Rentabilidad del alquiler en Lima 2026: qué retorno esperar realmente

La cifra que más circula en el mercado es la rentabilidad bruta anual: cuánto rinde al año, en alquiler, una vivienda frente a su precio de compra. Es un buen punto de partida, pero es solo el punto de partida. Lo que te queda en el bolsillo es bastante menos, y conviene saber cuánto antes de comprar.

Qué mide la rentabilidad bruta

Es una división simple: el alquiler anual dividido entre el precio de compra. Si un departamento cuesta S/ 400.000 y se alquila en S/ 1.850 mensuales, la renta anual es S/ 22.200 y la rentabilidad bruta es 5,55%.

El dato oficial va en la misma línea. En el panel de 12 distritos de Lima que sigue el BCRP, el precio de un departamento equivalía a 16,7 años de alquiler en el primer trimestre de 2026 (la relación precio/alquiler anual o PER), es decir, una rentabilidad bruta de cerca del 6 % anual. Por distrito va de 15,0 años en Surquillo (cerca del 6,7 %) a 18,2 en Santiago de Surco (cerca del 5,5 %). Es un promedio de 12 distritos, no de toda Lima, y también es bruto.

Lo que esa fórmula ignora es todo lo demás: los meses sin inquilino, los impuestos, el mantenimiento, los gastos de la compra. Por eso el número bruto sirve para comparar propiedades entre sí, pero no para decidir si una inversión vale la pena.

Lo que viene antes y después de este paso está en cómo alquilar tu departamento o casa, paso a paso.

El cálculo que sí importa: la rentabilidad neta

Toma la renta anual bruta y réstale, uno por uno:

• Vacancia. Presupuesta entre uno y dos meses al año sin inquilino. Solo eso te quita entre 8% y 17% de la renta.
• Impuesto a la Renta de primera categoría. Sobre el alquiler que declaras.
• Impuesto predial y arbitrios. Los paga el propietario, no el inquilino.
• Mantenimiento del edificio. En muchos contratos lo asume el propietario, sobre todo en departamentos.
• Reparaciones y reposición. Pintura, grifería, electrodomésticos. Una regla prudente es reservar 5% de la renta anual.
• Gestión. Si no la haces tú, un administrador cobra un porcentaje mensual.

Con esos descuentos, una rentabilidad bruta de 5,5% suele quedar en un rango neto de 3,5% a 4,5%. Sigue siendo un retorno razonable para un activo real, pero es una historia distinta a la del titular.

La otra mitad del retorno

El alquiler no es la única fuente de retorno de un inmueble. La valorización es la segunda, y su ritmo cambia bastante de un distrito a otro.

La diferencia entre ambas fuentes es importante: el alquiler es flujo —dinero que entra cada mes— y la valorización es papel hasta que vendes. Un plan de inversión que depende solo de la valorización tiene un riesgo de liquidez que el flujo no tiene.

Los 18 años que asustan y no deberían

Con el ejemplo de arriba —S/ 400.000 de precio y S/ 22.200 de renta anual, una rentabilidad bruta de 5,55%— se requieren alrededor de 18 años de alquiler para recuperar el valor de compra. El número suena mal dicho así, pero omite dos cosas: que al cabo de esos años sigues siendo dueño del inmueble, y que la renta se ajusta con el tiempo.

Cuándo el apalancamiento ayuda y cuándo no

Comprar con hipoteca cambia la ecuación. Con la tasa hipotecaria promedio de la banca en soles en 7,47 % en agosto de 2026 (BCRP), más seguros, y una rentabilidad bruta en torno a 5,5% como la del ejemplo, el alquiler no cubre completamente la cuota: la diferencia la pones tú.

Eso no invalida la inversión —estás amortizando capital que se convierte en patrimonio— pero cambia lo que estás haciendo: no es una inversión que se paga sola, es un plan de ahorro forzoso con un activo detrás. Conviene entrar sabiéndolo.

