La asesoría legal se contrata antes de firmar cualquier documento y antes de entregar cualquier dinero, incluida la separación. Su función no es redactar la minuta: es verificar que quien vende sea el propietario inscrito, que el inmueble no tenga cargas ni gravámenes, que la descripción registral coincida con la realidad física y que no existan procesos judiciales en curso. Todo eso se comprueba antes; después solo queda litigar.
Datos clave
- La partida registral de SUNARP es la única prueba de propiedad. Ni el anuncio, ni el DNI del vendedor, ni un contrato privado lo son.
- El estudio de títulos se hace antes de la separación, no entre la minuta y la escritura pública.
- Bancarización obligatoria: los pagos deben canalizarse por medios de pago desde S/ 2.000 o US$ 500 (Ley 28194, modificada por el Decreto Legislativo 1529), con regla especial para derechos reales sobre inmuebles desde 1 UIT.
- 70% de los compradores investiga la reputación de quien vende antes de decidir (Best Place to Live, 2026): la verificación ya es parte del comportamiento normal del mercado.
- Costo relativo: el estudio de títulos representa una fracción menor del valor del inmueble frente al costo de un proceso judicial de años.
¿Qué revisa exactamente un abogado inmobiliario?
| # | Verificación | Qué se busca | Dónde se comprueba |
|---|---|---|---|
| 1 | Titularidad | Que el vendedor sea el propietario inscrito | Partida registral (SUNARP) |
| 2 | Cargas y gravámenes | Hipotecas, embargos, medidas cautelares | Asiento de cargas de la partida |
| 3 | Coincidencia física | Que el área y linderos inscritos coincidan con lo real | Partida + verificación en sitio |
| 4 | Estado civil y régimen patrimonial | Si se requiere la firma del cónyuge | RENIEC y partida registral |
| 5 | Poderes | Vigencia y alcance si firma un apoderado | Partida de poderes vigente |
| 6 | Deudas del inmueble | Predial, arbitrios, mantenimiento | Municipalidad y junta de propietarios |
| 7 | Situación de la edificación | Declaratoria de fábrica e independización | Partida registral y municipalidad |
| 8 | Litigios | Procesos judiciales sobre el bien | Consulta de expedientes judiciales |
¿Cuáles son los problemas que aparecen más seguido?
Tres, con diferencia. El primero es la falta de coincidencia entre lo inscrito y lo construido: una ampliación no declarada, un aire vendido sin independizar, un área registral distinta de la real. El segundo son las cargas vigentes, especialmente hipotecas que el vendedor promete levantar "con el mismo pago" sin ningún mecanismo que lo garantice. El tercero es el problema de firmas: cónyuges que deben firmar, herederos que no aparecen, apoderados con poderes vencidos.
Ninguno de los tres se detecta mirando el inmueble. Los tres se detectan leyendo la partida — y por eso el orden importa: verificar, después negociar, después pagar. Si el inmueble tiene problemas de saneamiento, el camino está en saneamiento de propiedad.
¿En qué momento contratar?
Antes de la separación. Es habitual que se pida un adelanto para "reservar" el inmueble antes de cualquier verificación, y ese es exactamente el momento de mayor exposición: el dinero ya salió y la información todavía no llegó. Si hay que separar, que sea con un documento que condicione la operación al resultado del estudio de títulos y que prevea la devolución.
¿Y del lado del vendedor?
El estudio previo también conviene a quien vende, por una razón práctica: los problemas registrales aparecen igual, pero en el peor momento —cuando ya hay una oferta aceptada y un comprador con crédito aprobado que no puede esperar tres meses—. Resolver el saneamiento antes de publicar convierte un problema de cierre en un trámite ordinario.
¿Qué pasa con el pago?
Debe canalizarse por medios de pago bancarios. La Ley 28194, modificada por el Decreto Legislativo 1529, fija el umbral general en S/ 2.000 o US$ 500 y establece una regla especial para la constitución o transferencia de derechos reales sobre inmuebles. En la práctica, en una compraventa el pago siempre debe bancarizarse. Los detalles operativos están en cómo se paga legalmente una casa.
Preguntas frecuentes
¿Es obligatorio contratar un abogado para comprar un inmueble en el Perú?
No es obligatorio por ley, pero la escritura pública ante notario no sustituye al estudio de títulos: el notario da fe del acto, no garantiza que el inmueble esté libre de problemas ni que la descripción registral coincida con la realidad.
¿No basta con la copia literal de la partida registral?
Es el documento base, pero hay que saber leerlo: los asientos de cargas, las anotaciones preventivas y los antecedentes de dominio requieren interpretación. Además hay verificaciones que no están en la partida, como deudas municipales o de mantenimiento.
¿Cuánto cuesta una asesoría legal inmobiliaria?
Depende del alcance —solo estudio de títulos o acompañamiento completo hasta la inscripción—. Como referencia de decisión, es un porcentaje pequeño del valor del inmueble frente al costo de un litigio, que se mide en años.
¿Qué hago si el vendedor se niega a mostrar la partida registral?
No avances. La partida es información pública que cualquiera puede solicitar en SUNARP; negarse a facilitarla no tiene justificación legítima y es una de las señales de alerta más claras de un anuncio problemático.
¿La asesoría legal cubre también la firma en notaría?
En nuestro servicio, el acompañamiento incluye la revisión de la minuta, la coordinación con la notaría y el seguimiento hasta la inscripción registral, que es cuando la compra queda realmente protegida frente a terceros.
Fuentes
- Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP)
- Modificación del monto para el uso de medios de pago (Decreto Legislativo 1529 sobre la Ley 28194) — EY Perú
- El 70% de los compradores investiga la reputación de la inmobiliaria — Best Place to Live (Infobae, 25/07/2026)
- Servicios inmobiliarios de EximiaHaus
Cómo te ayuda EximiaHaus
Comprar bien es, sobre todo, verificar antes de pagar. Estas son las verificaciones que te cubrimos:
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