Una operación hipotecaria completa suele tomar entre 30 y 60 días desde la solicitud hasta el desembolso, y la aprobación en sí es solo una parte de ese tiempo. Lo que más demora no es la decisión del banco: son la tasación, los documentos faltantes y la disponibilidad de la notaría.
Datos clave
- Preevaluación: puede resolverse en horas o pocos días.
- Aprobación definitiva: depende de que el expediente y la tasación estén completos.
- Inscripción en Sunarp: alrededor de 7 días hábiles en trámite ordinario.
- El desembolso llega después de la inscripción de la hipoteca, no el día de la firma.
Las cinco etapas y qué ocurre en cada una
| Etapa | Qué pasa | De qué depende el plazo |
|---|---|---|
| 1. Preevaluación | El banco revisa ingresos e historial y te da un monto referencial | De tu reporte crediticio |
| 2. Expediente | Entregas documentos personales, de ingresos y del inmueble | De que no falte nada |
| 3. Tasación | Un perito visita y valoriza el inmueble | De la agenda del perito y del acceso al inmueble |
| 4. Aprobación y firma | Se aprueba el crédito y se firma en notaría | De la agenda de la notaría y de las partes |
| 5. Inscripción y desembolso | Se inscribe la hipoteca en Sunarp y el banco desembolsa | Unos 7 días hábiles en trámite ordinario |
¿Qué es lo que más retrasa una aprobación?
- Deudas no declaradas o reportadas. Aparecen en la evaluación y obligan a rehacer el análisis.
- Documentos del inmueble incompletos. Una partida con una carga sin levantar o una ampliación no declarada detiene todo.
- Tasación por debajo del precio pactado. Obliga a renegociar el precio o a subir la cuota inicial.
El punto 3 es el más doloroso porque aparece tarde: revisa antes el valor de mercado con el valorizador inmobiliario.
¿Cómo acelerarlo?
- Revisa tu reporte crediticio antes de postular y regulariza lo que haya.
- Pide desde el inicio la partida registral, el HR, el PU y la constancia de no adeudo al vendedor.
- Coordina el acceso al inmueble para la tasación sin demoras.
- Precalifica en dos entidades para comparar y ten identificada la segunda por si la primera observa el expediente; la solicitud formal, preséntala en una.
El crédito es solo una de las cinco etapas de la operación. El cronograma completo, hasta la inscripción en Sunarp, está en cuánto tarda una compra desde que doy la separación.
El tiempo que corre antes de postular
Los 30 a 60 días del proceso empiezan cuando presentas la solicitud, pero hay plazos previos que dependen de ti y que conviene conocer:
- Antigüedad laboral: si eres dependiente, los bancos suelen pedir entre 6 y 12 meses en tu empleo actual. Si eres independiente, piden un periodo más largo de actividad que puedas demostrar con declaraciones y movimientos.
- Periodo de prueba: postular antes de superarlo es el escenario menos favorable. Si la compra puede esperar, espera: un rechazo queda registrado.
- Correcciones en tu reporte: un registro erróneo puede tardar semanas en actualizarse, así que revísalo meses antes y no la víspera.
- Deudas de consumo: cancelar tarjetas con saldo libera capacidad de endeudamiento y evita que el análisis se rehaga.
Si tu antigüedad todavía no alcanza, sumar un codeudor suele ser la vía más rápida, siempre que ambos entiendan que comparten la deuda. Más detalle en cuánta antigüedad laboral pide el banco.
El expediente completo, paquete por paquete
Un expediente con faltantes es lo que más semanas agrega. Entrégalo completo desde el primer día:
- Identidad: DNI vigente, porque si está vencido el trámite se detiene; DNI del cónyuge y partida de matrimonio si estás casado.
- Ingresos: boletas recientes y certificado de trabajo si eres dependiente; declaraciones de renta, recibos por honorarios y movimientos bancarios si eres independiente; declaraciones y estados financieros de la empresa si tienes negocio propio.
- Inmueble: copia literal vigente de la partida, HR y PU del año y constancia de no adeudo municipal. Si es un edificio nuevo, además declaratoria de fábrica, reglamento interno e independización inscritos.
Pide al vendedor sus documentos el mismo día que separas: la constancia de no adeudo suele ser la que más demora.
Si la tasación sale por debajo del precio
Es el retraso que aparece más tarde. Supón que pactaste S/ 420.000 y el perito tasa en S/ 395.000. El banco calculará el crédito sobre S/ 395.000, así que tienes tres salidas:
- poner la diferencia de tu bolsillo, sumándola a la inicial;
- renegociar el precio con el vendedor, con la tasación como sustento;
- desistir, si el documento de separación o arras previó la devolución para ese caso.
Ten en cuenta que la tasación normalmente la paga el solicitante y no se recupera aunque el crédito no salga. Por eso conviene contrastar el precio con una valorización antes de pedirla. Para el lado del vendedor, revisa qué implica vender a quien compra con crédito.
Preguntas frecuentes
¿La preaprobación garantiza el crédito?
No. Es una estimación basada en lo que declaraste; la aprobación definitiva llega tras verificar documentos y tasar el inmueble.
¿Puedo firmar arras mientras el banco evalúa?
Se hace, pero conviene pactar por escrito qué ocurre con ese dinero si el crédito no se aprueba. Ver arras y separación.
¿Cuánto vale la aprobación una vez otorgada?
Tiene una vigencia definida por cada banco. Si vence, hay que actualizar documentos y, a veces, rehacer la evaluación.
¿El vendedor cobra el día de la firma?
En una compra con crédito, el desembolso suele producirse después de inscrita la hipoteca. Conviene que el vendedor lo sepa desde el inicio para evitar fricciones.
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Fuentes
- Compraventa de inmueble en Perú: minuta, escritura pública y SUNARP — Modelo.pe
- Cómo comprar casa en Perú 2026: proceso completo paso a paso — Perú Gestiona
Cómo te ayuda EximiaHaus
Los plazos se cumplen cuando el expediente está completo desde el día uno. Para que así sea:
- Reporte Equifax completo — revisa historial crediticio, deudas y score por S/ 7.90, con la segunda consulta gratis.
- Tasación certificada — informe firmado por perito acreditado, listo para el banco, la notaría o un juzgado.
- Asesoría legal inmobiliaria — revisión de partida y cargas, minuta, arras y seguimiento de la inscripción antes de que firmes.
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