determina y la única que controlas del todo—, reduciendo la vacancia, filtrando al inquilino, prefiriendo metrajes con demanda amplia y declarando correctamente.
¿Qué escenario hay que probar antes de comprar?
Calcular la rentabilidad neta con dos meses de vacancia y todos los gastos. Si con ese escenario conservador el número sigue teniendo sentido, la inversión es sólida.
Para aplicar esto a un inmueble concreto, revisa los seis números para saber si un departamento es buena inversión.
El resto del proceso, ordenado por etapas, está en nuestra guía para empezar a invertir.
Fuentes
- Comprar departamentos para alquilar en Lima: qué distritos ofrecen mayor rentabilidad — Infobae
- Rentabilidad al invertir en departamentos en Lima — Nexo Inmobiliario
Cómo te ayuda EximiaHaus
Un buen cálculo de rentabilidad empieza por dos datos concretos: cuánto vale la propiedad y quién te la va a alquilar:
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