El cobro habitual se estructura de dos formas: un porcentaje mensual sobre la renta cobrada, o una comisión única al colocar al inquilino, equivalente a parte de una mensualidad. Hay quien combina ambas. Lo importante no es el número aislado sino qué incluye: colocar al inquilino no es lo mismo que administrar el contrato mes a mes, y muchos malentendidos nacen de ahí.
Datos clave
- Dos esquemas: comisión por colocación y porcentaje mensual de administración.
- Pide el detalle por escrito: qué incluye y qué se cobra aparte.
- El impacto real se mide contra la rentabilidad neta, no contra la bruta.
- Un mes vacío evitado puede pagar varios meses de comisión.
- La comisión es un gasto a considerar en la declaración de tu renta de primera categoría.
Qué se paga por cada cosa
| Servicio | Forma habitual de cobro | Qué suele incluir |
|---|---|---|
| Colocación del inquilino | Comisión única sobre la renta mensual | Publicación, visitas, filtro de candidatos, contrato |
| Administración mensual | Porcentaje de la renta cobrada | Cobranza, coordinación de reparaciones, seguimiento de pagos |
| Gestión integral | Combinación de ambas | Todo lo anterior más renovaciones y salida del inquilino |
| Servicios sueltos | Tarifa por trabajo | Inventario, acta de entrega, cobranza de morosos |
La cuenta que decide
Compara dos escenarios sobre el mismo año. En el primero gestionas tú: no pagas comisión, pero cuentas cuántas semanas te tomó reemplazar al inquilino la última vez, y cuánto valen las horas que dedicaste a mostrar el departamento. En el segundo delegas: pagas el porcentaje, pero el inmueble se coloca más rápido y el filtro del inquilino es más estricto. Si el administrador te ahorra un mes vacío al año, ya cubrió buena parte de su costo, porque un mes vacío equivale al 8,3% de la renta anual.
Lo que hay que verificar antes de firmar
Quién cobra la renta y en qué cuenta entra; en cuántos días te la transfieren; qué pasa si el inquilino no paga y quién asume la gestión de cobranza; si la comisión se cobra sobre lo facturado o sobre lo efectivamente cobrado —la diferencia es enorme con un moroso—; y cómo se termina el contrato de administración. Ese último punto es el que más problemas causa cuando no está escrito.
Ver también: qué gastos le restan rentabilidad al alquiler, rentabilidad bruta frente a neta y cuánto se le paga a la Sunat por alquilar.
Preguntas frecuentes
¿La comisión se descuenta de la renta?
Suele descontarse de lo cobrado antes de transferirte el saldo. Conviene que el detalle venga en una liquidación mensual.
¿Puedo deducirla del impuesto?
En primera categoría el impuesto se calcula sobre la renta con una deducción fija, así que conviene revisar tu caso concreto con la normativa vigente.
¿Responde el administrador si el inquilino no paga?
Solo si lo asumió expresamente en el contrato. Por defecto gestiona, no garantiza.
¿Sirve para un solo departamento?
Depende de tu tiempo y de tu distancia al inmueble. Con un propietario que vive fuera del país casi siempre compensa.
¿Qué pasa con la garantía del inquilino?
Debe quedar claro quién la custodia y cómo se devuelve. Es una fuente frecuente de conflicto.
¿Puedo negociar el porcentaje?
Sí, sobre todo con más de una unidad o con contratos de plazo largo.
Este artículo es una pieza de la guía del propietario que alquila, donde está el proceso completo en orden.
Fuentes
- Banco Central de Reserva del Perú — estadísticas del mercado inmobiliario de Lima
- Sunat — impuesto a la renta de primera categoría por arrendamiento
- Instituto Nacional de Estadística e Informática — índices de precios
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