El impago de un alquiler a distancia tiene una particularidad: te enteras tarde y reaccionas tarde. Para cuando decides actuar, suelen haber pasado tres o cuatro meses, el inquilino conoce la situación mejor que tú y la deuda ya es difícil de recuperar. Lo que define tus opciones no es la gravedad del incumplimiento: es lo que dice el contrato que firmaste.
Datos clave
- El desalojo notarial (Ley 30933) procede por falta de pago de dos meses de renta o por vencimiento del contrato, con requisitos formales estrictos.
- Exige que el contrato contenga allanamiento futuro, sometimiento expreso, inmueble determinado y firmas legalizadas.
- Si el contrato no tiene esas cláusulas, la vía es el proceso judicial, considerablemente más largo.
- Desde 2026, con la Ley 32430, la renta no percibida no genera obligación tributaria de primera categoría.
- Se reporta además la exigencia de que el propietario esté al día en sus obligaciones tributarias vinculadas al inmueble.
¿Qué hacer en las primeras dos semanas?
Cuatro cosas, en este orden. Documentar el impago por escrito, con comunicación fehaciente. Revisar el contrato para saber qué vía tienes disponible. Verificar el estado real del inmueble a través de tu representante local. Y evaluar la negociación: un acuerdo de salida ordenada suele recuperar el inmueble más rápido y más barato que cualquier proceso, aunque implique perder parte de la deuda.
| Vía | Requisitos | Cuándo conviene |
|---|---|---|
| Negociación de salida | Voluntad de ambas partes | Casi siempre: es la más rápida |
| Desalojo notarial | Cláusulas específicas y firmas legalizadas | Si el contrato las contiene |
| Proceso judicial de desalojo | Demanda y proceso | Cuando no procede la vía notarial |
| Cobro de la deuda | Título y prueba del impago | En paralelo, según solvencia del deudor |
¿Cuál es el error que cierra la puerta?
Cortar los servicios o cambiar la cerradura. Además de no resolver nada, expone al propietario a responsabilidad y debilita su posición en cualquier proceso posterior. La recuperación del inmueble se hace por las vías legales, no por vías de hecho.
¿Cómo se evita la próxima vez?
Con las cláusulas correctas desde el primer contrato y con filtro previo del inquilino. Las dos cosas cuestan poco y se hacen antes de entregar llaves. Ver la cláusula de allanamiento a futuro y verificar el historial crediticio del inquilino.
Preguntas frecuentes
¿Cuántos meses de impago se necesitan para el desalojo notarial?
La Ley 30933 contempla la falta de pago de dos meses de renta, además del supuesto de vencimiento del contrato.
¿Sirve si mi contrato no tiene la cláusula de allanamiento?
No para la vía notarial. En ese caso corresponde el proceso judicial, que toma más tiempo.
¿Puedo cortar el agua o la luz?
No. Además de no resolver el problema, puede generarte responsabilidad y perjudicar tu posición legal.
¿Debo pagar impuesto por los meses que no cobré?
Desde 2026, la renta de primera categoría se tributa sobre lo percibido, de modo que la renta no cobrada no genera la obligación.
¿Conviene aceptar una salida negociada?
En la mayoría de casos sí: recuperar el inmueble rápido y volver a alquilarlo suele valer más que la deuda que dejarías de cobrar.
Fuentes
- Decreto Legislativo N.° 1049, Decreto Legislativo del Notariado
- Ley N.° 32430, que promueve el arrendamiento justo (vigente desde el 01/01/2026)
- Arrendamiento de bienes — Formulario Virtual N.° 1683, Sunat
- Alerta Registral — Sunarp
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