No puedes. Cortar la luz o el agua, cambiar la chapa, retirar las pertenencias o impedir el ingreso del inquilino son actos que la ley trata como vías de hecho, y pueden derivar en una denuncia penal contra ti aunque el inquilino te deba diez meses. Además, arruinan tu propio caso: el juez ve a un propietario que se hizo justicia por mano propia.
Datos clave
- La posesión se protege por sí misma: el inquilino, aunque no pague, es poseedor y puede accionar contra quien lo despoja.
- La defensa posesoria extrajudicial del artículo 920 no aplica a quien entró con un contrato: está pensada para despojos, no para incumplimientos.
- Riesgo penal: según cómo se ejecute, la conducta puede encuadrar en coacción, daños o usurpación.
- La vía rápida legal existe: el desalojo notarial de la Ley 30933, con plazos de 5, 3 y 2 días hábiles en sus etapas.
Si el inquilino no se va, el escrito que se presenta al juzgado es este: modelo de demanda de desalojo por vencimiento de contrato o falta de pago (con cláusula de allanamiento, art. 594 CPC).
¿Qué sí puedes hacer, y en qué orden?
| Paso | Acción | Efecto |
|---|---|---|
| 1 | Carta notarial requiriendo el pago y la devolución del inmueble | Da fecha cierta al requerimiento: es el documento que después pide el juez |
| 2 | Revisar el contrato: causales, forma (FUA o escritura pública para la vía notarial; firmas legalizadas para el allanamiento judicial) y cláusula de allanamiento | Define si califica para la vía notarial o va directo a juzgado |
| 3 | Constatación del estado del inmueble | Prueba para reclamar daños al final |
| 4 | Iniciar el desalojo que corresponda | Activa el plazo formal |
| 5 | Regularizar la declaración de renta bajo el criterio de lo percibido | Evita pagar impuesto por una renta que no cobraste |
El lugar de este paso dentro de todo el alquiler está explicado en cómo alquilar una propiedad en el Perú: la guía maestra.
Qué lugar ocupa este paso dentro de todo el proceso lo explica las cuatro vías de desalojo de inquilino en el Perú.
Lo que viene antes y después de este punto, para el inquilino y para el dueño, está en la guía de derechos y obligaciones del inquilino.
¿Y si el recibo de luz está a mi nombre?
Que el suministro esté a tu nombre no te habilita a cortarlo para forzar la salida. La finalidad importa: si el corte busca presionar la desocupación, es una vía de hecho. Lo razonable es dejar constancia por escrito de quién debe pagar los servicios según el contrato y reclamar esa deuda por el mismo canal que la renta.
¿Puedo retener sus cosas hasta que pague?
No. Retener bienes ajenos para forzar un pago es otra vía de hecho, y suele acabar en denuncia. Si el inquilino se va y deja pertenencias, lo correcto es inventariarlas con acta y comunicarle por conducto notarial dónde puede retirarlas.
¿Qué pasa con la garantía?
La garantía cubre lo que el contrato dice que cubre, normalmente daños y servicios impagos, y no es una renta anticipada indefinida. Ver qué es la garantía y el adelanto, cuándo se devuelve y qué hacer si te dejan el departamento dañado.
El desalojo notarial: cuándo procede
La Ley 30933 permite desalojar ante notario por dos meses de renta impaga o por vencimiento del contrato, con etapas de 5, 3 y 2 días hábiles. Solo funciona si el contrato tiene cláusula de allanamiento a futuro, sometimiento expreso a esta vía, el inmueble plenamente individualizado y una cuenta de abono para la renta, y si se firmó en el Formulario Único de Arrendamiento (FUA) o en escritura pública. Si tu contrato no califica, la demanda judicial por falta de pago siempre está disponible, aunque demora bastante más.
Mientras dura el conflicto, no aceptes pagos parciales sin documentarlos, porque recibirlos sin constancia debilita tu requerimiento. En lo tributario, desde 2026 la renta de primera categoría se paga sobre lo percibido (Ley 32430): por los meses que no cobras no declaras ni pagas, y cuando cobres lo haces con el Formulario Virtual 1683 en el mes en que recibas el dinero. Y si tras la experiencia prefieres vender, un inmueble con inquilino también se vende: para un inversionista, una renta en marcha es un atractivo si la situación está clara.
¿Cuál es la salida rápida de verdad?
Un contrato bien hecho desde el inicio. Con cláusula de allanamiento a futuro, el camino se acorta muchísimo: en FUA o escritura pública abre el desalojo notarial, y en un contrato privado con firmas legalizadas, la vía judicial acelerada: ver la cláusula de allanamiento, las cláusulas que debe incluir el contrato y cuánto cuesta y cuánto demora un desalojo.
Preguntas frecuentes
¿Y si el contrato dice que puedo cortar los servicios?
Una cláusula no convierte en lícita una vía de hecho. Puede además ser considerada abusiva.
¿Puedo entrar al inmueble si tengo llave?
No sin autorización del ocupante o mandato judicial. Entrar por tu cuenta te expone.
¿Sirve poner un candado en la puerta del edificio?
Impedir el acceso es exactamente el tipo de conducta que genera la denuncia.
¿Puedo publicar sus datos como moroso?
Exponerlo públicamente puede generarte responsabilidad. La deuda se reclama en el proceso.
¿La garantía cubre los meses impagos?
Cubre hasta el monto entregado y según lo pactado; el resto de las rentas y los daños se reclaman en el proceso.
¿Puedo negarme a renovar el contrato?
Sí. No renovar es distinto de expulsar: avisas en el plazo pactado y recuperas el inmueble al vencimiento. Si el inquilino no sale, tampoco puedes cambiar la cerradura ni cortar servicios; la vía es el desalojo.
¿Cuándo empiezo el desalojo?
Apenas se configure la causal contractual. Cada mes de espera es renta perdida que rara vez se recupera.
Relacionado con este tema: ¿Un copropietario puede alquilar, hipotecar o demandar desalojo sin permiso de los demás?.
Conviene leerlo junto con se puede desalojar a un inquilino sin contrato.
Para completar el tema: si me cortaron la luz y ya pagué, cuánto tardan en reconectar.
Fuentes
- Código Civil peruano — posesión (arts. 896 a 921), propiedad (art. 923) y prescripción adquisitiva (art. 950)
- Código Penal peruano — usurpación y usurpación agravada (arts. 202 a 204)
- Ley 30933 — Ley que regula el procedimiento especial de desalojo con intervención notarial
- Código Procesal Civil — proceso de desalojo (arts. 585 y ss.), allanamiento a futuro (art. 594) e interdictos (arts. 597 a 607)
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