El fideicomiso transfiere bienes a un patrimonio autónomo administrado por una fiduciaria, separado del patrimonio del desarrollador y de sus acreedores. Para el banco es la forma de asegurar que el terreno no se venda y que el dinero de las ventas se use en el proyecto y en pagar la deuda.
Datos clave
- Patrimonio autónomo: los bienes fideicometidos quedan fuera del alcance de los acreedores del fideicomitente, conforme a la Ley 26702.
- Fiduciaria supervisada: la administra una empresa autorizada y supervisada por la SBS.
- Orden de prelación: el contrato define en qué orden se paga con el flujo de ventas.
- Costo: comisión de estructuración más comisión de administración periódica; entra al flujo del proyecto.
¿Qué variantes existen?
| Tipo | Qué se transfiere | Para qué sirve |
|---|---|---|
| De garantía | El inmueble | Respaldar el crédito sin ejecución judicial |
| De administración | El inmueble y la gestión del proyecto | Ordenar el desarrollo con reglas objetivas |
| De flujos | Los ingresos por ventas | Asegurar que el dinero se aplique al proyecto y a la deuda |
| Mixto | Inmueble + flujos | Estructura habitual en crédito constructor |
¿Qué protege a cada parte?
Al banco, que el terreno no salga del proyecto y que el flujo pague la deuda. Al desarrollador, que su patrimonio personal quede separado del riesgo del proyecto. Y al comprador, que su dinero entre a una cuenta con destino controlado en lugar de a la caja general del vendedor. Este último punto es el que suele ignorarse y el que más protege al que compra en planos. Ver cómo protege tu inversión.
¿Cuánto cuesta y cómo afecta la rentabilidad?
El costo tiene dos componentes: la estructuración inicial y la administración periódica. En proyectos pequeños, el peso relativo es mayor y puede mover la rentabilidad de forma perceptible; en proyectos medianos y grandes se diluye. La forma correcta de evaluarlo es incorporarlo al flujo desde el modelo inicial, no descubrirlo después. Ver flujo de caja de un desarrollo.
¿Se puede evitar?
Solo si el proyecto se financia sin banco. Con crédito constructor, la exigencia es prácticamente estándar. Ver cómo se estructura, crédito promotor y financiar sin banco.
Preguntas frecuentes
¿El fideicomiso me quita el control del proyecto?
Sujeta los desembolsos a reglas objetivas. El control operativo sigue siendo del desarrollador.
¿Puedo vender unidades libremente?
Sí, dentro del cuadro de ventas aprobado y con el flujo dirigido a la cuenta del fideicomiso.
¿Qué pasa si el proyecto fracasa?
La fiduciaria ejecuta conforme al contrato, sin proceso judicial previo.
¿Sirve para proteger a los compradores?
Sí, cuando el fideicomiso incluye el flujo y establece prelaciones claras.
¿Se inscribe?
El fideicomiso sobre inmuebles se inscribe en la partida del predio.
Fuentes
- SBS — Ley General del Sistema Financiero (Ley 26702): fideicomiso y arrendamiento financiero
- SBS — tasas activas por tipo de crédito de las empresas del sistema financiero
- CAPECO — Cámara Peruana de la Construcción
- RPP (agosto 2026) — Scotiabank: récord de ventas de 28.000 viviendas, más de 45.000 créditos hipotecarios y tasa promedio de 7,8%
Cómo te ayuda EximiaHaus
Un proyecto se decide en el flujo, no en el render. Con esto lo pones a prueba:
- Asesoría de compra e inversión — te guiamos hacia la mejor oportunidad según tu presupuesto y tus objetivos.
- Valorizador Inmobiliario — estima el valor de tu propiedad al instante con nuestro modelo de IA y datos reales del mercado.
- Asesoría legal inmobiliaria — acompañamiento en compraventa, contratos y saneamiento para que operes con seguridad.
- Planes para inmobiliarias — destacados, estadísticas y publicaciones ilimitadas para tu cartera.
¿Prefieres que te asesoremos directamente? Escríbenos por WhatsApp desde la página de servicios y te respondemos el mismo día.