En el Perú, el pago de una compraventa de inmueble debe hacerse con medios de pago del sistema financiero: transferencia, cheque de gerencia no negociable, depósito o giro bancario. La obligación viene de la Ley N° 28194, cuyo umbral general se fijó en S/ 2.000 o US$ 500, y en el caso de la transferencia de derechos reales sobre inmuebles el estándar es aún más estricto. Como el precio de cualquier inmueble supera esos montos, la bancarización es obligatoria en todas las compraventas.
Datos clave
- Umbral general: S/ 2.000 o US$ 500 (Ley N° 28194, modificada por el DL 1529).
- En inmuebles la exigencia es más estricta y aplica en la práctica a toda operación.
- Medios válidos: transferencia bancaria, cheque de gerencia no negociable, depósito en cuenta y giro bancario.
- El notario verifica la bancarización como paso previo a la escritura pública.
- Sin medio de pago acreditado no se sustenta costo ni gasto tributario y se generan contingencias ante la Sunat.
Qué medios de pago sirven y cuáles no
| Sirve | No sirve |
|---|---|
| Transferencia bancaria entre cuentas | Efectivo entregado en mano |
| Cheque de gerencia no negociable | Cheque simple al portador |
| Depósito en la cuenta del vendedor | Pago a un tercero sin sustento |
| Giro bancario | Compensaciones informales sin documentar |
Por qué el vendedor también debería exigirlo
Se suele pensar que la bancarización protege solo al comprador. No es así:
- Para el comprador, el medio de pago es la prueba de que pagó y por cuánto. Es lo que le permitirá sustentar su costo de adquisición cuando venda y calcular correctamente el impuesto a la renta de segunda categoría. Ver renta de segunda categoría.
- Para el vendedor, es la constancia de haber recibido el precio y el sustento del origen de esos fondos frente a la Sunat.
- Para ambos, es lo que el notario revisa antes de otorgar la escritura pública: sin ese sustento, la operación no avanza.
El error clásico: subvaluar el precio en la minuta
Declarar un precio menor al real para pagar menos alcabala parece un ahorro y es una mala inversión. Tres razones concretas:
- Es una contingencia tributaria para ambas partes.
- Deja al comprador con un costo de adquisición bajo, de modo que cuando venda pagará más impuesto a la renta sobre una ganancia inflada artificialmente.
- Debilita su posición si hay conflicto: lo que se puede reclamar es lo que consta en el contrato.
Recuerda además que la alcabala se calcula sobre el valor de transferencia o el autoavalúo, el que resulte mayor, con las primeras 10 UIT inafectas (S/ 55.000 en 2026). Ver cómo se calcula la alcabala y gastos de cierre.
Cómo ordenar el pago paso a paso
- Define en la minuta el precio, la moneda, el tipo de cambio aplicable y el medio de pago de cada armada.
- Paga a la cuenta del titular registral, no a terceros. Si hay copropietarios, a cada uno en la proporción que corresponda.
- Conserva los comprobantes de cada transferencia: son parte del expediente de la operación.
- Si hay crédito hipotecario, el desembolso del banco ya llega bancarizado; asegúrate de que la inicial también lo esté.
- Coordina el pago con la firma: lo habitual es que el desembolso se produzca contra la firma de la escritura y la verificación registral. Ver arras y separación.
Preguntas frecuentes
¿Puedo pagar una casa en efectivo en Perú?
No para efectos legales y tributarios. La Ley N° 28194 obliga a usar medios de pago del sistema financiero —transferencia, cheque de gerencia no negociable, depósito o giro bancario— y el notario verifica esa bancarización antes de otorgar la escritura pública.
¿Desde qué monto es obligatorio bancarizar?
El umbral general es de S/ 2.000 o US$ 500 tras la modificación de la Ley N° 28194. En la transferencia de derechos reales sobre inmuebles la exigencia es más estricta, por lo que en la práctica toda compraventa debe bancarizarse.
¿Qué pasa si no bancarizo el pago?
El pago no puede sustentar costo o gasto tributario, no genera crédito fiscal de IGV cuando corresponde y expone a ambas partes a contingencias ante la Sunat. Además, el notario puede no otorgar la escritura sin ese sustento.
¿Quién verifica que el pago esté bancarizado?
El notario, como paso previo a la escritura pública. Por eso conviene llevar los comprobantes de cada transferencia o cheque de gerencia al momento de la firma.
Fuentes
- Perú: se modifican las reglas sobre el uso de medios de pago — Garrigues
- Modificaciones sobre el uso de medios de pago bancarizados — CMS
- Modifican Ley N° 28194: qué transacciones desde S/ 2.000 o US$ 500 deberán bancarizarse — El Comercio
- Compraventa de inmueble en Perú 2026: pasos, documentos y costos — AbogadoPE
Cómo te ayuda EximiaHaus
El día del pago es el momento de mayor riesgo de toda la operación. Conviene llegar con todo verificado:
- Calculadora de Alcabala — calcula en segundos el 3% que paga el comprador, con las 10 UIT no afectas y la fecha límite de pago.
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