Una compraventa de inmueble puede formalizarse con una minuta muy breve, y esa brevedad es precisamente el problema: lo que el contrato no dice, lo resuelve la ley de forma genérica o lo resuelve un juez años después. Las cláusulas que realmente protegen son las que fijan forma de pago, plazo y condiciones de entrega, saneamiento, penalidades y qué pasa si el crédito no se aprueba.
Datos clave
- La transferencia de propiedad inmueble opera con el acuerdo, pero la protección frente a terceros llega con la inscripción registral en SUNARP.
- El pago debe bancarizarse: umbral general de S/ 2.000 o US$ 500 (Ley 28194, modificada por el D. L. 1529), con regla propia para derechos reales sobre inmuebles.
- La condición resolutoria por crédito no aprobado es la cláusula más olvidada y la que más dinero salva.
- El impuesto a la renta de segunda categoría por la ganancia lo paga el vendedor antes de la escritura pública (SUNAT).
- Las penalidades deben ser recíprocas: si solo penalizan a una parte, la cláusula es una señal de alerta.
Las cláusulas que deberían estar siempre
| Cláusula | Qué debe precisar | Qué pasa si falta |
|---|---|---|
| Identificación del inmueble | Partida registral, área, linderos, estacionamiento y depósito con sus partidas | Se compra menos de lo que se creía comprar |
| Precio y forma de pago | Monto, moneda, cronograma y medio de pago bancario | Discusiones sobre lo pagado y problemas de bancarización |
| Plazo y condiciones de entrega | Fecha, estado del inmueble, qué muebles quedan | Entregas tardías sin consecuencia |
| Saneamiento por evicción y vicios ocultos | Declaración expresa del vendedor | Se litiga sobre qué se declaró y qué no |
| Condición resolutoria por financiamiento | Qué pasa si el banco no aprueba el crédito | Se pierde la separación por algo ajeno al comprador |
| Deudas y tributos | Quién paga predial, arbitrios y mantenimiento hasta la entrega | El comprador hereda deudas del inmueble |
| Penalidades | Monto y supuestos, recíprocos | Incumplir no cuesta nada |
| Gastos e impuestos | Quién asume alcabala, notaría y registro | Sorpresas de miles de soles al cierre |
¿Cuál es la cláusula que más conflictos evita?
La de entrega, por una razón poco intuitiva: es la que se discute cuando todo lo demás ya salió bien. Fecha exacta, estado en que se entrega, qué se queda (cocina empotrada, cortinas, aire acondicionado), quién paga los servicios hasta esa fecha y qué ocurre si el vendedor no desocupa a tiempo. Sin eso, una compra impecable termina en un mes de mensajes tensos.
¿Qué cláusulas deberían encender una alarma?
Cuatro. Penalidades unilaterales que solo castigan al comprador. Cláusulas que declaran que el comprador "conoce y acepta el estado registral" sin haberlo revisado. Precios declarados por debajo del precio real, que además de ser una infracción tributaria dejan al comprador sin respaldo. Y plazos de entrega abiertos ("a la brevedad", "cuando culmine el trámite"), que en la práctica equivalen a ningún plazo.
¿Minuta o contrato privado?
Un contrato privado es válido entre las partes, pero no basta: para inscribir en SUNARP hace falta escritura pública, y sin inscripción la compra no es oponible frente a terceros —incluido un segundo comprador de buena fe—. El camino completo es minuta, escritura pública e inscripción, y no conviene detenerse a medio camino.
¿Y si compro con crédito hipotecario?
Entonces la condición resolutoria por no aprobación del crédito es imprescindible, y hay que coordinar plazos con el banco desde el inicio. El perfil de CODIP muestra que el 35% de los interesados en comprar ya llega con crédito preaprobado y un 28% todavía está evaluando: son dos escenarios contractuales muy distintos y el contrato debe reflejar cuál es el tuyo.
Ver también: qué pasa si me quiero salir de un contrato de compraventa, sirve un contrato de compraventa hecho a mano y qué pasa si me arrepiento después de firmar la minuta.
Preguntas frecuentes
¿Es válido un contrato de compraventa firmado solo entre las partes?
Es válido entre ellas, pero no permite inscribir la transferencia en SUNARP. Sin inscripción, la propiedad no es oponible frente a terceros, que es la protección que realmente importa.
¿Se puede poner un precio menor al real en la escritura?
No debe hacerse. Además de ser una infracción tributaria, deja al comprador sin respaldo por la diferencia y complica la bancarización y el sustento del costo computable para una venta futura.
¿Quién paga la alcabala y los gastos notariales?
La alcabala corresponde al comprador salvo pacto distinto, y los gastos notariales y registrales se negocian. Lo importante es que quede escrito: es una de las discusiones más frecuentes del cierre.
¿Qué pasa si el vendedor no entrega en la fecha pactada?
Se aplica lo que diga el contrato. Si no dice nada, queda el camino general de requerimiento e indemnización, mucho más lento y menos previsible que una penalidad pactada.
¿Puedo usar una plantilla de minuta de internet?
Como referencia para entender la estructura, sí. Como documento definitivo, no: las plantillas genéricas no contemplan cargas específicas, régimen patrimonial, condiciones de financiamiento ni las particularidades registrales del inmueble concreto.
Si quieres el proceso entero, paso a paso, está en la guía de cómo se compra una casa paso a paso.
Fuentes
- Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP)
- Modificación del monto para el uso de medios de pago (Decreto Legislativo 1529 sobre la Ley 28194) — EY Perú
- Rentas de segunda categoría por venta de inmuebles — SUNAT
- Servicios inmobiliarios de EximiaHaus
Cómo te ayuda EximiaHaus
Redactar y revisar cláusulas es trabajo de abogado, y es donde se evita el 90% de los conflictos:
- Calculadora de Alcabala — calcula en segundos el 3% que paga el comprador, con las 10 UIT no afectas y la fecha límite de pago.
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