Un abogado inmobiliario revisa, ante todo, la partida registral del inmueble: quién es el titular inscrito, qué área figura, qué cargas y gravámenes pesan sobre él y si hay bloqueos o anotaciones preventivas. Ese estudio de títulos es lo que evita la mayoría de los problemas graves de una compraventa, y es también la parte que más se salta quien compra por primera vez, justo cuando más la necesita.
Datos clave
- La partida registral de SUNARP es el documento que acredita titularidad, área inscrita, cargas y gravámenes.
- Área registral y área real pueden no coincidir, y la que vale frente a terceros es la inscrita.
- Una hipoteca vigente no impide vender, pero exige un mecanismo de levantamiento coordinado en el cierre.
- Los poderes tienen vigencia: firmar con un apoderado cuyo poder caducó puede invalidar el acto.
- La bancarización es obligatoria por encima de los umbrales legales: pagar en efectivo puede costarte el crédito fiscal y el sustento del costo computable.
¿Qué documentos se revisan en un estudio de títulos?
| Documento | Qué se verifica | Bandera roja típica |
|---|---|---|
| Partida registral (CRI) | Titular, área, linderos, cargas, gravámenes | Hipoteca, embargo, demanda anotada, bloqueo |
| Título de adquisición del vendedor | Cómo llegó a ser propietario | Cadena de transferencias con saltos o vicios |
| DNI y estado civil del titular | Que quien firma sea quien puede firmar | Bien social vendido sin firma del cónyuge |
| Poder, si firma un tercero | Facultades y vigencia inscritas | Poder caducado o sin facultad de disposición |
| Sucesión intestada o testamento | Que los herederos estén inscritos | Vender una herencia sin sucesión inscrita |
| Impuesto predial y arbitrios | Deudas municipales pendientes | Deuda acumulada de varios años |
| Reglamento interno y junta | Áreas comunes, cuotas, derramas acordadas | Obra mayor aprobada y no informada |
| Licencias y conformidad de obra | Que lo construido esté formalizado | Ampliación sin declaratoria de fábrica inscrita |
Las siete situaciones donde la asesoría deja de ser opcional
- Inmueble heredado. Sin sucesión intestada o testamento inscrito, y con todos los herederos identificados, la venta es un problema esperando ocurrir.
- Copropiedad. Varios titulares implican coordinar firmas y, a veces, derechos de preferencia.
- Hipoteca vigente. Requiere un mecanismo de pago que levante el gravamen simultáneamente al cierre.
- Ampliaciones no inscritas. Los metros construidos que no figuran en la partida no se están vendiendo formalmente.
- Venta con pago en cuotas. Hay que estructurar garantías; el vendedor asume riesgo de crédito.
- Firma por apoderado. Verificar facultades y vigencia es imprescindible.
- Inmueble con ocupantes. Comprar un inmueble ocupado sin acuerdo de entrega puede derivar en un proceso largo.
Casos concretos en vender una casa heredada, guía legal para comprar tu primera propiedad y desalojo de inquilinos.
¿La notaría no revisa esto por mí?
No de la misma forma, y es una confusión muy extendida. El notario da fe del acto: verifica identidades, capacidad y que la escritura refleje lo acordado. No está obligado a asesorarte sobre si el negocio te conviene, ni a advertirte de que el área real no coincide con la inscrita, ni a evaluar si el precio es razonable. Su función es de forma y fe pública, no de defensa de tus intereses.
¿Cuándo puede bastar con hacerlo tú mismo?
En una operación simple: titular único, sin cargas, área inscrita coincidente, sin ampliaciones, pago al contado bancarizado y comprador sin crédito. Ahí una copia literal actualizada de SUNARP, verificar el DNI y el estado civil, y confirmar que no hay deuda municipal cubre la mayor parte del riesgo. En cuanto aparece una sola de las siete situaciones anteriores, el ahorro deja de tener sentido frente a lo que está en juego.
Preguntas frecuentes
¿Qué es un estudio de títulos?
Es la revisión de la partida registral y de la documentación del inmueble para verificar titularidad, área inscrita, cargas, gravámenes y la validez de la cadena de transferencias previas. Es la revisión que evita la mayoría de los problemas graves en una compraventa.
¿El notario revisa que la propiedad esté libre de problemas?
No con ese alcance. El notario da fe del acto y verifica identidades y capacidad, pero no está obligado a asesorarte sobre la conveniencia del negocio ni a advertirte sobre discrepancias de área o riesgos registrales.
¿Puedo comprar un inmueble con hipoteca vigente?
Sí, pero requiere estructurar el pago de modo que el gravamen se levante en el mismo acto del cierre. Es una de las situaciones en las que conviene asesoría legal.
¿Qué pasa si el área real no coincide con la inscrita?
Frente a terceros vale el área inscrita en la partida registral. Los metros construidos que no figuran —por ejemplo, una ampliación sin declaratoria de fábrica— no se están transfiriendo formalmente, aunque los estés pagando.
Fuentes
- Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP)
- Superintendencia Nacional de Aduanas y de Administración Tributaria (SUNAT)
- Asesoría legal inmobiliaria — Servicios de EximiaHaus
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