El FUA (Formulario Único de Arrendamiento de Inmueble destinado a Vivienda) es el contrato de alquiler oficial del Decreto Legislativo 1177: un formato estándar que arrendador e inquilino firman ante notario o juez de paz letrado y que se registra en el RAV del Fondo MIVIVIENDA. Registrado, tiene mérito de ejecución: si el inquilino deja de pagar dos meses seguidos, abre el proceso único de desalojo.
Si ya decidiste usarlo, genera tu FUA en Word con tus datos y llévalo listo a la notaría.
Datos clave
- Base legal: Decreto Legislativo 1177, que crea un régimen especial y facultativo de promoción del arrendamiento para vivienda, y su Reglamento, que aprueba el contenido del FUA.
- Solo para vivienda: el inmueble debe ser habitable, ser propiedad del arrendador y estar inscrito en Registros Públicos.
- Cómo se formaliza: firmas certificadas ante notario o juez de paz letrado y registro en el RAV; con eso el FUA tiene mérito de ejecución ante el Poder Judicial (cláusula 13.1 del formato oficial).
- Dónde se registra: en una notaría con convenio con el Fondo MIVIVIENDA, que verifica tu identidad en Reniec y la propiedad en Sunarp. Orientación: 0800 12200 o la Vitrina Inmobiliaria del Fondo, Jr. Camaná 199, Cercado de Lima.
- Pagos: la renta y la garantía se depositan en una cuenta de abono del arrendador en una entidad supervisada por la SBS.
- Causales de desalojo: fin del plazo, mutuo acuerdo, 2 meses consecutivos de renta impaga, 6 meses de gastos complementarios impagos o uso distinto a vivienda.
La mayoría de los alquileres en Perú se firman con un contrato privado, a veces con firmas legalizadas. Funciona hasta que algo sale mal. Para ese escenario existe una herramienta que muy pocos propietarios usan: el Formulario Único de Arrendamiento, o FUA. Si vas por el contrato privado, descarga un modelo de contrato de alquiler en Word y compáralo con el FUA.
El contrato que deja esa vía habilitada desde el día de la firma, con el texto completo: modelo de contrato de alquiler con cláusula de allanamiento a futuro (desalojo exprés).
Qué es
Es un contrato estandarizado creado por el Decreto Legislativo 1177, dentro del régimen de promoción del arrendamiento para vivienda. No es un contrato cualquiera que puedas redactar libremente: tiene un formato oficial, con campos definidos y cláusulas predeterminadas.
Lo que habilita el desalojo rápido en el FUA no es una cláusula de allanamiento a futuro: el formato oficial de 2015 no la trae. Son otras tres piezas del formato: la cláusula 1.3, por la que el inquilino se somete al Proceso Único de Ejecución de Desalojo del Título III del Decreto Legislativo 1177; la cláusula duodécima, que fija las causales de desalojo; y la décimo tercera, que le da mérito de ejecución si las firmas se certifican ante notario o juez de paz letrado y el contrato se registra en el RAV. Ese proceso único (artículos 14 y 15 del Decreto Legislativo 1177) se sigue ante el juez de paz letrado: el inquilino tiene 5 días hábiles para contestar y el juez sentencia en un máximo de 3 días hábiles.
La cláusula de allanamiento a futuro pertenece a otras vías. Es la del artículo 594 del Código Procesal Civil, para contratos comunes con firmas legalizadas, y es uno de los requisitos del desalojo notarial de la Ley 30933. Si con tu FUA quieres usar también la vía notarial, esa cláusula y la de sometimiento expreso a la Ley 30933 se agregan como acuerdos adicionales en el Anexo N° 1 que prevé el propio formato. Lo explicamos en cláusula de allanamiento a futuro, y el generador de contrato de alquiler y FUA te deja incluirlas al armar el documento.
Existen variantes según la modalidad: arrendamiento simple de vivienda, arrendamiento-venta y arrendamiento financiero (leasing) de inmueble destinado a vivienda.
Las once etapas de un alquiler, con las cifras oficiales de 2026, están reunidas en la guía 2026 para alquilar un departamento o una casa.
Lo que viene antes y después de este paso está en cómo desalojar a un inquilino en el Perú, paso a paso.
Lo que viene antes y después de este punto, para el inquilino y para el dueño, está en la guía de derechos y obligaciones del inquilino.
