La pregunta no es "cuánto capital necesito", sino "qué tengo que pagar antes de que entre el primer sol de otra fuente". Ese tramo inicial —terreno, proyecto, licencias, sala de ventas y los primeros meses de obra— es el que define el capital propio de verdad.
Datos clave
- Tres fuentes clásicas: aporte propio o terreno, preventa y crédito constructor.
- El banco entra tarde: desembolsa recién cuando se alcanza el umbral de preventa pactado.
- Mercado activo: Scotiabank proyecta cerca de 28.000 viviendas vendidas en 2026 y más de 45.000 créditos hipotecarios, con tasa promedio de 7,8% a fines de julio.
- La contingencia no es opcional: un proyecto sin colchón se queda sin caja en el primer imprevisto.
¿Qué se paga y con qué?
| Etapa | Gasto principal | Fuente habitual |
|---|---|---|
| Suelo | Terreno o prima de opción | Capital propio o canje |
| Anteproyecto y licencias | Proyectistas, tasas, revisor urbano | Capital propio |
| Preventa | Sala de ventas, difusión, comisiones | Capital propio |
| Primeros meses de obra | Excavación, cimentación | Capital propio + separaciones |
| Obra gruesa y acabados | Grueso del presupuesto | Crédito constructor + cuotas de compradores |
| Cierre y trámites | Conformidad, declaratoria, independización | Flujo de ventas |
¿Cómo se reduce el capital propio necesario?
Tres palancas, en orden de efectividad. La primera y de lejos la mayor: no comprar el terreno, sino canjearlo. La segunda: acelerar la preventa para alcanzar antes el umbral del banco. La tercera: sumar un socio de capital para la etapa de arranque, que es la más cara en términos de riesgo. Ver canje de terreno y financiar sin banco.
¿Cómo se sabe si el número cierra?
Modelando el flujo mes a mes, no con un cuadro de utilidad final. Un proyecto puede ser rentable y aun así morir por falta de caja en el mes siete. Ver flujo de caja de un desarrollo y punto de equilibrio.
¿Cuánta contingencia dejar?
Una partida explícita, no un optimismo implícito. Los sobrecostos típicos vienen de adicionales por expediente incompleto, demoras en licencia y refuerzos de servicios. Los tres se pueden anticipar: ver control de adicionales, modalidades de licencia y factibilidad eléctrica.
Preguntas frecuentes
¿Se puede hacer un proyecto sin capital propio?
Solo si alguien más lo pone: un socio, el dueño del terreno o los compradores. Nunca es "sin capital", es "con capital de otro".
¿Cuenta el terreno como capital propio?
Sí, y para el banco suele ser el aporte más relevante.
¿Cuánta preventa exige el banco?
Depende de cada entidad. Ver cuánta preventa exige el banco.
¿Conviene endeudarse más para hacer un proyecto más grande?
Solo si el flujo lo soporta en el peor escenario de ventas, no en el esperado.
¿Y si vendo más lento de lo previsto?
Ese es el escenario que debe estar modelado desde el inicio, con su plan de acción.
Fuentes
- RPP (agosto 2026) — Scotiabank: récord de ventas de 28.000 viviendas, más de 45.000 créditos hipotecarios y tasa promedio de 7,8%
- CAPECO — Cámara Peruana de la Construcción
- SBS — tasas activas por tipo de crédito de las empresas del sistema financiero
- SBS — Ley General del Sistema Financiero (Ley 26702): fideicomiso y arrendamiento financiero
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