En el leasing o arrendamiento financiero, la entidad financiera compra el inmueble que la empresa eligió y se lo entrega en uso a cambio de cuotas periódicas, con una opción de compra al final del plazo. La empresa usa el local desde el primer día; la propiedad se transfiere al ejercer la opción.
Datos clave
- Marco legal: el arrendamiento financiero está regulado en el ordenamiento peruano y lo ofrecen entidades supervisadas por la SBS.
- Tratamiento tributario: es la razón principal de su uso empresarial. La cuota no se deduce como gasto: el inmueble se registra como activo de la empresa, que deduce la depreciación de la edificación (acelerada si el contrato dura al menos 5 años) y los intereses, y usa el IGV de las cuotas como crédito fiscal.
- Opción de compra: se pacta desde el inicio y suele ser un monto pequeño respecto del valor del bien.
- Es para empresas: no es un producto pensado para la compra de vivienda familiar.
¿Cómo se compara con un crédito hipotecario?
| Aspecto | Leasing inmobiliario | Crédito hipotecario / comercial |
|---|---|---|
| Quién es dueño durante el plazo | La entidad financiera | La empresa, con hipoteca |
| Garantía | El propio bien, en propiedad del banco | Hipoteca inscrita |
| Efecto tributario | Depreciación, que puede ser acelerada según el plazo del contrato, más intereses y crédito fiscal del IGV de las cuotas | Depreciación del activo e intereses |
| Trámite de transferencia | Al ejercer la opción de compra | Al inicio |
| Perfil | Empresas con actividad y RUC | Empresas y personas naturales |
Lo que viene antes y después de este paso está en la guía para alquilar un local comercial en 2026.
¿A quién le conviene?
A la empresa que hoy paga alquiler por un local que necesita de forma permanente. La comparación honesta no es "leasing contra comprar al contado", sino "leasing contra seguir alquilando": en el primer caso, la cuota construye un activo; en el segundo, no queda nada. Con la TEA hipotecaria promedio en soles de la banca en 7,47% en agosto de 2026 (BCRP, serie PN07848NM), el costo del dinero para inmuebles se mantiene en niveles manejables.
¿Qué revisar antes de firmar?
- Tasa, comisiones y estructura real de la cuota.
- Monto de la opción de compra y cómo se ejerce.
- Quién paga predial, arbitrios, seguros y mantenimiento.
- Qué pasa si la empresa quiere vender el inmueble antes del plazo.
- Penalidades por prepago.
Ver leaseback inmobiliario y cuánto te prestan con tu inmueble como garantía.
¿Y si el inmueble se compra a nombre personal?
Cambia todo el análisis: el tratamiento tributario del leasing es empresarial. Antes de decidir la titularidad conviene revisar tributar como persona natural o como empresa.
¿Cómo se desarrolla la operación, paso a paso?
- Eliges el inmueble y verificas el uso. Revisa la zonificación y la compatibilidad de uso antes de negociar: si tu actividad no puede obtener licencia de funcionamiento ahí, el local no te sirve, por buena que sea la cuota.
- Presentas la solicitud a una entidad supervisada por la SBS, con la información que acredite la actividad de la empresa.
- Negocias las condiciones: cuota inicial, garantías adicionales, plazo y valor residual de la opción de compra.
- La entidad compra el inmueble y firma contigo el contrato de arrendamiento financiero. Durante todo el plazo, la partida registral la muestra como propietaria.
- Usas el local y pagas las cuotas hasta el final del contrato.
- Ejerces la opción de compra pagando el valor residual pactado. Recién entonces el inmueble entra al patrimonio de la empresa.
¿Cómo ordeno la parte tributaria con mi contador?