La ventaja real
Un contrato celebrado mediante FUA le da al propietario acceso a los procesos especiales de desalojo previstos en la normativa, que son sustancialmente más rápidos que la vía judicial ordinaria. Para el desalojo notarial de la Ley 30933, el FUA cumple la misma función que la escritura pública: sin uno de esos dos formatos esa vía no está disponible, aunque un contrato con firmas legalizadas y cláusula de allanamiento sí permite el trámite del artículo 594 del Código Procesal Civil.
Para el inquilino también hay ventajas que suelen pasarse por alto: un contrato estandarizado y registrado le da certeza sobre las condiciones, evita cláusulas abusivas y constituye prueba formal de su condición de arrendatario, útil para trámites y para acreditar domicilio.
El RAV: dónde vive el contrato
Los contratos celebrados mediante FUA se ingresan al Registro Administrativo de Arrendamiento para Vivienda (RAV), una plataforma electrónica administrada por el Fondo MIVIVIENDA. En el RAV se registran tanto los contratos como las resoluciones judiciales de desalojo emitidas bajo los procesos especiales del Decreto Legislativo 1177.
Que el contrato esté registrado tiene un efecto práctico importante: existe un respaldo formal y verificable de la relación arrendaticia, sus términos y su vigencia.
¿Cómo se registra un FUA en el RAV? Paso a paso
Según la ficha oficial del trámite en gob.pe, el registro es presencial y tiene cuatro pasos:
- Acuerden las condiciones entre arrendador y arrendatario: plazo, monto, moneda, periodicidad del pago y la decisión de registrarlo en el RAV.
- Comunícate con el Fondo MIVIVIENDA al 0800 12200 o en su Vitrina Inmobiliaria (Jr. Camaná 199, Cercado de Lima). Te indicarán qué notarías tienen convenio para el registro; la lista está en su portal web.
- La notaría verifica la identidad de las partes en Reniec y la propiedad en Sunarp, y registra el FUA en el RAV. Cobra el monto que ella misma establezca.
- Recibes una copia del FUA y una constancia del registro.
El RAV no reemplaza la inscripción en Sunarp, pero la copia certificada del FUA tiene mérito para inscribirse en el Registro de Predios sin otra formalidad (cláusula 13.2 del formato).
¿Cuándo se puede desalojar a un inquilino con FUA?
| Causal de desalojo en el FUA | Qué hay que acreditar |
|---|---|
| Vencimiento del plazo del contrato | La fecha de término pactada en la cláusula quinta |
| Resolución de mutuo acuerdo | Acta con firmas legalizadas |
| Falta de pago de la renta por 2 meses consecutivos | Carta notarial de resolución con el estado de la cuenta de abono |
| Falta de pago de gastos complementarios (mantenimiento, agua, luz, seguro) por 6 meses consecutivos | Carta notarial con el estado de cuenta o la liquidación de la empresa acreedora |
| Uso del inmueble para algo distinto a vivienda | Carta notarial con la constatación policial |
Si tu contrato no está en FUA ni en escritura pública, la vía notarial no procede. El asistente ¿qué desalojo me corresponde? te orienta entre el desalojo notarial, el de cláusula de allanamiento y el judicial.
Qué contiene el FUA
- Identificación completa del arrendador y del arrendatario.
- Datos del inmueble, incluida su partida registral.
- Monto de la renta, periodicidad y forma de pago.
- Plazo del contrato.
- Garantía y condiciones de devolución.
- Distribución de gastos por servicios y mantenimiento.
- Sometimiento del inquilino al Proceso Único de Ejecución de Desalojo (cláusula 1.3) y causales de desalojo (cláusula duodécima). No trae cláusula de allanamiento a futuro: si la quieres, va en el Anexo N° 1 de acuerdos adicionales.
Cuándo conviene usarlo
El FUA aporta más valor cuanto mayor es el riesgo o el monto en juego:
- Alquileres de monto significativo, donde un impago prolongado duele de verdad.
- Propietarios con varias unidades, que necesitan procesos estandarizados y no pueden litigar caso por caso.
- Inquilinos sin referencias previas o con historial que no pudiste verificar del todo.
- Propietarios que viven lejos del inmueble o en el extranjero.
Si alquilas a un familiar cercano por un monto simbólico, probablemente el contrato privado basta. En cualquier operación comercial real, el FUA es la opción sensata.
Lo que el FUA no reemplaza
Ningún contrato, por bien hecho que esté, sustituye a la evaluación previa del inquilino. Antes de firmar conviene siempre:
- Verificar identidad con DNI vigente.
- Revisar historial crediticio y comportamiento de pago.
- Pedir sustento de ingresos.
- Solicitar referencias de arrendadores anteriores.
