El plazo de 15 a 51 días que se atribuye al desalojo notarial corresponde solo al procedimiento ante notario. El reloj real empieza mucho antes: hacen falta dos meses de renta impaga para configurar la causal, más el tiempo de requerimiento y preparación del expediente. Sumado todo, incluso el mejor escenario se cuenta en meses, no en semanas.
Datos clave
- Causal: dos meses de renta impaga, o vencimiento del contrato.
- Procedimiento notarial: 15 a 51 días reportados, si el contrato cumple los requisitos.
- Vía judicial: sin plazo predecible; es la única disponible si faltan las cláusulas.
- Alivio tributario desde 2026: la renta no percibida no se imputa (Ley 32430).
- Costo hundido: los meses de mora no se recuperan aunque el desalojo prospere.
El calendario completo, tramo por tramo
| Tramo | Qué ocurre | Duración |
|---|---|---|
| 1. Configuración de la causal | Deben acumularse dos meses de renta impaga | 2 meses |
| 2. Requerimiento | Comunicación y carta notarial | Días a semanas |
| 3. Preparación del expediente | Contrato, legalizaciones, constancias tributarias | Variable |
| 4. Procedimiento notarial | Trámite ante notario conforme a la Ley 30933 | 15 a 51 días reportados |
| 5. Lanzamiento y entrega | Desocupación efectiva | Variable |
Nótese lo que hace la tabla: no promete un número total, porque tres de los cinco tramos no tienen duración estándar. Cualquier artículo que te dé una cifra exacta de punta a punta está inventándola.
El tramo 3 es el que separa a los preparados de los demás
Ahí es donde el propietario descubre si su contrato sirve. Cláusulas ausentes, firmas sin legalizar, predial atrasado: cada hallazgo en esta etapa agrega semanas o directamente cierra la vía rápida. Y todos ellos eran corregibles meses antes, cuando no había urgencia.
Por eso la recomendación operativa: revisa tu contrato y tu situación tributaria una vez al año, no cuando el inquilino deja de contestar el teléfono.
Lo que sí mejoró en 2026
La sangría tributaria. Con el criterio de lo percibido de la Ley 32430, los meses de mora ya no generan impuesto sobre renta inexistente. Es un alivio real, aunque parcial: reduce la pérdida, no la elimina. La renta sigue sin entrar y el inmueble sigue ocupado. Ver ¿sigo pagando impuesto si mi inquilino no paga?.
La aritmética que cambia la decisión
Tomemos un alquiler de S/ 2.500. Los dos meses que exige la causal son S/ 5.000 que no vuelven, ocurra lo que ocurra después. A eso se le suman los meses del procedimiento, la carta notarial, los honorarios y el tiempo propio.
Frente a eso, una consulta de historial crediticio antes de firmar cuesta S/ 7,90 en nuestro reporte Equifax, con la segunda gratis. No es una comparación cerrada: es que están en escalas distintas. Ver cómo filtrar inquilinos en tres pasos y cómo calificar interesados.
¿Y si prefiero no lidiar con esto?
Es una decisión legítima, y hay dos caminos. Uno es vender: si el inmueble te da más problemas que renta, mide primero cuánto vale hoy con el valorizador. El otro es profesionalizar la gestión: filtro previo serio, contrato correcto y difusión que atraiga al perfil adecuado en lugar de a quien aparezca. Ver alquilar más rápido con difusión multicanal.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto demora en total recuperar un inmueble de un inquilino moroso?
No existe un plazo total estándar. Hay que sumar los dos meses que exige la causal, el requerimiento, la preparación del expediente, el procedimiento notarial —reportado entre 15 y 51 días— y la desocupación efectiva.
¿Los meses de renta impaga se recuperan?
El desalojo restituye el inmueble; el cobro de las rentas adeudadas es una pretensión distinta que debe perseguirse por separado y cuyo éxito depende de la solvencia del deudor.
¿La Ley 32430 me devuelve algo de lo perdido?
No devuelve la renta, pero evita que se pague impuesto por la renta no percibida desde 2026, lo que reduce la pérdida total.
¿Qué pasa si mi contrato no permite el desalojo notarial?
Queda la vía judicial, que no tiene un plazo predecible. Por eso conviene incorporar las cláusulas exigidas por la Ley 30933 antes de necesitarlas.
¿Cuál es la forma más eficaz de acortar estos plazos?
No iniciarlos: verificar el historial crediticio del postulante antes de firmar, exigir garantía suficiente y contar con un contrato que habilite la vía notarial.
El caso contrario —el inquilino que se quiere ir— también tiene consecuencias económicas: qué hacer si el inquilino quiere irse antes del plazo.
Fuentes
- Proceso de desalojo notarial en Perú: requisitos para iniciar este proceso según la Ley N° 30933 — IUS Latin
- Inquilinos morosos en la mira: ¿cómo aplicar la ley de desalojo notarial? — El Comercio
- Alquileres: proponen cambios en ley de desalojo notarial para facilitar su aplicación — Gestión
- El desalojo notarial — Revista Ius Vocatio, Poder Judicial del Perú
- Conoce las implicancias de los cambios en la ley del arrendamiento justo — La Cámara, Cámara de Comercio de Lima
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