Un contrato de compraventa de inmueble en el Perú debe tener, como mínimo, estas cláusulas: identificación del inmueble con su partida registral, precio y forma de pago bancarizada, fecha y estado de entrega, saneamiento por evicción y vicios ocultos, condición resolutoria si el crédito no se aprueba, deudas y tributos, penalidades recíprocas y quién asume los gastos. Luego se eleva a escritura pública y se inscribe en Sunarp.
Aunque una compraventa puede formalizarse con una minuta muy breve, esa brevedad es precisamente el problema: lo que el contrato no dice, lo resuelve la ley de forma genérica o lo resuelve un juez años después.
Datos clave
- La transferencia de propiedad inmueble opera con el acuerdo, pero la protección frente a terceros llega con la inscripción registral en SUNARP.
- El pago debe bancarizarse: umbral general de S/ 2.000 o US$ 500 (Ley 28194, modificada por el D. L. 1529), con regla propia para derechos reales sobre inmuebles.
- La condición resolutoria por crédito no aprobado es la cláusula más olvidada y la que más dinero salva.
- El impuesto a la renta de segunda categoría por la ganancia lo paga el vendedor antes de la escritura pública (SUNAT).
- Las penalidades deben ser recíprocas: si solo penalizan a una parte, la cláusula es una señal de alerta.
Las cláusulas que deberían estar siempre
| Cláusula | Qué debe precisar | Qué pasa si falta |
|---|---|---|
| Identificación del inmueble | Partida registral, área, linderos, estacionamiento y depósito con sus partidas | Se compra menos de lo que se creía comprar |
| Precio y forma de pago | Monto, moneda, cronograma y medio de pago bancario | Discusiones sobre lo pagado y problemas de bancarización |
| Plazo y condiciones de entrega | Fecha, estado del inmueble, qué muebles quedan | Entregas tardías sin consecuencia |
| Saneamiento por evicción y vicios ocultos | Declaración expresa del vendedor | Se litiga sobre qué se declaró y qué no |
| Condición resolutoria por financiamiento | Qué pasa si el banco no aprueba el crédito | Se pierde la separación por algo ajeno al comprador |
| Deudas y tributos | Quién paga predial, arbitrios y mantenimiento hasta la entrega | El comprador hereda deudas del inmueble |
| Penalidades | Monto y supuestos, recíprocos | Incumplir no cuesta nada |
| Gastos e impuestos | Quién asume notaría y registro (la alcabala es del comprador por ley) | Sorpresas de miles de soles al cierre |
Lo que viene antes y después de este paso está en la guía para comprar una casa en el Perú en 2026.
¿Qué dice el Código Civil de cada cláusula?
El contrato no parte de cero: el Código Civil ya regula la compraventa, y cada cláusula sirve para concretar o, cuando la ley lo permite, modificar esa regla general.
| Tema | Regla del Código Civil | Artículo |
|---|---|---|
| Qué es la compraventa | El vendedor se obliga a transferir la propiedad y el comprador a pagar el precio en dinero | Art. 1529 |
| Cuándo eres propietario | La sola obligación de enajenar un inmueble determinado te hace propietario, salvo ley o pacto en contrario | Art. 949 |
| Doble venta | Si el mismo inmueble se vende a dos personas, se prefiere al comprador de buena fe que inscribió primero | Art. 1135 |
| Escritura pública | Si la ley o el contrato exigen escritura, las partes pueden obligarse mutuamente a otorgarla | Art. 1412 |
| Saneamiento | El vendedor responde por evicción, vicios ocultos y sus hechos propios | Arts. 1484, 1485 y 1503 |
| Estado de entrega | El bien se entrega en el estado en que estaba al firmar, con sus accesorios | Art. 1550 |
| Pago | El comprador paga en el momento, la forma y el lugar pactados | Art. 1558 |
| Penalidad | Limita la indemnización a la penalidad pactada, salvo que se pacte el daño ulterior; el juez puede reducirla si es manifiestamente excesiva | Arts. 1341 y 1346 |
| Cláusula resolutoria expresa | El contrato se resuelve de pleno derecho si una parte incumple una prestación precisa y la otra le comunica que la usa | Art. 1430 |
| Arras | Las confirmatorias cierran el contrato; las de retractación solo valen en contratos preparatorios | Arts. 1477 y 1480 |
¿Cuál es la cláusula que más conflictos evita?
La de entrega, por una razón poco intuitiva: es la que se discute cuando todo lo demás ya salió bien. Fecha exacta, estado en que se entrega, qué se queda (cocina empotrada, cortinas, aire acondicionado), quién paga los servicios hasta esa fecha y qué ocurre si el vendedor no desocupa a tiempo. Sin eso, una compra impecable termina en un mes de mensajes tensos.