Un buen contrato te da herramientas para resolver un problema. Una buena selección hace que el problema no aparezca. Lo primero es un seguro; lo segundo, prevención.
Hacia dónde va la regulación
Hay iniciativas legislativas orientadas a unificar y facilitar el registro de inquilinos morosos, integrando la información hoy dispersa entre el RAV, el Registro de Deudores Judiciales Morosos y las centrales de riesgo. Si prosperan, la consecuencia de no pagar el alquiler será más visible y más rápida, lo que a su vez debería mejorar el comportamiento de pago en todo el mercado.
Ver también: cláusula de allanamiento a futuro: la línea que decide si podrás desalojar rápido, registro de Deudores Judiciales Morosos: la consecuencia de no pagar el alquiler, cómo cobro los alquileres que me deben y qué es el alquiler protegido.
Si vas a alquilar tu inmueble, descarga gratis el checklist para alquilar a un inquilino (PDF).
Cómo se usa el FUA cuando el inquilino deja de pagar, con los plazos de cada etapa, está en el caso práctico de desalojo notarial con FUA.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el FUA?
El Formulario Único de Arrendamiento, un contrato estandarizado que permite acceder a mecanismos más ágiles de desalojo y de cobro.
¿El FUA incluye la cláusula de allanamiento a futuro?
No. El formato oficial del FUA no trae esa cláusula: trae el sometimiento del inquilino al Proceso Único de Ejecución de Desalojo del Decreto Legislativo 1177 (cláusula 1.3) y las causales de desalojo (cláusula duodécima). El allanamiento a futuro es propio del artículo 594 del Código Procesal Civil y del desalojo notarial de la Ley 30933; si quieres esa vía, se agrega en el Anexo N° 1.
¿Es obligatorio usarlo?
No: es una alternativa al contrato tradicional, pensada para dar más previsibilidad a ambas partes.
¿Qué ventaja real ofrece?
Estandariza el contrato y su registro, lo que facilita acreditar la relación y agiliza los mecanismos previstos ante incumplimiento.
¿Reemplaza al contrato con firmas legalizadas?
Para usar el desalojo notarial, sí: la Ley 30933 exige que el contrato conste en el FUA o en escritura pública, y según el texto publicado de la ley un contrato privado con firmas legalizadas no basta. Además, el contrato debe incluir la cláusula de allanamiento a futuro, la de sometimiento expreso a esa ley y la cuenta de abono de la renta; como el formato del FUA no trae las dos primeras, se agregan en su Anexo N° 1.
¿Dónde se registra?
En el registro administrativo previsto para estos contratos, que es donde queda constancia de la relación de arrendamiento.
¿Qué significa FUA en un alquiler?
FUA son las siglas de Formulario Único de Arrendamiento de Inmueble destinado a Vivienda. Es el contrato tipo del Decreto Legislativo 1177. Tiene una versión inicial y otra de prórroga o modificación, que también se firma ante notario o juez de paz letrado si las partes amplían el plazo.
¿Dónde descargo el formulario FUA?
El Fondo MIVIVIENDA publica el formato del FUA en PDF, con los datos del arrendador, del inquilino y del inmueble, y las cláusulas de renta, garantía, resolución y desalojo. Llenarlo no basta: para que produzca efectos, se firma ante notario o juez de paz y se registra en el RAV.
¿Puedo usar el FUA para alquilar un local comercial?
No. El FUA es solo para inmuebles destinados a vivienda, y usar el inmueble para otra cosa es causal de desalojo. Para un local, oficina o almacén se usa un contrato de arrendamiento común, de preferencia por escritura pública si quieres acceder al desalojo notarial.
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Fuentes
- Contrato de arrendamiento en Perú: qué es y cómo funciona — Blog San José
- Inquilinos morosos: cómo aplicar la ley de desalojo notarial — El Comercio
- Proyecto de ley sobre registro de inquilinos morosos — AmCham Perú
- Registrar contrato de alquiler en el RAV — Fondo MIVIVIENDA en gob.pe (actualizado el 10-abr-2023, consultado en septiembre de 2026)
- Formulario Único de Arrendamiento de Inmueble destinado a Vivienda (FUA), Decreto Legislativo 1177 — Fondo MIVIVIENDA
- Decreto Legislativo 1177, artículos 4, 14 y 15 (mérito de ejecución y Proceso Único de Ejecución de Desalojo) — Congreso de la República
- Ley 30933, artículos 4 y 5 (forma y contenido del contrato para el desalojo notarial) — Congreso de la República
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