El atractivo del leasing depende de que el efecto tributario se pueda aprovechar de verdad. Y conviene tenerlo claro desde el inicio: lo que se deduce no es la cuota completa, sino la depreciación de la edificación y los intereses. La ventaja es que esa depreciación puede hacerse en los años del contrato, con un mínimo de 5 para inmuebles, en lugar del 5 % anual de un edificio comprado directamente (Decreto Legislativo 299, art. 18). Eso exige condiciones que conviene revisar antes de firmar, no en la primera declaración:
- El régimen en el que estás. El beneficio está pensado para rentas empresariales. Un independiente en cuarta categoría tiene una deducción fija que no cambia por lo que gaste; para él, el leasing pierde buena parte de su razón de ser.
- El destino del bien. Para la depreciación acelerada, el local debe usarse exclusivamente en la actividad empresarial y la opción de compra solo puede ejercerse al final del contrato. Si no se cumple, se rectifican las declaraciones y se devuelve el impuesto con intereses.
- Los comprobantes. Contrato, cuotas y gastos asociados deben estar a nombre de la empresa y pagarse por medio bancario. Un comprobante a nombre de otra persona es el error más frecuente al sustentar gastos.
- El costo total. Compara la TCEA del leasing con la de un crédito por el mismo inmueble, sumando opción de compra, seguros y comisiones. Un ahorro tributario puede quedar anulado por un financiamiento más caro.
¿Qué local conviene financiar así?
Te vas a comprometer por años con un solo inmueble, así que elige uno que siga sirviendo si tu negocio cambia:
- Para un local comercial, pesa más el flujo peatonal y vehicular de la cuadra que el prestigio del distrito.
- Para una oficina, cuentan la cercanía a zonas empresariales consolidadas y la infraestructura del edificio: seguridad y estacionamiento. Con el trabajo híbrido, los espacios flexibles y de menor metraje tienen hoy más demanda que las grandes plantas.
- Piensa en la salida. Si algún día tienes que alquilarlo o venderlo, un local vacío puede tardar meses en colocarse y sigue generando mantenimiento, predial y arbitrios.
Para ver cómo encaja esta figura frente a otras formas de financiar, revisa cómo funciona el leasing inmobiliario en el Perú.
Preguntas frecuentes
¿Puedo usar leasing para comprar mi vivienda?
No es su destino habitual: el leasing inmobiliario es un producto empresarial y no está pensado para la vivienda familiar. Su atractivo principal es tributario, por la depreciación acelerada, los intereses y el IGV de las cuotas, y ese tratamiento es empresarial, así que comprar a nombre personal cambia todo el análisis.
¿Necesito cuota inicial para un leasing inmobiliario?
Por lo general sí: suele pedirse una cuota inicial y garantías adicionales según el perfil de la empresa. Antes de firmar revisa también la tasa, las comisiones, el monto de la opción de compra y las penalidades por prepago.
¿Qué pasa si dejo de pagar el leasing?
La entidad financiera recupera el inmueble más rápido que en una ejecución hipotecaria, porque el bien es suyo durante todo el plazo. En un crédito hipotecario la empresa es la dueña y el banco tiene una hipoteca inscrita; en el leasing la garantía es el propio bien.
¿Puedo subarrendar el local en leasing?
Depende de lo que diga el contrato, y normalmente requiere autorización, porque durante el plazo el inmueble pertenece a la entidad financiera. Revísalo antes de firmar junto con quién paga predial, arbitrios, seguros y mantenimiento.
¿Se puede hacer leasing de un terreno?
El arrendamiento financiero existe para bienes inmuebles, pero la depreciación del terreno no se trata igual que la de la edificación. Como la ventaja del leasing es sobre todo tributaria, conviene revisar el caso concreto con tu contador antes de elegirlo.
Fuentes
- SBS — Ley General del Sistema Financiero (Ley 26702): fideicomiso y arrendamiento financiero
- Sunat — arrendamiento financiero, crédito fiscal del IGV y rentas empresariales
- SBS — tasas activas por tipo de crédito de las empresas del sistema financiero
- RPP (agosto 2026) — Scotiabank: récord de ventas de 28.000 viviendas, más de 45.000 créditos hipotecarios y tasa promedio de 7,8%
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