El apalancamiento sí funciona claramente a favor cuando la tasa del crédito es menor al rendimiento del activo. Con una tasa cercana al 4% del Nuevo Crédito MIVIVIENDA, la aritmética es otra.

Cómo mejorar tu rentabilidad

• Compra bien, no barato. El precio de entrada es la variable que más determina tu rentabilidad futura, y es la única que controlas completamente.
• Reduce la vacancia. Un inquilino que se queda tres años vale más que uno que paga 5% más y se va en ocho meses.
• Filtra al inquilino. Un impago de tres meses se come el retorno de todo el año.
• Prefiere metrajes con demanda amplia. Departamentos de uno y dos dormitorios en zonas conectadas tienen el mercado de inquilinos más profundo.
• Declara correctamente. Un contrato informal te deja sin herramientas legales el día que las necesites.

El estándar mínimo antes de comprar

Calcula la rentabilidad neta con dos meses de vacancia y todos los gastos. Si con ese escenario conservador el número sigue teniendo sentido para ti, la inversión es sólida. Si solo funciona con el inmueble ocupado los doce meses y sin imprevistos, el margen es demasiado fino.

Ver también: cuánto cobra alguien por administrar mi alquiler, Rentabilidad del alquiler por distrito en Lima 2026: estudio frente al depósito a plazo y la inflación y Invertir en oficinas y locales comerciales: qué considerar antes de comprar.

Preguntas frecuentes

¿Cuál es la rentabilidad del alquiler en Lima?

Depende del distrito y del inmueble. Como referencia, un departamento de S/ 400.000 alquilado en S/ 1.850 mensuales rinde 5,55% bruto al año. En el panel de 12 distritos del BCRP, el precio equivalía a 16,7 años de alquiler en el primer trimestre de 2026: cerca del 6 % bruto anual. Es el punto de partida, no lo que queda en el bolsillo.

¿Cuánto queda de rentabilidad neta?

Tras descontar vacancia, impuesto a la renta, predial y arbitrios, mantenimiento, reparaciones y gestión, una rentabilidad bruta de 5,5% suele quedar en un rango neto de 3,5% a 4,5%.

¿Cuánto pesa la vacancia?

Presupuestar entre uno y dos meses al año sin inquilino quita entre 8% y 17% de la renta anual, y es el factor que más distorsiona los cálculos optimistas.

¿El alquiler cubre la cuota de la hipoteca?

Con la tasa hipotecaria promedio de la banca en soles en 7,47 % (BCRP, agosto de 2026) y una rentabilidad bruta en torno a 5,5%, no la cubre por completo: la diferencia la pone el propietario. No es una inversión que se paga sola, sino un ahorro forzoso con un activo detrás.

¿Cómo se mejora la rentabilidad?

Comprando bien —el precio de entrada es la variable que más la determina y la única que controlas del todo—, reduciendo la vacancia, filtrando al inquilino, prefiriendo metrajes con demanda amplia y declarando correctamente.

¿Qué escenario hay que probar antes de comprar?

Calcular la rentabilidad neta con dos meses de vacancia y todos los gastos. Si con ese escenario conservador el número sigue teniendo sentido, la inversión es sólida.

Seguir leyendo

• ¿Cómo saber si un departamento es buena inversión?
• Primera inversión inmobiliaria: ¿por dónde empiezo?
• ¿Conviene construir minidepartamentos en mi casa para alquilar?
• ¿El alquiler paga la hipoteca?
• Alquiler por días o contrato anual: cómo comparar los dos modelos con números reales
• Alquilar tu propiedad y elegir al inquilino
• ¿Cuántos años de alquiler cuesta comprar un departamento en cada distrito de Lima? (2026)
• ¿Qué busca realmente quien compra para alquilar?

Fuentes

• Indicador precio de venta / alquiler anual (PER) por distrito y promedio, 1T2026 — BCRP
• Cálculos de EximiaHaus con los supuestos indicados en el texto.