El mini departamento rinde más por metro cuadrado y menos por unidad: esa es toda la ecuación. Tomando un distrito céntrico como referencia, un 40 m² renta unos S/ 1.487 al mes y cuesta cerca de S/ 266.360; un 65 m² renta S/ 2.417 y cuesta S/ 432.835.
Datos clave
- Renta estimada del 40 m²: S/ 1.487 mensuales.
- Precio de entrada: S/ 266.360, un 38% menos que el 2 dormitorios.
- Rentabilidad bruta: 6,7% anual, la misma que el 65 m² en términos de m².
- La ventaja real: menos capital inmovilizado y renta por m² más alta en el mercado real.
Chico contra grande, lado a lado
| Concepto | 40 m² | 65 m² |
|---|---|---|
| Precio estimado | S/ 266.360 | S/ 432.835 |
| Renta mensual estimada | S/ 1.487 | S/ 2.417 |
| Impuesto de primera categoría | S/ 74 | S/ 121 |
| Público de alquiler | Personas solas y parejas | Parejas y familias pequeñas |
| Rotación esperada | Alta | Media |
| Reventa | Mayormente a inversionistas | A inversionistas y a familias |
Los costos que no bajan con el metraje
Aquí está el punto que suele omitirse. La cuota de mantenimiento, los arbitrios, el costo de publicar el aviso, las visitas, la limpieza entre inquilinos y las horas de gestión son casi los mismos para 40 que para 65 m². Sobre una renta menor, esos costos pesan proporcionalmente más.
Y la rotación multiplica ese efecto: si el inquilino de un mini cambia cada doce o dieciocho meses y el de un 2 dormitorios cada tres años, el costo de recolocación se triplica en el primer caso.
El detalle está en qué gastos le restan rentabilidad a un departamento alquilado y en rentabilidad bruta frente a neta.
Cuándo gana el chico
Gana cuando el capital disponible es limitado y la alternativa es no comprar; cuando la ubicación es tan buena que la vacancia es mínima; y cuando el inversionista tiene tiempo o un administrador para gestionar la rotación. Pierde cuando la zona tiene sobreoferta de tipologías chicas o cuando el propietario no quiere gestión activa.
Para elegir bien, revisa cómo elegir tu primera propiedad de renta y cuántos dormitorios te conviene comprar.
Preguntas frecuentes
¿Un mini departamento rinde más que uno grande?
Por metro cuadrado normalmente sí; por unidad genera menos ingreso y exige más gestión.
¿Se revende bien un 40 m²?
Su comprador natural es otro inversionista, lo que estrecha el mercado frente a un 2 dormitorios.
¿Qué vacancia debo asumir?
Conviene presupuestar al menos un mes al año; en tipologías chicas la rotación suele ser mayor.
¿Conviene amoblarlo?
En metrajes chicos suele mejorar la colocación, pero hay que descontar el costo del mobiliario y su reposición.
¿Y si el edificio tiene muchos minis iguales?
Compites con tus vecinos por el mismo inquilino: revisa la oferta del propio edificio antes de comprar.
Si ya tienes un terreno, otra forma de tener esta renta es construir minidepartamentos sobre tu propia casa.
El resto del proceso, ordenado por etapas, está en por dónde empezar a invertir en inmuebles.
Fuentes
- Indicador de precios de venta y alquiler de departamentos — Banco Central de Reserva del Perú
- Notas de Estudios del BCRP N.º 16 — Indicadores del mercado inmobiliario, 4T2025
- Precio del m² por distrito en Lima, comparativa con datos de Nexo Inmobiliario 2025 (vía Tale Inmobiliaria)
- Renta de primera categoría y rentas de fuente peruana — Sunat
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