El leaseback —retroarrendamiento financiero— es una operación en la que el propietario vende su inmueble a una entidad financiera y simultáneamente lo toma en arrendamiento financiero, con opción de compra al final. Obtiene liquidez inmediata por el valor del activo y conserva el uso del bien, pagando cuotas. A diferencia del préstamo con garantía hipotecaria, aquí sí hay transferencia de propiedad, aunque pactada con recompra.
Datos clave
- Quién lo usa: principalmente empresas con inmuebles operativos (locales, plantas, almacenes).
- Qué obtiene: liquidez equivalente a buena parte del valor del activo, sin dejar de usarlo.
- Diferencia clave con la hipoteca: la propiedad se transfiere al arrendador financiero durante el contrato.
- Opción de compra: al final del plazo, por un valor residual pactado.
- Tratamiento contable y tributario: tiene reglas propias; conviene evaluarlo con el contador antes de decidir.
Leaseback, hipoteca y venta: la comparación
| Criterio | Leaseback | Préstamo con hipoteca | Venta directa |
|---|---|---|---|
| Propiedad durante la operación | Del arrendador financiero | Tuya | Del comprador |
| Uso del inmueble | Lo mantienes | Lo mantienes | Lo pierdes |
| Liquidez obtenida | Alta | Media (30%-50% del valor) | Máxima |
| Recuperación del bien | Ejerciendo la opción de compra | Pagando la deuda | No aplica |
| Perfil típico | Empresa formal | Persona o empresa | Cualquiera |
Cuándo conviene
Cuando el inmueble es operativo y su valor supera con holgura la necesidad de capital; cuando la empresa quiere liberar capital inmovilizado sin mudarse; y cuando el flujo puede sostener cuotas por varios años. Si el objetivo es cubrir un bache temporal, la solución suele ser otra. Ver leasing inmobiliario y cinco caminos para obtener liquidez.
Los riesgos que hay que mirar de frente
Uno: si dejas de pagar las cuotas, el inmueble ya no es tuyo y la recuperación es mucho más difícil que en una hipoteca.
Dos: la opción de compra debe estar claramente pactada, con valor residual y condiciones de ejercicio.
Tres: el efecto tributario de la venta inicial y del arrendamiento debe evaluarse antes, no después. Ver la calculadora de impuesto a la renta.
Ver también: leasing inmobiliario: comprar tu local u oficina y deducir la cuota como gasto.
Preguntas frecuentes
¿Una persona natural puede hacer leaseback?
El producto está diseñado principalmente para empresas. Para personas naturales, las alternativas habituales son el préstamo con garantía hipotecaria o la venta.
¿Es lo mismo que una retroventa?
No. El leaseback es un producto financiero regulado con arrendamiento y opción de compra; la retroventa usada como préstamo informal carece de esa estructura y suele terminar en pérdida del inmueble. Ver retroventa.
¿Cuánto financia?
Depende de la entidad y del activo, pero suele acercarse bastante al valor de tasación, mucho más que un préstamo con garantía hipotecaria.
¿Qué pasa al final del contrato?
Ejerces la opción de compra por el valor residual y el inmueble vuelve a tu nombre, o no la ejerces y el bien queda con el arrendador.
Fuentes
- Créditos hipotecarios — Portal del Usuario, Superintendencia de Banca, Seguros y AFP (SBS)
- Sobre la necesidad de reformar el sistema de garantías y facilitar el acceso al crédito — Ministerio de Economía y Finanzas
Cómo te ayuda EximiaHaus
Si evalúas leaseback, préstamo o venta, la decisión se toma con el valor real del inmueble sobre la mesa:
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- Tasación profesional — recibe una tasación certificada, lista para trámites bancarios y notariales.
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