Empiezas a pagar desde la separación, sigues con las cuotas de la cuota inicial mientras se construye y, cuando el banco desembolsa el saldo, comienza tu cuota mensual del crédito. Ese desembolso puede llegar antes de terminar la obra, si el banco financia tu unidad como bien futuro, o recién con la entrega e independización: depende del banco y del proyecto. Son tres momentos distintos y confundirlos es el error de presupuesto más común del comprador primerizo.
Datos clave
- Separación: monto pequeño que reserva la unidad, se descuenta de la inicial.
- Cuotas de inicial: se pagan durante la obra, normalmente sin intereses.
- Desembolso: el banco paga el saldo a la inmobiliaria, sea como crédito sobre bien futuro (antes de que la unidad se independice, con una garantía del promotor mientras se inscribe la hipoteca) o contra entrega e independización; lo define cada banco y proyecto.
- Tu cuota del crédito empieza después del desembolso, no antes.
- Referencia: el Nuevo Crédito Mivivienda financia viviendas desde S/ 69.900 hasta S/ 496.200, en plazos de 5 a 25 años; el Bono del Buen Pagador llega hasta las de S/ 367.600.
¿Cómo es el cronograma real?
| Momento | Qué pagas | Cuándo |
|---|---|---|
| Separación | Monto fijo de reserva | El día que eliges la unidad |
| Firma de contrato | Primer tramo de la inicial | Días o semanas después |
| Cuotas durante la obra | Resto de la inicial en armadas | Mensual, hasta la entrega |
| Desembolso del banco | Saldo del precio | Según el banco: al firmar la compraventa y el préstamo sobre bien futuro, o al terminar la obra y con la unidad independizada |
| Cuota del crédito | Amortización más intereses | Desde el mes siguiente al desembolso |
Si estás empezando la compra, conviene leer primero la guía completa para comprar una casa o departamento en el Perú y volver aquí para el detalle de este paso.
El lugar de esta verificación dentro de toda la revisión previa a la compra está explicado en la guía maestra de qué revisar antes de comprar.
Este artículo cubre un punto concreto de la compra en planos; las diez etapas, con la base legal y las cifras de 2026, están en cómo comprar un departamento en planos: guía completa 2026.
¿Por qué conviene este esquema?
Porque te da tiempo para juntar la inicial mientras construyen. En vez de necesitar el 10% o 20% de golpe, lo pagas en armadas durante 18 o 24 meses. Para muchos compradores esa es la diferencia entre poder comprar y no poder. Ver Cuota inicial para comprar vivienda en Perú: cuánto necesitas realmente en 2026.
¿Y si me aprueban el crédito hoy?
La aprobación del banco tiene vigencia y suele revalidarse cerca del desembolso, porque para entonces tu situación laboral y las tasas pueden haber cambiado. No asumas que la tasa que te cotizaron al separar será la del desembolso dos años después. En abril de 2026 las tasas hipotecarias del sistema se movían entre 7,41% y 8,07% TEA según banco, y BBVA proyectaba el promedio del sistema por debajo de 8%.
¿Qué pasa con los gastos adicionales?
Además del precio hay gastos que aparecen al final: tasación, gastos notariales y registrales, alcabala si corresponde y seguros del crédito. Se pagan en el tramo de cierre, no durante la obra, pero hay que tenerlos separados desde el inicio. Ver gastos de cierre al comprar vivienda.
¿Puedo adelantar cuotas de la inicial?
Casi siempre sí, y algunas inmobiliarias dan descuento por hacerlo. Vale la pena si tienes el dinero disponible y el proyecto está en obra avanzada con respaldo bancario; no vale la pena si el proyecto aún no arranca, porque concentras riesgo a cambio de un descuento pequeño. Ver qué es el cronograma de pagos en preventa.
Preguntas frecuentes
¿La cuota del banco empieza durante la obra?
Empieza después del desembolso. Si el banco espera la entrega e independización, eso ocurre cuando el departamento ya existe; si financia la unidad como bien futuro, el desembolso puede ser anterior y la cuota empieza antes, salvo que pactes un periodo de gracia. Pregunta cuál es tu caso antes de firmar.
¿La separación se descuenta de la inicial?
Sí, forma parte de la cuota inicial; revisa que el contrato lo diga expresamente.
¿Las cuotas de inicial tienen intereses?
Normalmente no: son pagos a cuenta del precio pactado, no un financiamiento.
¿Qué pasa si me atraso en una cuota de la inicial?
El contrato suele prever mora y, en casos extremos, resolución con penalidad. Léelo antes de firmar.
¿Puedo comprar en planos sin crédito?
Sí, pagando el 100% en armadas; en ese caso la protección del esquema de pagos importa aún más.
Fuentes
- Reglamento para la Evaluación y Clasificación del Deudor (Res. SBS 11356-2008): los créditos para vivienda sobre bienes futuros o en proceso de independización son créditos hipotecarios para vivienda — SBS
- Fondo MIVIVIENDA — Nuevo Crédito Mivivienda
- SBS — Estadísticas de créditos hipotecarios para vivienda
- Código Civil peruano — compraventa de bien futuro, arras y cesión de posición contractual
- CAPECO — Informe Económico de la Construcción N.º 103 (agosto de 2026)
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