Si compras pensando en revender o alquilar, la configuración de dos a tres dormitorios es la que más demanda tiene en el mercado peruano: concentra alrededor del 77,6% de las ventas, según CODIP. El metraje asociado se está comprimiendo —el área media vendida bajó de 66 a 63,9 m² y el 50,1% de las ventas se ubicó entre 40 y 60 m²— porque el comprador ajusta el tamaño para que la cuota calce en su crédito. Comprar fuera de esa banda no es un error, pero sí es una decisión que hay que tomar a sabiendas de que reduce el número de compradores posibles.
Datos clave
- Las unidades de 2 y 3 dormitorios concentran ≈77,6% de las ventas (CODIP).
- Área media vendida: 63,9 m², frente a 66 m² del periodo anterior.
- 50,1% de las ventas del 1S2026 se ubicó entre 40 y 60 m².
- Ticket promedio: S/ 435.630, en descenso desde S/ 455.959.
- El mercado se acerca al umbral técnico de 60 m² para tres dormitorios.
- Más dormitorios ≠ más liquidez: lo que manda es a cuánta gente le sirve la unidad.
¿Qué configuración se vende más rápido?
| Configuración | Perfil de demanda | Liquidez para revender | Riesgo principal |
|---|---|---|---|
| Estudio / 1 dormitorio | Soltero, pareja joven, renta corta | Alta en zonas céntricas, baja fuera de ellas | Depende mucho de la ubicación |
| 2 dormitorios | Pareja, familia pequeña, inversionista | La más alta del mercado | Mucha competencia de producto similar |
| 3 dormitorios | Familia consolidada | Alta, con ticket mayor | Ticket que excluye a parte de los compradores |
| 4 dormitorios o más | Nicho reducido | Baja: menos compradores posibles | Tiempo de venta largo |
Para ver en qué momento de la compra entra esto, revisa la guía completa para comprar una vivienda en el Perú.
¿Por qué el metraje se está comprimiendo?
Porque el producto se diseña contra la cuota, no contra el gusto. Con el precio por metro cuadrado al alza —10,9% interanual según el panel del BCRP— y una capacidad de endeudamiento que crece más despacio, la única variable que el comprador puede ajustar es el tamaño. El resultado es un mercado que se acerca a lo que la prensa especializada ha llamado el umbral técnico de 60 m² para tres habitaciones: el mínimo por debajo del cual tres dormitorios dejan de ser funcionales.
El contexto completo está en departamentos de 40 a 60 m² y en el precio del m² según el BCRP.
¿Y si el objetivo es alquilar?
Entonces la pregunta cambia: no es cuánta gente compraría tu departamento, sino cuánta lo alquilaría y a qué precio por metro. En alquiler de largo plazo, las unidades de uno y dos dormitorios en zonas con oferta de empleo suelen tener la mejor relación entre renta y precio de compra. En alquiler corto, la lógica es distinta y depende mucho más de la ubicación y del equipamiento que del número de dormitorios.
Las dos economías están en rentabilidad bruta vs. neta y en Alquiler por días o contrato anual: cómo comparar los dos modelos con números reales.
¿Cuándo conviene salirse de la norma?
Cuando compras para vivir muchos años y no para revender pronto: ahí la funcionalidad de tu familia manda sobre la liquidez futura. Y cuando detectas un desbalance concreto en la zona: si en tu distrito hay diez proyectos de dos dormitorios y ninguno de tres, la unidad escasa puede tener mejor precio de salida precisamente por su rareza. Ese razonamiento exige datos de la zona, no intuición.
¿El estacionamiento cambia la ecuación?
Bastante, y mucha gente lo omite del cálculo. En zonas consolidadas el estacionamiento puede ser el factor que decide entre dos unidades equivalentes, y su ausencia reduce el universo de compradores más que un dormitorio de menos. Conviene evaluarlo como parte del producto, no como un extra. Está en cómo elegir tu primera propiedad de renta.
La opción intermedia que suele funcionar
Dos dormitorios con un ambiente adicional flexible —un estudio, un espacio abierto convertible— resuelve la mayoría de necesidades reales sin pagar el precio de un tercer dormitorio completo. Y si el edificio lo permite, un tabique ligero convierte ese ambiente en dormitorio cuando haga falta. Ojo: verifica antes qué se puede modificar. Ver si puedes tumbar una pared.
Preguntas frecuentes
¿Cuántos dormitorios se venden más en Perú?
Las unidades de dos y tres dormitorios concentran alrededor del 77,6% de las ventas del mercado formal, según CODIP. Es la banda de mayor liquidez tanto para vender como para alquilar.
¿Cuál es el metraje promedio de las viviendas vendidas?
63,9 m² en el primer semestre de 2026, frente a 66 m² del periodo anterior. El 50,1% de las ventas correspondió a unidades de entre 40 y 60 m².
¿Un departamento más grande se vende mejor?
No necesariamente. Más metros significan más ticket, y más ticket significa menos compradores que califican al crédito necesario. La liquidez depende de a cuánta gente le sirve la unidad, no de su tamaño.
¿Conviene comprar un estudio para alquilar?
Puede tener buena relación entre renta y precio en zonas con demanda de empleo o de estudiantes, pero su liquidez de reventa depende mucho más de la ubicación que la de un dos dormitorios.
¿Importa el estacionamiento?
Mucho en zonas consolidadas, donde puede ser el factor que decide entre dos unidades equivalentes. Su ausencia reduce el universo de compradores posibles y debe considerarse parte del producto.
¿Conviene comprar de tres y alquilar un cuarto?
Puede funcionar, pero revisa el reglamento interno del edificio antes: no todos admiten el alquiler por habitaciones. Ver alquiler por habitaciones y coliving.
¿Y si necesito más espacio en cinco años?
Vender y volver a comprar tiene un costo de transacción real —alcabala, notaría, registro— que se paga en cada compra. Si en cinco años compras el 3 dormitorios de S/ 560.000 de la tabla, solo la alcabala sería de S/ 15.150 (3% sobre lo que exceda S/ 55.000) y la inscripción en Sunarp, de S/ 1.724,50 (S/ 44,50 más el 3 por mil), más la notaría. Vale la pena incluirlo en la comparación. Ver qué gastos hay además del precio.
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Fuentes
- La venta de departamentos en Lima no se detiene y se acerca al umbral técnico de 60 m² para tres habitaciones — Infobae, 21/07/2026 (datos CODIP)
- Mercado inmobiliario va por récord en 2026: ventas superarían las 28 mil viviendas y el esfuerzo para comprar cae a su menor nivel desde 2014 — RPP, 11/08/2026 (Scotiabank, CODIP y BCRP)
- Capeco: nuevos proyectos de vivienda caen 16,5% en Lima Metropolitana y ya reducen la oferta disponible — La República, 05/06/2026 (IEC N.° 101)
- Estadísticas y notas de estudios del BCRP — indicadores del mercado inmobiliario y tasa de referencia
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- Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento — gob.pe
- Venta de departamentos en Lima, primer semestre de 2026 — CODIP (vía ASPAI, 22/07/2026)
- Reglamento Nacional de Edificaciones, Norma A.020 Vivienda — Ministerio de Vivienda
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