¿Qué cláusulas deberían encender una alarma?
Cuatro. Penalidades unilaterales que solo castigan al comprador. Cláusulas que declaran que el comprador "conoce y acepta el estado registral" sin haberlo revisado. Precios declarados por debajo del precio real, que además de ser una infracción tributaria dejan al comprador sin respaldo. Y plazos de entrega abiertos ("a la brevedad", "cuando culmine el trámite"), que en la práctica equivalen a ningún plazo.
¿Minuta o contrato privado?
Un contrato privado es válido entre las partes, pero no basta: para inscribir en SUNARP hace falta escritura pública, y sin inscripción la compra no es oponible frente a terceros —incluido un segundo comprador de buena fe—. El camino completo es minuta, escritura pública e inscripción, y no conviene detenerse a medio camino. La misma estructura sirve, en espejo, cuando en lugar de dinero se entrega otro inmueble: ver contrato de permuta de inmuebles.
¿Y si compro con crédito hipotecario?
Entonces la condición resolutoria por no aprobación del crédito es imprescindible, y hay que coordinar plazos con el banco desde el inicio. El perfil de CODIP muestra que el 35% de los interesados en comprar ya llega con crédito preaprobado y un 28% todavía está evaluando: son dos escenarios contractuales muy distintos y el contrato debe reflejar cuál es el tuyo.
Ver también: qué pasa si me quiero salir de un contrato de compraventa, sirve un contrato de compraventa hecho a mano y qué pasa si me arrepiento después de firmar la minuta.
Preguntas frecuentes
¿Es válido un contrato de compraventa firmado solo entre las partes?
Es válido entre ellas, pero no permite inscribir la transferencia en SUNARP. Sin inscripción, la propiedad no es oponible frente a terceros, que es la protección que realmente importa.
¿Se puede poner un precio menor al real en la escritura?
No debe hacerse. Además de ser una infracción tributaria, deja al comprador sin respaldo por la diferencia y complica la bancarización y el sustento del costo computable para una venta futura.
¿Quién paga la alcabala y los gastos notariales?
La alcabala la paga el comprador y la Ley de Tributación Municipal no admite pacto en contrario (artículo 25), mientras que los gastos notariales y registrales se negocian. Lo importante es que quede escrito: es una de las discusiones más frecuentes del cierre.
¿Qué pasa si el vendedor no entrega en la fecha pactada?
Se aplica lo que diga el contrato. Si no dice nada, queda el camino general de requerimiento e indemnización, mucho más lento y menos previsible que una penalidad pactada.
¿Cuáles son las cláusulas de un contrato de compraventa?
Las básicas son: partes, identificación del inmueble con su partida, precio, forma y medio de pago, fecha y estado de entrega, saneamiento, cargas y deudas, gastos e impuestos, penalidades y, si compras con crédito, la condición por no aprobación. Cada una concreta una regla del Código Civil.
¿Qué pasa si el vendedor le vende el mismo inmueble a otra persona?
El artículo 1135 del Código Civil prefiere al comprador de buena fe que inscribió primero su título en Sunarp; si nadie inscribió, al de fecha cierta más antigua. Por eso la escritura pública y la inscripción rápida son tu mejor defensa, más que cualquier cláusula.
¿Qué es una cláusula resolutoria expresa?
Es el pacto por el que el contrato se resuelve automáticamente si una parte incumple una obligación concreta, como pagar una cuota o entregar en una fecha. Según el artículo 1430 del Código Civil, basta que la parte afectada comunique a la otra que la usa, sin ir a juicio.
¿Puedo usar una plantilla de minuta de internet?
Como referencia para entender la estructura, sí. Como documento definitivo, no: las plantillas genéricas no contemplan cargas específicas, régimen patrimonial, condiciones de financiamiento ni las particularidades registrales del inmueble concreto.
Seguir leyendo
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- El vendedor se arrepiente antes de la escritura: qué puedes exigirle
- Vender tu propiedad: dónde y cómo hacerlo
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- firma de minuta: los 12 puntos a revisar antes
Fuentes
- Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP)
- Código Civil, Decreto Legislativo 295 (arts. 949, 1135, 1341, 1346, 1412, 1430, 1477-1485, 1503 y 1529-1563) — Ministerio de Justicia en Gob.pe
- Modificación del monto para el uso de medios de pago (Decreto Legislativo 1529 sobre la Ley 28194) — EY Perú
- Rentas de segunda categoría por venta de inmuebles — SUNAT
- Servicios inmobiliarios de EximiaHaus
Cómo te ayuda EximiaHaus
Redactar y revisar cláusulas es trabajo de abogado, y es donde se evita el 90% de los conflictos:
- Calculadora de Alcabala — calcula en segundos el 3% que paga el comprador, con las 10 UIT no afectas y la fecha límite de pago.
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