La capitalización de rentas responde a una pregunta distinta de la del comprador de vivienda: no "cuánto cuesta", sino "cuánto produce". El valor sale de dividir la renta anual neta entre la tasa de capitalización exigida por el inversionista.
Datos clave
- Fórmula: valor = renta anual neta ÷ tasa de capitalización.
- Renta neta, no bruta: se descuentan impuesto, mantenimiento, predial, arbitrios, vacancia y reparaciones.
- Mercado de alquiler activo: el costo de alquilar en Lima subió 7,3% interanual a agosto de 2026.
- La tasa de capitalización refleja el riesgo: a mayor riesgo o menor liquidez, mayor tasa exigida y menor valor.
¿Cómo se aplica, con números?
| Concepto | Ejemplo | Comentario |
|---|---|---|
| Renta mensual | S/ 2.500 | Renta de mercado, no la deseada |
| Renta anual bruta | S/ 30.000 | 12 meses |
| (−) Vacancia estimada | 1 mes | La rotación existe |
| (−) Gastos e impuestos | Mantenimiento, predial, arbitrios, renta | Aquí se va buena parte |
| (=) Renta anual neta | S/ 22.000 (ejemplo) | El número que importa |
| ÷ Tasa de capitalización | 6% | Depende del riesgo y de la zona |
| = Valor por capitalización | S/ 366.667 | Lo que pagaría un inversionista |
El lugar de este punto dentro de toda la tasación está explicado en la guía maestra de tasación y valor de un inmueble.
Lo que viene antes y después de este paso está en cómo fijar el precio de venta de mi casa, paso a paso.
¿Por qué difiere del precio de mercado?
Porque el comprador de vivienda no compra rentabilidad: compra dónde vivir, y paga por ubicación, colegio cercano y calidad de vida. Cuando el precio de mercado supera claramente al valor por capitalización, la zona está siendo comprada por usuarios finales, no por inversionistas. Y al revés: cuando el valor por renta supera al precio, hay oportunidad de inversión. Ver Cómo calcular la rentabilidad de un alquiler: bruta y neta con ejemplos (2026).
¿Qué tasa de capitalización usar?
La que refleje el riesgo real del activo: un departamento en zona consolidada con demanda estable de inquilinos exige menos tasa que un local comercial en una zona en transición. Y hay un ajuste que casi nadie hace: la liquidez. Un inmueble que tarda ocho meses en venderse merece una tasa más alta que uno que se vende en dos.
¿Cómo se contrasta?
Con las dos referencias en paralelo: el valor por capitalización y el valor de mercado. Estima el segundo con el Valorizador Inmobiliario y compara con oferta real en el buscador de propiedades. Ver también método residual y tasación o valorización.
De dónde sale cada dato de la renta neta
El resultado del método es tan bueno como la renta neta que pongas en el numerador. Cada partida debería tener un respaldo, no una intuición:
- Renta de mercado: lo que se cobra hoy por inmuebles parecidos en la zona, no lo que te gustaría cobrar. Si el inmueble ya está alquilado, usa el contrato vigente y compáralo con el mercado.
- Vacancia: los meses que razonablemente estará vacío entre un inquilino y otro. Nunca cero.
- Mantenimiento: el recibo de la junta de propietarios, si lo asumes tú y no el inquilino.
- Predial y arbitrios: los montos del año que te cobra la municipalidad.
- Impuesto a la renta del alquiler: calcúlalo sobre lo que efectivamente vas a cobrar.
- Reparaciones: una reserva anual para lo que se desgasta con el uso.
Si una partida no tiene sustento, el valor que obtengas tampoco lo tendrá.
Cómo usarlo para vender un inmueble alquilado
Un departamento con inquilino tiene dos compradores posibles. Quien quiere vivir ahí ve el contrato como una espera y tiende a descontar el precio. El inversionista, en cambio, ve renta desde el primer mes, y es el comprador para el que este método está pensado.
Para que valore el flujo y no lo descuente, conviértelo en algo verificable:
- Contrato vigente con firmas legalizadas.
- Historial de pagos puntuales por transferencia.
- Garantía depositada y recibos de servicios al día.
Con ese expediente puedes pedir precio pleno en lugar de aceptar un descuento por ocupación. Recuerda que la venta no extingue el arrendamiento: el contrato sigue con el nuevo dueño en los mismos términos, y conviene dejar escrito qué pasa con la garantía, cómo se prorratea la renta del mes y cómo se avisará al inquilino. El detalle está en cuánto vale un departamento que está alquilado.
El otro número: el valor por comparables
Para saber si el valor por renta está por encima o por debajo del mercado, necesitas también el valor comparativo. Puedes estimarlo tú:
- Reúne al menos 3 inmuebles del mismo tipo, en tu zona y con área parecida.
- Divide el precio de cada uno entre su área construida.
- Toma la mediana, para que un aviso fuera de mercado no distorsione el resultado, y multiplícala por el área de tu inmueble.
- Ajusta por antigüedad y estado, con coeficientes que en el Valorizador Inmobiliario van de 0,86 a 1,10.
Ten en cuenta que los precios publicados suelen estar por encima de los de cierre.
Preguntas frecuentes
¿Sirve para una casa familiar?
Sirve como contraste, pero en vivienda de uso propio manda el valor de mercado. Quien compra para vivir no compra rentabilidad: paga por ubicación, colegio cercano y calidad de vida. Por eso, cuando el precio de mercado supera claramente al valor por capitalización, la zona la están comprando usuarios finales y no inversionistas.
¿Vale para locales comerciales?
Sí, y es el método principal en inmuebles de renta. Eso sí, un local en una zona en transición exige una tasa de capitalización más alta que un departamento en zona consolidada con demanda estable, y a mayor tasa, menor valor. Ajusta también por liquidez: lo que tarda más en venderse merece una tasa mayor.
¿Y si el inmueble está vacío?
Se usa la renta de mercado estimada de la zona, no cero, y tampoco la renta que te gustaría cobrar. A partir de esa cifra descuentas vacancia, gastos e impuestos para llegar a la renta anual neta, que es la que se divide entre la tasa de capitalización.
¿Qué vacancia asumo?
Depende de la zona y del tipo de inmueble, pero nunca cero: asumir cero vacancia es el error más común. En el ejemplo ilustrativo con una renta mensual de S/ 2.500 se descuenta un mes al año, porque la rotación de inquilinos existe y reduce la renta neta.
¿Incluyo el crédito en el cálculo?
No en la capitalización, porque ese cálculo mide el activo: renta anual neta entre tasa de capitalización. El financiamiento se analiza aparte. Lo que sí restas de la renta es el impuesto, el mantenimiento, el predial, los arbitrios, la vacancia y las reparaciones.
Fuentes
- Infobae (26-ago-2026) — El costo de vivir alquilado en Lima sube 7,3% en el último año
- Banco Central de Reserva del Perú (BCRP) — Precios de departamentos en Lima, 1.er trimestre de 2026: S/ 6.916 por m² en promedio, 12 distritos (serie PD37946PQ)
- Sunat — rentas de primera categoría y obligaciones del arrendador
- Reglamento Nacional de Tasaciones — Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento
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