Desde el 1 de enero de 2026, si tu inquilino no paga, no naces obligado a tributar por esa renta: las rentas de primera categoría se imputan por lo percibido gracias a la Ley 32430. Pero eso no recupera tu inmueble ni tu dinero, y el reloj del desalojo empieza a correr desde el primer impago.
Datos clave
- Impuesto: desde 2026 no se imputa renta no percibida (Ley 32430).
- Desalojo notarial: Ley 30933, disponible desde dos meses de renta impaga o vencido el contrato.
- Requisitos del desalojo notarial: cláusula de allanamiento futuro, sometimiento expreso al procedimiento, inmueble determinado y firmas legalizadas.
- Plazo referencial del procedimiento notarial: entre 15 y 51 días cuando el contrato cumple los requisitos.
- Requisito adicional reportado: el propietario debe estar al día en sus tributos para acceder al procedimiento.
Qué hacer, en orden, desde el primer impago
Día 1 al 5. Comunicación escrita al inquilino, por un medio que deje constancia. Nada de llamadas sin registro: todo lo que hagas en esta etapa es prueba futura.
Semana 2. Carta notarial requiriendo el pago. Es el documento que acredita la mora de forma incuestionable y suele ser, además, lo que destraba el 60% de los casos sin necesidad de nada más.
Mes 2. Revisa tu contrato. Si tiene la cláusula de allanamiento futuro, el sometimiento expreso a la Ley 30933 y firmas legalizadas, tienes acceso al desalojo notarial. Si no las tiene, tu vía es la judicial y el horizonte es otro.
En paralelo. Lleva el control de lo percibido para declarar correctamente. Ver Formulario 1683 en 2026.
¿Cuánto cambia esto en dinero?
| Situación: 6 meses sin cobrar S/ 2.500 mensuales | Hasta 2025 | Desde 2026 |
|---|---|---|
| Renta no percibida | S/ 15.000 | S/ 15.000 |
| Renta que se imputa tributariamente | S/ 15.000 | S/ 0 |
| Desembolso adicional por impuesto sobre renta inexistente | Sí | No |
El requisito que sorprende a muchos propietarios
Para acceder al desalojo notarial se ha reportado la exigencia de que el propietario esté al día en sus tributos. Tiene lógica —el Estado no facilita una vía privilegiada a quien no cumple— y sorprende a bastante gente en el peor momento posible. Si tienes predial o arbitrios atrasados, regularízalos antes de necesitar el procedimiento, no cuando ya lo necesitas. Ver impuesto predial 2026 y arbitrios municipales.
¿Y la garantía?
La garantía cubre daños e impagos hasta su monto, y se agota rápido: un mes de garantía cubre un mes de mora. Por eso la discusión sobre cuánto pedir de garantía no es menor. Ver cuánto cobrar de garantía.
La conclusión incómoda: esto se resuelve antes
Todo lo anterior es gestión de daños. El punto de control real está en la selección: verificar el historial crediticio del postulante antes de firmar cuesta S/ 7,90 en nuestro reporte Equifax, con la segunda consulta gratis. Comparado con seis meses de renta perdida más el desalojo, no hay discusión posible. Ver cómo filtrar inquilinos en tres pasos y registro de deudores judiciales morosos.
Preguntas frecuentes
¿Pago impuesto por un alquiler que no cobré en 2026?
No. Desde el 1 de enero de 2026 las rentas de primera categoría se imputan bajo el criterio de lo percibido conforme a la Ley 32430, de modo que la renta no cobrada no genera obligación tributaria en ese periodo.
¿Desde cuántos meses de impago puedo iniciar el desalojo notarial?
La Ley 30933 habilita el procedimiento cuando existen al menos dos meses de renta impaga o cuando el plazo del contrato ha vencido.
¿Cuánto demora el desalojo notarial?
Se reporta un rango de 15 a 51 días cuando el contrato cumple los requisitos exigidos, entre ellos la cláusula de allanamiento futuro y el sometimiento expreso al procedimiento.
¿Necesito estar al día en mis impuestos para desalojar?
Se ha reportado esa exigencia para acceder al procedimiento notarial, por lo que conviene regularizar predial y arbitrios antes de iniciarlo.
¿Cómo evito llegar a esta situación?
Verificando el historial crediticio del postulante antes de firmar, exigiendo garantía suficiente, bancarizando los pagos e incluyendo en el contrato las cláusulas que habilitan el desalojo notarial.
Fuentes
- Conoce las implicancias de los cambios en la ley del arrendamiento justo — La Cámara, Cámara de Comercio de Lima
- Alcances de la Ley N° 32430: aplicación del criterio de lo percibido en las rentas de primera categoría — Estudio Ugaz Zegarra
- Proceso de desalojo notarial en Perú: requisitos para iniciar este proceso según la Ley N° 30933 — IUS Latin
- Inquilinos morosos en la mira: ¿cómo aplicar la ley de desalojo notarial? — El Comercio
- Ley N.° 32430: arrendamiento justo y aplicación del criterio de lo percibido en el Impuesto a la Renta — B&B Abogados y Contadores
Cómo te ayuda EximiaHaus
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