El desembolso es el acto por el cual el banco entrega el saldo del precio directamente a la inmobiliaria y, en ese mismo momento, nace tu crédito hipotecario con su cronograma de cuotas. Ocurre cuando la unidad ya existe registralmente, la escritura está firmada y la hipoteca queda constituida a favor del banco.
Datos clave
- El dinero no pasa por tus manos: va del banco al vendedor.
- Requisitos: tasación vigente, unidad independizada, escritura firmada y seguros contratados.
- Tu primera cuota se calcula desde el desembolso.
- La hipoteca se inscribe a favor del banco sobre tu departamento.
- Es el paso que más se atrasa en compras en planos, por trámites registrales.
¿Qué se necesita para llegar ahí?
| Requisito | Quién lo gestiona | Riesgo de demora |
|---|---|---|
| Conformidad de obra | La inmobiliaria ante la municipalidad | Alto |
| Declaratoria de fábrica e independización | La inmobiliaria ante Sunarp | Alto |
| Tasación del inmueble | El banco | Bajo |
| Evaluación crediticia vigente | Tú y el banco | Medio |
| Escritura pública e hipoteca | Notaría | Medio |
| Seguros de desgravamen e inmueble | Tú | Bajo |
¿Por qué se atrasa tanto?
Porque depende de trámites que no controlas: la conformidad de obra municipal y la independización registral. Hasta que tu departamento no tenga partida propia, el banco no tiene qué hipotecar. Es la razón por la que muchos compradores reciben las llaves meses antes de firmar la escritura. Ver entrega e independización paso a paso.
¿Qué revisar antes de firmar?
El cronograma del crédito —cuota, TCEA y plazo—, que la unidad de la escritura sea exactamente la que compraste, los seguros contratados y sus costos, y que el saldo desembolsado coincida con el saldo del cronograma de la inmobiliaria. Un error de metraje o de numeración de unidad detectado en la firma se corrige; detectado después, cuesta.
¿Puedo cambiar de banco antes del desembolso?
Sí, mientras no hayas firmado. Vale la pena cotizar de nuevo si pasó más de un año desde la preaprobación: en abril de 2026 las tasas hipotecarias iban de 7,41% a 8,07% TEA según entidad, y una diferencia de medio punto en veinte años es mucho dinero. Ver qué es la TCEA.
¿Y si el banco desembolsa y la inmobiliaria no entrega?
Es una situación excepcional porque el desembolso se hace contra documentos que acreditan que la unidad existe. Si ocurriera, tu reclamo es contra el vendedor y tu crédito con el banco sigue vigente: por eso no conviene firmar una escritura de un inmueble que no puedes ver ni recibir. Ver qué hacer si el vendedor no entrega a tiempo.
Preguntas frecuentes
¿El desembolso me lo dan a mí?
No: el banco paga directamente al vendedor del inmueble.
¿Cuándo empiezo a pagar la cuota?
Desde el mes siguiente al desembolso, según el cronograma que te entrega el banco.
¿Puedo desembolsar sin independización?
No en un departamento: el banco necesita una partida propia sobre la cual inscribir la hipoteca.
¿Qué pasa si mi situación laboral cambió?
El banco puede revisar la evaluación antes de desembolsar; conviene mantener el perfil estable.
¿La tasación puede frenar el desembolso?
Sí, si el valor tasado no respalda el monto solicitado; se resuelve ajustando la inicial.
Fuentes
- SBS — Estadísticas de créditos hipotecarios para vivienda
- Sunarp — Superintendencia Nacional de los Registros Públicos
- Fondo MIVIVIENDA — Nuevo Crédito Mivivienda
- Código Civil peruano — compraventa de bien futuro, arras y cesión de posición contractual
Cómo te ayuda EximiaHaus
El tramo final es donde más se atasca una compra. Te acompañamos hasta la firma:
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