Fijar correctamente el monto de garantía y de mantenimiento es una de las primeras decisiones que debe tomar un propietario antes de publicar su departamento en alquiler. Hacerlo mal puede espantar buenos inquilinos o dejarte desprotegido ante daños.
La garantía: cuánto es razonable pedir
En el mercado peruano, lo más común es solicitar el equivalente a uno o dos meses de alquiler como garantía, dependiendo del perfil del inquilino y del valor de los acabados de la propiedad. Pedir montos excesivos puede reducir el número de interesados calificados, mientras que una garantía muy baja te deja poco margen ante daños o incumplimientos.
¿Qué cubre exactamente la garantía?
Debe quedar claro en el contrato que la garantía cubre daños al inmueble más allá del desgaste normal por uso, y en algunos casos meses de alquiler impagos al finalizar el contrato. Es clave definir por escrito el plazo y la forma en que se hará la devolución de este monto una vez terminado el contrato.
El mantenimiento: cómo calcularlo si eres propietario en un edificio
Si tu propiedad forma parte de un edificio con áreas comunes, la cuota de mantenimiento suele ser fija y definida por la junta de propietarios, y normalmente se traslada al inquilino como parte de sus gastos mensuales, además del alquiler. Verifica que el monto esté actualizado antes de publicar tu propiedad.
Errores comunes al fijar estas condiciones
- No especificar por escrito qué gastos incluye el mantenimiento (agua, seguridad, áreas comunes) y cuáles corren por cuenta aparte del inquilino.
- Olvidar actualizar el monto de mantenimiento cuando la junta de propietarios aprueba un incremento.
- No dejar claro el plazo máximo para la devolución de la garantía al finalizar el contrato.
Inventario fotográfico: tu mejor respaldo
Documenta con fotos fechadas el estado del inmueble antes de la entrega de llaves. Esto evita discusiones sobre qué desgaste corresponde al uso normal y qué corresponde a un daño real que justifique retener parte de la garantía.
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Cómo se fija la renta antes que la garantía
La garantía se calcula sobre la renta, así que el primer número que hay que acertar es ese. Fijarlo por lo que el propietario necesita —y no por lo que la zona paga— es lo que deja un departamento meses vacío, y un mes sin alquilar cuesta más que la diferencia que se pretendía ganar. Contrasta con inmuebles equivalentes de la misma zona y calcula el rendimiento neto: valorizador inmobiliario y rentabilidad bruta y neta.
Lo que debe decir el contrato sobre la garantía
Tres precisiones que evitan el conflicto del final: qué cubre exactamente —daños que excedan el desgaste ordinario, servicios impagos, renta pendiente—, en qué plazo se devuelve tras la entrega del inmueble, y cómo se acredita el estado inicial. Sin la tercera, las otras dos se discuten sin pruebas. Una cláusula que permita retener la garantía sin justificar el descuento es de las que Indecopi trata como abusivas: ver cláusulas abusivas en contratos de alquiler.
El filtro que protege más que la garantía
Un mes o dos de garantía no cubren seis meses de impago. Lo que realmente reduce el riesgo es elegir bien al inquilino antes de firmar: verificación de identidad, capacidad de pago e historial crediticio, más un contrato con firmas legalizadas que habilite el desalojo notarial de la Ley 30933. Puedes hacer la verificación con el reporte crediticio completo.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto se cobra de garantía en Lima?
No hay un monto fijado por ley; lo habitual es entre uno y dos meses de renta. Lo que importa es que el contrato precise qué cubre y cuándo se devuelve.
¿La garantía cubre el desgaste normal?
No. Cubre daños que exceden el uso ordinario, servicios impagos y renta pendiente. El desgaste natural es del propietario.
¿Quién paga la cuota de mantenimiento?
Es materia de acuerdo, pero debe quedar escrito: si la asume el inquilino, conviene fijar el monto y qué ocurre si la junta lo incrementa.
¿En qué plazo debe devolverse la garantía?
El que fije el contrato tras la entrega del inmueble y la liquidación de servicios. Si no lo fija, se discute justo cuando la relación ya terminó.
¿Puedo retener la garantía si el inquilino se va antes?
Solo conforme a lo pactado y de manera proporcional: una retención total sin justificación es el tipo de cláusula que se considera abusiva.
Si el inquilino reclama por el aumento, esta es la explicación: por qué subió el recibo de agua en 2026.
El resto del proceso, ordenado por etapas, está en la guía del propietario que alquila.
Fuentes
- Código Civil peruano — arrendamiento, arras y copropiedad
- Ley 30933 — desalojo notarial por falta de pago o vencimiento del contrato
- Indecopi — cláusulas abusivas y protección al consumidor
- Sunat — rentas de primera categoría y arrendamiento financiero
Cómo te ayuda EximiaHaus
Alquilar bien es fijar el precio correcto y elegir al inquilino correcto. Ambas se pueden resolver antes de firmar:
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