Compras un inmueble, no una persona, pero algunas obligaciones del vendedor viajan con el bien. Distinguir cuáles sí y cuáles no es la diferencia entre una compra tranquila y un problema heredado.
Datos clave
- Lo que sigue al inmueble: las cargas y gravámenes inscritos.
- Lo que suele seguir al inmueble: deudas de mantenimiento y tributos municipales.
- Lo que no te alcanza: las deudas personales del vendedor sin garantía sobre el bien.
- La herramienta: la partida registral y las constancias de no adeudo.
Qué te puede alcanzar y qué no
| Situación del vendedor | ¿Te afecta? | Dónde se verifica |
|---|---|---|
| Hipoteca inscrita sobre el inmueble | Sí | Partida registral |
| Embargo anotado | Sí | Partida registral |
| Demanda anotada sobre el bien | Sí | Partida registral |
| Deuda de mantenimiento | Habitualmente sí | Constancia de la junta |
| Predial y arbitrios impagos | Habitualmente sí | Municipalidad |
| Deuda de tarjeta sin garantía | No directamente | Centrales de riesgo |
Si estás por separar un inmueble, conviene leer primero qué revisar antes de comprar un departamento o casa en el Perú: la guía completa 2026 y volver aquí para el detalle de este punto.
Por qué igual conviene mirar el perfil del vendedor
Aunque una deuda personal sin garantía no te alcance directamente, un vendedor con problemas financieros severos introduce riesgo en la operación: puede aparecer un embargo entre la firma de la minuta y la inscripción, o pueden surgir terceros interesados en el bien.
La ventana entre firmar y quedar inscrito es justamente el momento de mayor exposición. Cuanto antes se inscriba, menor el riesgo, y por eso conviene no dilatar el trámite registral.
Qué revisar exactamente está en qué revisar en una partida registral.
El orden correcto de la verificación
- Partida registral actualizada: titularidad, cargas, gravámenes y anotaciones.
- Constancia de no adeudo de la junta de propietarios.
- Estado de tributos municipales: predial y arbitrios.
- Documentos de identidad y estado civil del vendedor y su cónyuge, si corresponde.
- Inscripción sin demora una vez firmada la escritura.
La lista completa está en el checklist legal antes de firmar la minuta y la jerarquía de las cargas en embargo frente a hipoteca.
Cuánto cuesta revisar al vendedor y dónde se pide
La revisión es barata frente a lo que protege. Con las tarifas de referencia de Sunarp para 2026, el gasto registral básico queda así:
- Copia literal de la partida: S/ 17,60 por las dos primeras hojas y S/ 8,80 por cada hoja adicional. Muestra el historial del inmueble y quién figura como propietario.
- Certificado de gravamen: S/ 53,30. Resume las hipotecas, embargos y demandas anotadas.
- Certificado Registral Inmobiliario (CRI): S/ 88,50. Reúne titularidad, cargas y descripción en un solo documento, útil cuando el inmueble tiene muchos asientos.
A eso se suman las constancias que no cobra el registro: la de no adeudo de la junta de propietarios y el estado de cuenta del predial y los arbitrios en la municipalidad. Pídelas con fecha reciente, porque una constancia vieja no refleja lo que se debe hoy.
Si quien firma no es el propietario directo
No siempre vende la persona que aparece en la partida. Cada caso pide una verificación distinta:
- Apoderado: exige ver el testimonio del poder y confirma que está vigente y que incluye la facultad de vender ese inmueble; si está inscrito, pide la vigencia en Sunarp. La inscripción no es obligatoria para una persona natural, pero da más seguridad (poder fuera de registro o inscrito). Contrasta además su identidad en Reniec.
- Vendedor casado: revisa su régimen patrimonial. Si el bien es de la sociedad conyugal, tienen que intervenir los dos cónyuges.
- Empresa: comprueba en registros públicos que existe y está vigente, quién la representa y con qué facultades. En la administración tributaria mira su condición: una empresa no habida o dada de baja es motivo para detenerse.
Señales que justifican frenar la firma
Algunas conductas del vendedor anticipan problemas, aunque la partida se vea limpia:
- Pide el pago en efectivo. Desde S/ 2.000 o US$ 500, el pago debe ir por el sistema financiero (transferencia, depósito o cheque de gerencia) y constar en la escritura.
- Posterga la entrega de la constancia de no adeudo o del estado de cuenta municipal.
- Quiere cerrar con una minuta y dejar la escritura para "más adelante". La protección llega con la inscripción, no con la firma privada.
- Lo construido no coincide con lo inscrito. Si financias, el banco lo detectará en la tasación y observará la operación.
Una vez firmada la escritura, presenta el título cuanto antes: Sunarp lo califica en 7 días hábiles y el asiento de presentación dura 35 días hábiles, que con una observación se prorrogan hasta un máximo de 60; la subsanación se admite hasta el sexto día hábil anterior a su vencimiento. El resto de controles está en los 12 puntos que conviene revisar antes de la minuta.
Preguntas frecuentes
¿Las deudas del vendedor pasan al comprador?
Las inscritas sobre el inmueble sí; las personales sin garantía sobre el bien, no directamente.
¿Puedo comprar un inmueble con hipoteca inscrita?
Sí, si se cancela y se levanta en la misma operación; nunca dejando el gravamen vigente.
¿Qué pasa con las deudas de mantenimiento?
Suelen seguir al inmueble: exige constancia de no adeudo antes de firmar.
¿Y si aparece un embargo después de la minuta?
Por eso importa inscribir rápido: la ventana entre firma e inscripción es el momento de mayor riesgo.
¿Necesito revisar el estado civil del vendedor?
Sí: la disposición de bienes de la sociedad conyugal requiere la intervención de ambos cónyuges.
Antes de fijar el precio y publicar, conviene leer qué hacer para vender tu propiedad.
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Fuentes
- Resolución 00228-2025-SUNARP/GG: tasas registrales 2026, Anexo P-1 (publicidad de predios, texto corregido por la fe de erratas del 24-dic-2025) — Sunarp
- Ley 27489, que regula las centrales privadas de información de riesgos, y su modificatoria Ley 31944
- Clasificación del deudor y provisiones — Superintendencia de Banca, Seguros y AFP
- Portal del usuario: reporte de deudas y central de riesgos — SBS
- Código de Protección y Defensa del Consumidor — Indecopi
Cómo te ayuda EximiaHaus
El banco va a mirar tu historial de todos modos. Conviene mirarlo tú primero y llegar con todo en orden:
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