En la mayoría de proyectos peruanos la cuota inicial va del 10% al 20% del precio y se paga en armadas mientras se construye. El porcentaje exacto lo fija el banco según tu perfil y el producto: con el Nuevo Crédito Mivivienda el financiamiento puede llegar hasta el 90% del valor de la vivienda.
Datos clave
- Rango habitual: 10% a 20% del precio de venta.
- Nuevo Crédito Mivivienda: financia hasta el 90% del valor, para viviendas de S/ 64.200 a S/ 464.200, en 5 a 25 años.
- Se paga en armadas durante la obra, lo que facilita el ahorro.
- Más inicial significa menor cuota y mejor evaluación crediticia.
- Aparte de la inicial hay que separar los gastos de cierre.
¿Cuánto es en soles?
| Precio de la vivienda | Inicial 10% | Inicial 20% |
|---|---|---|
| S/ 200.000 | S/ 20.000 | S/ 40.000 |
| S/ 300.000 | S/ 30.000 | S/ 60.000 |
| S/ 400.000 | S/ 40.000 | S/ 80.000 |
| S/ 500.000 | S/ 50.000 | S/ 100.000 |
¿Conviene poner más inicial?
Sí, si no compromete tu fondo de emergencia. Cada punto adicional de inicial baja la cuota, reduce el interés total pagado y mejora tu evaluación. Pero quedarte sin liquidez para recibir el departamento —mudanza, muebles, gastos de cierre— es un mal negocio. Ver cuánto es la cuota inicial de un departamento.
¿De dónde sale la inicial?
De ahorro, de la CTS —que puede usarse para vivienda—, de la venta de otro bien o de un aporte familiar. Lo que no conviene es sacarla de un préstamo personal: sube tu endeudamiento justo cuando el banco evalúa tu capacidad de pago para la hipoteca. Ver usar la CTS para comprar.
¿Y los bonos del Estado?
El Bono del Buen Pagador reduce la deuda a financiar dentro del programa Mivivienda, con montos que dependen del valor de la vivienda. Funciona como un complemento de la inicial, no como reemplazo del ahorro. Ver el Bono del Buen Pagador.
¿Qué pasa si no llego a la inicial pactada?
Habla con la inmobiliaria antes de la fecha, no después. Reprogramar armadas es habitual. La otra salida es aumentar el monto financiado si tu capacidad de pago lo permite, aunque eso sube la cuota. Y siempre existe la opción de ceder el contrato a otro comprador antes de la entrega.
¿Qué pasa con la inicial si el proyecto se atrasa?
Las armadas que ya pagaste siguen imputadas al precio y el atraso se rige por la cláusula correspondiente del contrato, que normalmente prevé un periodo de gracia y una penalidad posterior. Lo importante es que un atraso no suele suspender tu obligación de pagar las cuotas pendientes, salvo que el contrato lo diga expresamente.
Por eso conviene revisar dos cosas antes de firmar: qué compensación te corresponde si entregan tarde, y si el cronograma de tus armadas está atado al avance de obra o solo al calendario. Un cronograma atado al avance es más justo para el comprador, porque sincroniza lo que pagas con lo que efectivamente se construye.
Preguntas frecuentes
¿Puedo pagar 0% de inicial?
No en el mercado peruano estándar: los bancos exigen un porcentaje propio del comprador.
¿La separación cuenta como inicial?
Sí, se imputa a la inicial; verifica que el contrato lo diga.
¿Cuánto financia Mivivienda?
Hasta el 90% del valor de la vivienda, dentro de los topes del programa.
¿La inicial se paga de golpe?
En planos casi nunca: se paga en armadas mensuales durante la obra.
¿Los gastos de cierre entran en la inicial?
No: son adicionales y se pagan al final, en el tramo de escritura y desembolso.
Fuentes
- Fondo MIVIVIENDA — Nuevo Crédito Mivivienda
- SBS — Estadísticas de créditos hipotecarios para vivienda
- BBVA Research — proyección de tasas hipotecarias en el Perú por debajo de 8% (2026)
- CAPECO — Informe Económico de la Construcción N.º 103 (agosto de 2026)
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