Lo primero que hay que saber es que desde 2026 no pagas impuesto por una renta que no cobraste: la Ley 32430 cambió el criterio a lo percibido, así que si el inquilino no paga, no nace la obligación tributaria. Lo segundo es que la vía rápida para recuperar el inmueble —el desalojo notarial— solo está disponible si tu contrato incluye ciertas cláusulas, y eso se decide antes de firmar, no cuando ya hay morosidad.
Datos clave
- Ley 32430, vigente desde el 1 de enero de 2026: la renta de primera categoría se imputa a lo percibido, no a lo devengado.
- Ley 30933 (desalojo notarial): procede por dos meses de renta impaga o por vencimiento del contrato.
- Requisitos del desalojo notarial: allanamiento futuro, sometimiento expreso, inmueble individualizado, cuenta de abono y contrato en FUA o escritura pública.
- Plazos reportados: entre 15 y 51 días en los casos que cumplen los requisitos.
- Se reporta además la exigencia de que el propietario esté al día en sus obligaciones tributarias municipales.
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Si necesitas los documentos, puedes descargar gratis la carta notarial de requerimiento de pago de alquiler y, si ya no quieres seguir con el contrato, la carta notarial de resolución del contrato, las dos en Word.
Si vas a firmar, parte de un contrato que ya tenga la garantía, la penalidad y la cuenta de pago bien puestas: modelo de contrato de alquiler 2026 con el texto íntegro.
Si el inquilino no se va, el escrito que se presenta al juzgado es este: modelo de demanda de desalojo por vencimiento de contrato o falta de pago (con cláusula de allanamiento, art. 594 CPC).
Para dejar la deuda reconocida con cronograma y vencimiento anticipado: modelo de reconocimiento de deuda y compromiso de pago en Word.
La ruta, mes a mes
| Momento | Qué haces | Por qué importa |
|---|---|---|
| Primer día de atraso | Contacto por escrito, con constancia | Construye la prueba desde el inicio |
| Semana 2 | Carta o burofax de requerimiento de pago | Es el documento que después se exhibe |
| Segundo mes impago | Se habilita el desalojo notarial si el contrato lo permite | Es la vía rápida de la Ley 30933 |
| Si no aplica la vía notarial | Demanda de desalojo por falta de pago | Más lenta, pero disponible siempre |
| Tras recuperar el inmueble | Cobro de lo adeudado y reparación de daños | Se reclama por separado del desalojo |
Para saber si tu contrato habilita la vía notarial o si te toca la judicial, usa el asistente ¿qué desalojo me corresponde?: te orienta según cómo firmaste el contrato y la causal.
Si recién vas a poner tu inmueble en alquiler, conviene leer primero la guía completa para alquilar tu departamento o casa en el Perú y volver aquí para el detalle de este paso.
Si el conflicto con tu inquilino recién empieza, conviene leer primero la guía completa del desalojo de inquilino en el Perú y volver aquí para el detalle de este paso.
Para ver dónde encaja este tema dentro de todo el contrato de alquiler, revisa los derechos del inquilino en el Perú, con sus artículos de ley.
Lo que no debes hacer nunca
- Cortar el agua o la luz. Es una vía de hecho y te pone a ti en falta.
- Cambiar la cerradura con el inquilino dentro o con sus bienes adentro.
- Entrar sin autorización. Ver si el dueño puede entrar.
- Aceptar pagos parciales sin documentar, porque debilita el requerimiento.
Lo que sí evita llegar hasta aquí
Tres cosas, y las tres se hacen antes de entregar las llaves: verificar el historial crediticio del postulante, redactar el contrato con las cláusulas del desalojo notarial y formalizar el contrato en FUA o escritura pública. Cuestan poco y cambian por completo tu posición si algo sale mal. Ver Reporte crediticio antes de alquilar tu inmueble: el filtro de S/ 7,90 que evita un desalojo, por qué fracasa el desalojo notarial y el registro de deudores judiciales.
El lado tributario, que ahora juega a tu favor
Antes de 2026, un propietario con un inquilino moroso pagaba impuesto por una renta que nunca vio. Con la Ley 32430 eso terminó: se declara y paga con el Formulario Virtual 1683 en el mes en que efectivamente se percibe la renta. Ver si sigues pagando impuesto y Impuesto a la renta por alquiler: cómo se calcula y se declara en Perú.
Ver también: qué pasa si alguien ocupa mi casa sin permiso.
Si quieres ver el procedimiento completo aplicado a un caso, desde la firma del FUA hasta el lanzamiento, revisa el caso práctico del inquilino que dejó de pagar.
Preguntas frecuentes
¿Cuántos meses de impago se necesitan para desalojar?
Dos meses de renta impaga habilitan el desalojo notarial, si el contrato cumple los requisitos de la Ley 30933.
¿Puedo quedarme con la garantía?
Se imputa a lo adeudado y a los daños, según lo pactado y acreditado.
¿Cuánto demora recuperar el inmueble?
Por la vía notarial se han reportado entre 15 y 51 días; por la vía judicial, considerablemente más. Ver Desalojo en 2026: cuánto cuesta, cuánto demora y por qué vía.
¿Debo seguir declarando el alquiler?
Desde 2026 declaras y pagas sobre lo percibido: si no cobraste, no hay obligación por ese periodo.
¿Sirve un contrato privado con firmas legalizadas?
Sirve como contrato, pero con el texto publicado de la Ley 30933 no abre la puerta del desalojo notarial: para eso el contrato debe constar en el FUA o en escritura pública.
Seguir leyendo
- ¿Qué es la mora en un alquiler y cómo se cobra?
- Modelo de carta notarial al inquilino que no paga
- Cómo alquilar tu departamento o casa en el Perú: guía completa 2026 para propietarios
- Alquilar tu propiedad y elegir al inquilino
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- ¿Qué hago si el inquilino me deja el departamento dañado?
- derechos del inquilino sin contrato en el Perú
- ¿puede el inquilino pagar el impuesto del alquiler?
Fuentes
- Ley N° 30933, desalojo notarial — Sistema Peruano de Información Jurídica
- Ley N° 32430, arrendamiento justo — Diario Oficial El Peruano
- Rentas de Primera Categoría — SUNAT Personas
- Código Civil peruano — Sistema Peruano de Información Jurídica
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