Uno de los mayores riesgos al comprar en preventa es que la constructora, por problemas financieros u otros motivos, no llegue a terminar el proyecto. El fideicomiso inmobiliario es el mecanismo que existe precisamente para reducir ese riesgo.
¿Qué es un fideicomiso inmobiliario?
Es un contrato mediante el cual los pagos de los compradores de un proyecto en preventa se depositan en un patrimonio autónomo administrado por una entidad fiduciaria independiente (generalmente un banco o sociedad fiduciaria), en lugar de ir directamente a las cuentas de la constructora.
Cómo protege al comprador
Los fondos depositados en el fideicomiso solo se liberan a la constructora conforme se cumplen hitos verificables de avance de obra, supervisados por la entidad fiduciaria. Esto reduce el riesgo de que el dinero de los compradores se use para fines distintos al proyecto específico, o que se pierda si la constructora enfrenta problemas financieros en otro proyecto.
Qué preguntar antes de comprar en preventa
- ¿El proyecto cuenta con un fideicomiso de administración constituido, y quién es la entidad fiduciaria?
- ¿Cómo se liberan los fondos: por hitos de avance de obra verificados por un tercero independiente?
- ¿Qué sucede con tu dinero si el proyecto no se concreta: existe un mecanismo claro de devolución?
El fideicomiso no elimina todo riesgo
Aunque reduce significativamente el riesgo financiero de la operación, el fideicomiso no garantiza que el proyecto se entregue en el plazo original pactado, ni sustituye la necesidad de evaluar el historial y reputación de la constructora, como explicamos en nuestra guía de invertir en preventa.
Una tendencia en crecimiento en Lima
Cada vez más proyectos de preventa en Lima incorporan este mecanismo como argumento de confianza frente a compradores más informados, que ya no están dispuestos a asumir el riesgo completo de entregar su dinero directamente a la constructora sin ninguna protección intermedia.
Al evaluar un proyecto en preventa, pregunta siempre por su estructura de fideicomiso. Explora proyectos en preventa disponibles en EximiaHaus.
Qué preguntar para saber si el fideicomiso existe de verdad
La palabra aparece en muchos brochures y no siempre corresponde a una estructura real. Tres preguntas concretas: quién es el fiduciario —debe ser una entidad autorizada, no la propia constructora—, qué bienes están en el patrimonio fideicometido —idealmente el terreno y el flujo de las ventas— y bajo qué condiciones se libera el dinero al desarrollador. Si la respuesta a cualquiera de las tres es vaga, la protección probablemente también lo sea.
Qué protege y qué no
El fideicomiso aísla los bienes del patrimonio de la empresa, de modo que si la constructora quiebra, esos activos no entran a su masa concursal. Eso es mucho. Lo que no hace: garantizar que la obra se termine a tiempo, asegurar la calidad de lo construido ni cubrir los sobrecostos. Por eso no reemplaza la revisión del contrato ni la del desarrollador: ver las obligaciones del desarrollador y los riesgos reales de comprar en planos.
El marco legal en una línea
El fideicomiso está regulado por la Ley 26702, Ley General del Sistema Financiero, que reserva la función de fiduciario a entidades autorizadas y supervisadas. Esa autorización es verificable: es el primer filtro para distinguir una estructura real de una promesa comercial.
Preguntas frecuentes
¿El fideicomiso garantiza que me entreguen el departamento?
No. Protege los fondos y los bienes del proyecto frente a la insolvencia de la empresa, pero no garantiza plazos ni calidad de obra.
¿Quién puede ser fiduciario?
Solo entidades autorizadas y supervisadas conforme a la Ley 26702; nunca la propia constructora del proyecto.
¿Cómo verifico que el proyecto tiene fideicomiso?
Pidiendo el contrato de fideicomiso e identificando al fiduciario, los bienes que integran el patrimonio y las condiciones de desembolso.
¿Recupero mi dinero si el proyecto no se ejecuta?
Depende de lo que establezca el contrato de fideicomiso y de la etapa en que se detenga el proyecto. Es exactamente lo que hay que leer antes de firmar.
¿Todos los proyectos en preventa tienen fideicomiso?
No es obligatorio en todos los casos, y su presencia es uno de los criterios que diferencia el riesgo entre proyectos.
Fuentes
- Ley 26702, Ley General del Sistema Financiero y del Sistema de Seguros — fideicomiso (artículos 241 y siguientes)
- SMV — Superintendencia del Mercado de Valores
- Indecopi — protección al consumidor financiero e inmobiliario
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