El impago de un alquiler a distancia tiene una particularidad: te enteras tarde y reaccionas tarde. Para cuando decides actuar, suelen haber pasado tres o cuatro meses, el inquilino conoce la situación mejor que tú y la deuda ya es difícil de recuperar. Lo que define tus opciones no es la gravedad del incumplimiento: es lo que dice el contrato que firmaste.
Datos clave
- El desalojo notarial (Ley 30933) procede por falta de pago de dos meses de renta o por vencimiento del contrato, con requisitos formales estrictos.
- Exige que el contrato contenga allanamiento futuro, sometimiento expreso, inmueble determinado y que conste en el FUA o en escritura pública (las firmas legalizadas solas no bastan).
- Si el contrato no tiene esas cláusulas, la vía es el proceso judicial, considerablemente más largo.
- Desde 2026, con la Ley 32430, la renta no percibida no genera obligación tributaria de primera categoría.
- Se reporta además la exigencia de que el propietario esté al día en sus obligaciones tributarias vinculadas al inmueble.
¿Qué hacer en las primeras dos semanas?
Cuatro cosas, en este orden. Documentar el impago por escrito, con comunicación fehaciente. Revisar el contrato para saber qué vía tienes disponible. Verificar el estado real del inmueble a través de tu representante local. Y evaluar la negociación: un acuerdo de salida ordenada suele recuperar el inmueble más rápido y más barato que cualquier proceso, aunque implique perder parte de la deuda.
| Vía | Requisitos | Cuándo conviene |
|---|---|---|
| Negociación de salida | Voluntad de ambas partes | Casi siempre: es la más rápida |
| Desalojo notarial | Cláusulas específicas y contrato en FUA o escritura pública | Si el contrato las contiene |
| Proceso judicial de desalojo | Demanda y proceso | Cuando no procede la vía notarial |
| Cobro de la deuda | Título y prueba del impago | En paralelo, según solvencia del deudor |
El lugar de este paso dentro de todo el alquiler está explicado en cómo alquilar una propiedad en el Perú: la guía maestra.
Las siete etapas de un desalojo, desde la carta notarial hasta el lanzamiento, están reunidas en la guía 2026 del desalojo de inquilino en el Perú.
Lo que la ley reconoce y exige a cada parte en un alquiler de vivienda está reunido en la guía completa de los derechos del inquilino en el Perú.
¿Cuál es el error que cierra la puerta?
Cortar los servicios o cambiar la cerradura. Además de no resolver nada, expone al propietario a responsabilidad y debilita su posición en cualquier proceso posterior. La recuperación del inmueble se hace por las vías legales, no por vías de hecho.
¿Cómo se evita la próxima vez?
Con las cláusulas correctas desde el primer contrato y con filtro previo del inquilino. Las dos cosas cuestan poco y se hacen antes de entregar llaves. Ver la cláusula de allanamiento a futuro y Reporte crediticio antes de alquilar tu inmueble: el filtro de S/ 7,90 que evita un desalojo.
Cómo se mueve el desalojo notarial a la distancia
Si tu contrato cumple los requisitos de la Ley 30933, la vía notarial es corta: sus etapas corren con plazos de 5, 3 y 2 días hábiles. Lo que la alarga cuando vives en otra región no es el trámite, sino llegar tarde con los papeles. Apenas se produzca el atraso, ten listo lo siguiente.
1. El contrato en FUA o escritura pública (o, si es privado, con firmas legalizadas para la vía judicial) y la cláusula de allanamiento futuro, escaneado y en manos de tu representante local.
2. La carta notarial de requerimiento. Exige el pago y la devolución del inmueble, y da fecha cierta a tu reclamo. Es el documento que luego pide el juez si el caso llega a esa instancia.
3. La constatación del estado del inmueble, hecha al inicio del conflicto. Sin ella, reclamar daños al final se vuelve difícil.
Si el contrato no califica para la vía notarial, esos mismos documentos sostienen la demanda judicial. Antes de iniciar cualquier cosa, revisa las causales pactadas: son las que definen qué camino te corresponde.
Qué parte de la deuda se recupera
Recuperar el inmueble y cobrar lo adeudado son dos objetivos distintos, y conviene manejarlos por separado.
La garantía. Se aplica contra las rentas impagas según lo que diga el contrato, y cubre hasta el monto que el inquilino entregó. No funciona como una renta anticipada sin límite.
Lo que la supera. El resto de las rentas y los daños se reclaman aparte. Las rentas devengadas no se pierden porque el proceso demore, así que lleva la cuenta mes a mes.
Los servicios y el mantenimiento. Pide a la administración del edificio el estado de cuenta de la unidad y revisa los recibos de luz y agua. Si el contrato los ponía a cargo del inquilino, súmalos al reclamo.
El impuesto. Con el criterio de lo percibido vigente desde 2026, regulariza tu declaración para no tributar por meses que no cobraste.
Si el inquilino se va y deja pertenencias
Puede pasar que el inquilino se retire sin avisar y que tu representante encuentre el inmueble con muebles o cajas. No los saques ni los retengas por tu cuenta, aunque la deuda sea grande: quedarte con bienes ajenos para forzar un pago es otra vía de hecho.
Lo correcto es inventariarlos con acta y fotos, guardarlos y comunicarle por conducto notarial dónde puede recogerlos. Ese mismo registro sirve para documentar en qué estado te devolvieron el inmueble. Las demás conductas que te exponen a una denuncia están en qué pasa si cortas la luz o cambias la chapa.
Preguntas frecuentes
¿Cuántos meses de impago se necesitan para el desalojo notarial?
La Ley 30933 contempla la falta de pago de dos meses de renta, además del supuesto de vencimiento del contrato.
¿Sirve si mi contrato no tiene la cláusula de allanamiento?
No para la vía notarial. En ese caso corresponde el proceso judicial, que toma más tiempo.
¿Puedo cortar el agua o la luz?
No. Además de no resolver el problema, puede generarte responsabilidad y perjudicar tu posición legal.
¿Debo pagar impuesto por los meses que no cobré?
Desde 2026, la renta de primera categoría se tributa sobre lo percibido, de modo que la renta no cobrada no genera la obligación.
¿Conviene aceptar una salida negociada?
En la mayoría de casos sí: recuperar el inmueble rápido y volver a alquilarlo suele valer más que la deuda que dejarías de cobrar.
Para el paso siguiente: qué revisar antes de entregar las llaves.
Para completar el tema: cuánto dura un proceso de desalojo en el Perú.
Para completar el tema: cómo se responde una carta notarial.
Fuentes
- Ley 30933, art. 4: el contrato debe constar en el FUA o en escritura pública para el desalojo notarial — El Peruano, 24-abr-2019
- Decreto Legislativo N.° 1049, Decreto Legislativo del Notariado
- Ley N.° 32430, que promueve el arrendamiento justo (vigente desde el 01/01/2026)
- Arrendamiento de bienes — Formulario Virtual N.° 1683, Sunat
- Alerta Registral — Sunarp
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