Una compra directa no es una tasación baja: es un intercambio. Le entregas precio y recibes certeza, velocidad y cero gestión. Si valoras más lo segundo que lo primero, el trato tiene sentido; si no, no.
Datos clave
- Lo que recibes: oferta rápida, fecha cierta y sin visitas.
- Lo que entregas: una parte del precio de mercado.
- Por qué descuentan: asumen el tiempo, el costo financiero y el riesgo de reventa.
- El punto de comparación: el neto de vender al mercado, no el precio de lista.
La comparación correcta
| Concepto | Venta al mercado | Compra directa |
|---|---|---|
| Precio | S/ 400.000 de referencia | Con descuento por certeza |
| Comisión de agente | Se descuenta del neto | No aplica |
| Tiempo hasta el dinero | Meses | Semanas |
| Gastos mientras tanto | Mantenimiento, arbitrios, predial | Se evitan |
| Riesgo de que se caiga | Existe: crédito del comprador | Bajo |
| Preparación y visitas | A tu cargo | No hace falta |
Lo que viene antes y después de este paso está en la guía para vender una propiedad en 2026.
Lo que viene antes y después de este paso está en cuánto cuesta una tasación y cuánto vale tu casa.
Lo que viene antes y después de este paso está en cómo fijar el precio de venta de mi casa, paso a paso.
El lugar de este tema dentro de la decisión de vender solo, con agente, con inmobiliaria o directo está explicado en la guía para elegir inmobiliaria, agente o vender por tu cuenta.
Cuándo compensa
Compensa cuando tienes una fecha que cumplir —una mudanza, una operación encadenada, una deuda—, cuando el inmueble tiene algún atributo que lo hace difícil de colocar, o cuando el costo de esperar meses se acerca al descuento que te ofrecen.
No compensa cuando tienes tiempo, el inmueble es líquido y el descuento supera claramente lo que te ahorrarías en gastos y gestión. En ese caso, vender al mercado deja más dinero incluso pagando comisión.
Compara con cuánto pierdes vendiendo apurado.
Cómo negociar una oferta directa
- Llega con un valor propio: sin referencia, cualquier oferta parece razonable.
- Pide el desglose: qué gastos asume el comprador y cuáles quedan para ti.
- Compara contra el neto, no contra el precio de lista del mercado.
- Fija la fecha de pago por escrito: la velocidad es justamente lo que compras.
- Busca más de una oferta antes de decidir.
Empieza por el Valorizador Inmobiliario y revisa cómo tasar tu propiedad antes de vender y valor de tasación frente a comercial.
Cómo calcular tu neto si vendes al mercado
La oferta directa solo se puede juzgar contra una cifra: lo que te quedaría en la mano vendiendo por tu cuenta. Para armarla, parte del precio y resta lo que cuesta llegar al cierre:
- Precio realista, no el que te gustaría. Sale de comparables del mismo edificio o zona y de una valorización hecha con datos.
- Comisión del agente, si vas a usar uno.
- Gastos mensuales mientras no se vende. El mantenimiento en Lima suele ir de S/ 100 a S/ 200 en edificios básicos y de S/ 400 a S/ 800 en los que tienen piscina, gimnasio y conserjería. A eso súmale predial, arbitrios y servicios, multiplicado por los meses que calculas que tomará la venta.
- Preparación: pintura, reparaciones y todo lo necesario para mostrarlo bien.
- Riesgo de caída: si el comprador depende de un crédito y no se lo aprueban, vuelves a empezar y los gastos siguen corriendo.
Si la diferencia entre ese neto y la oferta directa es menor de lo que valoras la fecha cierta, la compra directa gana. Si es mayor, estás pagando demasiado por la velocidad.
Qué revisará la inmobiliaria antes de confirmar
La primera cifra suele ser preliminar. El precio final depende de lo que aparezca en la revisión, así que conviene tenerlo resuelto antes:
- Partida registral sin cargas inesperadas y con el mismo titular que firma.
- Tributos municipales al día: predial y arbitrios pagados hasta la fecha.
- Mantenimiento sin deuda. Una deuda con la junta puede terminar recayendo en quien compra, y el comprador la descontará del precio o exigirá que la pagues antes.
- Reglamento interno del edificio y cuotas extraordinarias aprobadas o por aprobar.
Cada punto pendiente es un argumento para bajar la oferta. Llegar con todo en orden es la forma más simple de defender el precio. Para ordenar lo que debes en el edificio, revisa cuánto se paga de mantenimiento y qué incluye.
Qué debe quedar escrito en el contrato
- Fecha y forma de pago. El dinero debe pasar por el sistema financiero: la bancarización es obligatoria desde S/ 2.000 por operación.
- Entrega contra pago. Las llaves se entregan cuando el dinero está acreditado, no antes.
- Reparto de gastos notariales y registrales, con quién asume cada uno.
- Penalidad si el comprador se retrasa y en qué casos puedes resolver el contrato.
- Corte de gastos: hasta qué día pagas tú mantenimiento y arbitrios, y desde cuándo le corresponden al comprador.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto paga una inmobiliaria por comprar directo?
Menos que el mercado: el descuento es el precio de la certeza y la velocidad que te ofrecen.
¿Conviene vender directo?
Conviene cuando el tiempo tiene un valor concreto para ti o el inmueble es difícil de colocar.
¿Pago comisión en una compra directa?
Normalmente no hay comisión de intermediación, pero el descuento ya la incorpora implícitamente.
¿Puedo negociar la oferta?
Sí, sobre todo si llegas con una valorización propia y con otra oferta sobre la mesa.
¿Qué reviso antes de aceptar?
Fecha de pago, gastos asumidos por cada parte y condiciones de resolución del contrato.
Fuentes
- Renta de segunda categoría por enajenación de inmuebles — Sunat
- Índice de Corrección Monetaria — Ministerio de Economía y Finanzas
- Superintendencia Nacional de los Registros Públicos — levantamiento de hipoteca e inscripción
- Código de Protección y Defensa del Consumidor — Indecopi
Cómo te ayuda EximiaHaus
Vender bien es una cuenta y un proceso. Estas herramientas te ordenan las dos cosas:
- Valorizador Inmobiliario — estima el valor de tu propiedad al instante con nuestro modelo de IA y datos reales del mercado.
- Calculadora de Impuesto a la Renta — calcula lo que pagarás por la venta de tu inmueble con el Índice de Corrección Monetaria oficial del MEF.
- Acompañamiento de principio a fin — un especialista contigo en los cuatro tramos críticos: precio, material, filtrado de interesados y cierre.
- Publicar un inmueble — anuncia tu propiedad en minutos, con ficha completa y video automático del aviso.
¿Prefieres que te asesoremos directamente? Escríbenos por WhatsApp desde la página de servicios y te respondemos el mismo día.
