Lo primero que hay que saber es que desde 2026 no pagas impuesto por una renta que no cobraste: la Ley 32430 cambió el criterio a lo percibido, así que si el inquilino no paga, no nace la obligación tributaria. Lo segundo es que la vía rápida para recuperar el inmueble —el desalojo notarial— solo está disponible si tu contrato incluye ciertas cláusulas, y eso se decide antes de firmar, no cuando ya hay morosidad.
Datos clave
- Ley 32430, vigente desde el 1 de enero de 2026: la renta de primera categoría se imputa a lo percibido, no a lo devengado.
- Ley 30933 (desalojo notarial): procede por dos meses de renta impaga o por vencimiento del contrato.
- Requisitos del desalojo notarial: allanamiento futuro, sometimiento expreso, inmueble individualizado, cuenta de abono y contrato en FUA o escritura pública.
- Plazos reportados: entre 15 y 51 días en los casos que cumplen los requisitos.
- Se reporta además la exigencia de que el propietario esté al día en sus obligaciones tributarias municipales.
La ruta, mes a mes
| Momento | Qué haces | Por qué importa |
|---|---|---|
| Primer día de atraso | Contacto por escrito, con constancia | Construye la prueba desde el inicio |
| Semana 2 | Carta o burofax de requerimiento de pago | Es el documento que después se exhibe |
| Segundo mes impago | Se habilita el desalojo notarial si el contrato lo permite | Es la vía rápida de la Ley 30933 |
| Si no aplica la vía notarial | Demanda de desalojo por falta de pago | Más lenta, pero disponible siempre |
| Tras recuperar el inmueble | Cobro de lo adeudado y reparación de daños | Se reclama por separado del desalojo |
Lo que no debes hacer nunca
- Cortar el agua o la luz. Es una vía de hecho y te pone a ti en falta.
- Cambiar la cerradura con el inquilino dentro o con sus bienes adentro.
- Entrar sin autorización. Ver si el dueño puede entrar.
- Aceptar pagos parciales sin documentar, porque debilita el requerimiento.
Lo que sí evita llegar hasta aquí
Tres cosas, y las tres se hacen antes de entregar las llaves: verificar el historial crediticio del postulante, redactar el contrato con las cláusulas del desalojo notarial y formalizar el contrato en FUA o escritura pública. Cuestan poco y cambian por completo tu posición si algo sale mal. Ver verificar historial, por qué fracasa el desalojo notarial y el registro de deudores judiciales.
El lado tributario, que ahora juega a tu favor
Antes de 2026, un propietario con un inquilino moroso pagaba impuesto por una renta que nunca vio. Con la Ley 32430 eso terminó: se declara y paga con el Formulario Virtual 1683 en el mes en que efectivamente se percibe la renta. Ver si sigues pagando impuesto y percibido frente a devengado.
Ver también: qué pasa si alguien ocupa mi casa sin permiso.
Preguntas frecuentes
¿Cuántos meses de impago se necesitan para desalojar?
Dos meses de renta impaga habilitan el desalojo notarial, si el contrato cumple los requisitos de la Ley 30933.
¿Puedo quedarme con la garantía?
Se imputa a lo adeudado y a los daños, según lo pactado y acreditado.
¿Cuánto demora recuperar el inmueble?
Por la vía notarial se han reportado entre 15 y 51 días; por la vía judicial, considerablemente más. Ver cuánto demora.
¿Debo seguir declarando el alquiler?
Desde 2026 declaras y pagas sobre lo percibido: si no cobraste, no hay obligación por ese periodo.
¿Sirve un contrato privado con firmas legalizadas?
Sirve como contrato, pero con el texto publicado de la Ley 30933 no abre la puerta del desalojo notarial: para eso el contrato debe constar en el FUA o en escritura pública.
Desde el primer día de retraso corren consecuencias, si el contrato las previó: qué es la mora y cómo se cobra.
El primer paso formal es la carta: usa los modelos de carta notarial para el inquilino que no paga.
Para ubicar este punto dentro del recorrido completo: la guía del propietario que alquila.
Fuentes
- Ley N° 30933, desalojo notarial — Sistema Peruano de Información Jurídica
- Ley N° 32430, arrendamiento justo — Diario Oficial El Peruano
- Rentas de Primera Categoría — SUNAT Personas
- Código Civil peruano — Sistema Peruano de Información Jurídica
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