La capitalización de rentas responde a una pregunta distinta de la del comprador de vivienda: no "cuánto cuesta", sino "cuánto produce". El valor sale de dividir la renta anual neta entre la tasa de capitalización exigida por el inversionista.
Datos clave
- Fórmula: valor = renta anual neta ÷ tasa de capitalización.
- Renta neta, no bruta: se descuentan impuesto, mantenimiento, predial, arbitrios, vacancia y reparaciones.
- Mercado de alquiler activo: el costo de alquilar en Lima subió 7,3% interanual a agosto de 2026.
- La tasa de capitalización refleja el riesgo: a mayor riesgo o menor liquidez, mayor tasa exigida y menor valor.
¿Cómo se aplica, con números?
| Concepto | Ejemplo | Comentario |
|---|---|---|
| Renta mensual | S/ 2.500 | Renta de mercado, no la deseada |
| Renta anual bruta | S/ 30.000 | 12 meses |
| (−) Vacancia estimada | 1 mes | La rotación existe |
| (−) Gastos e impuestos | Mantenimiento, predial, arbitrios, renta | Aquí se va buena parte |
| (=) Renta anual neta | S/ 22.000 (ejemplo) | El número que importa |
| ÷ Tasa de capitalización | 6% | Depende del riesgo y de la zona |
| = Valor por capitalización | S/ 366.667 | Lo que pagaría un inversionista |
¿Por qué difiere del precio de mercado?
Porque el comprador de vivienda no compra rentabilidad: compra dónde vivir, y paga por ubicación, colegio cercano y calidad de vida. Cuando el precio de mercado supera claramente al valor por capitalización, la zona está siendo comprada por usuarios finales, no por inversionistas. Y al revés: cuando el valor por renta supera al precio, hay oportunidad de inversión. Ver qué gastos restan rentabilidad.
¿Qué tasa de capitalización usar?
La que refleje el riesgo real del activo: un departamento en zona consolidada con demanda estable de inquilinos exige menos tasa que un local comercial en una zona en transición. Y hay un ajuste que casi nadie hace: la liquidez. Un inmueble que tarda ocho meses en venderse merece una tasa más alta que uno que se vende en dos.
¿Cómo se contrasta?
Con las dos referencias en paralelo: el valor por capitalización y el valor de mercado. Estima el segundo con el Valorizador Inmobiliario y compara con oferta real en el buscador de propiedades. Ver también método residual y tasación o valorización.
Preguntas frecuentes
¿Sirve para una casa familiar?
Sirve como contraste, pero en vivienda de uso propio manda el valor de mercado.
¿Qué vacancia asumo?
Depende de la zona y del tipo de inmueble; asumir cero vacancia es el error más común.
¿Incluyo el crédito en el cálculo?
No en la capitalización: eso mide el activo. El financiamiento se analiza aparte.
¿Y si el inmueble está vacío?
Se usa la renta de mercado estimada de la zona, no cero.
¿Vale para locales comerciales?
Sí, y es el método principal en inmuebles de renta.
Fuentes
- Infobae (26-ago-2026) — El costo de vivir alquilado en Lima sube 7,3% en el último año
- La República (13-may-2026) — El metro cuadrado en Lima sube a S/ 6.886 y seis distritos aceleran su revalorización
- Sunat — rentas de primera categoría y obligaciones del arrendador
- Reglamento Nacional de Tasaciones — Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento
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