El factor decisivo es el tiempo: el Código Civil reconoce al propietario una defensa posesoria extrajudicial que debe ejercerse de inmediato y sin violencia contra las personas, dentro del plazo que fija la ley. Pasado ese momento, la vía es judicial, y ahí el proceso se mide en meses. Lo que nunca corresponde es recuperar el inmueble por la fuerza.
Datos clave
- Defensa posesoria extrajudicial: el Código Civil permite repeler la fuerza y recobrar el bien, sin intervalo de tiempo y dentro del plazo legal, sin violencia contra las personas.
- Después del plazo, la vía es judicial: desalojo o interdicto, según el caso.
- La usurpación está tipificada en el Código Penal cuando concurren sus elementos.
- La denuncia policial temprana fecha el hecho y es prueba central.
- Un inmueble vacío y sin visitas es el objetivo típico de una ocupación.
Si el problema es otro —un inquilino que no paga, un heredero que no sale o una inscripción fraudulenta—, en el índice ¿Qué hago si…? Problemas con tu inmueble está la guía de cada caso.
Qué hacer, hora por hora
| Momento | Qué corresponde | Qué NO hacer |
|---|---|---|
| Primeras horas | Denuncia policial y constatación; defensa posesoria conforme a ley | Enfrentamiento físico o violencia |
| Primeros días | Reunir título, partida y pruebas de posesión previa | Negociar sin asesoría |
| Primeras semanas | Acción legal: interdicto o desalojo, según el caso | Dejar pasar el tiempo |
| Meses después | Proceso judicial en curso | Abandonar el seguimiento |
| Siempre | Documentar todo por escrito y con fotos fechadas | Cortar servicios como presión |
Por qué no se puede actuar por la fuerza
Porque las vías de hecho convierten al propietario en denunciado. Cortar servicios, cambiar cerraduras con personas dentro o sacar bienes ajenos son conductas que pueden generarte responsabilidad y que además debilitan tu caso ante el juez. La única fuerza admisible es la que la propia ley autoriza, en el momento y con los límites que ella fija.
Si el ocupante es un inquilino
Entonces no es una ocupación: es un incumplimiento contractual, y la vía correcta es el desalojo —notarial si el contrato reúne los requisitos de la Ley 30933, o judicial si no—. Confundir ambos escenarios lleva a plantear la acción equivocada y perder meses. Ver qué hacer si el inquilino no paga y el proceso de desalojo.
La prevención que sí funciona
- No dejar el inmueble visiblemente abandonado: mantenimiento, luz, visitas periódicas.
- Cerco y accesos en buen estado, sobre todo en terrenos.
- Alerta Registral activada, que es gratuita.
- Inmovilización de partida, si el inmueble estará mucho tiempo sin uso.
- Un vecino o encargado de confianza que avise cualquier movimiento.
Ver inmovilización de partida y Alerta Registral.
El plazo de quince días y cómo se cuenta
El artículo 920 del Código Civil fija el plazo de la defensa posesoria extrajudicial: 15 días, que corren desde que tomas conocimiento de la ocupación y no necesariamente desde el día en que ingresaron. Por eso importa tanto poder demostrar cuándo te enteraste.
Quien ocupa suele afirmar que está ahí hace meses, porque así intenta presentarse como poseedor pacífico. Una constatación policial hecha el primer día desarma esa versión y fija la fecha que luego se discute en todas las vías.
Dentro de esos 15 días puedes recuperar la casa por tu cuenta, pero con dos límites: ninguna violencia contra las personas y nada más allá de lo necesario para retomar la posesión. Si te excedes, la defensa pasa a ser delito y el ocupante puede denunciarte a ti. Vencido el plazo, solo queda la vía judicial.
Las pruebas que conviene reunir en las primeras 48 horas
Casi todo el caso se decide con documentos. Mientras más temprano los juntes, mejor:
- Constatación policial en el inmueble, pedida en la comisaría del sector.
- Fotos y video con fecha, desde varios ángulos, que muestren cómo se produjo el ingreso: cerraduras, puertas o ventanas forzadas.
- Copia literal vigente de la partida, que acredita que el inmueble es tuyo y cuál es exactamente.
- Escritura de adquisición y recibos de predial y arbitrios a tu nombre, que prueban titularidad y continuidad.
- Recibos de servicios, HR y PU, y contratos de alquiler anteriores si arrendaste la casa: todo lo que muestre que venías actuando como propietario.
En paralelo, activa la Alerta Registral de Sunarp. Es gratuita, avisa si alguien presenta un título sobre tu partida y en 2025 ya pasaba de 220.000 partidas afiliadas. Una ocupación a veces viene acompañada de intentos de mover el registro, como se explica en qué hacer si alguien inscribió tu propiedad a su nombre.
Denuncia penal o acción civil: qué logra cada una
El Código Penal regula la usurpación en sus artículos 202 a 204 y la agrava si hubo violencia, armas o varias personas involucradas. La denuncia penal busca sancionar al responsable y, cuando corresponde, obtener un desalojo preventivo.
La acción civil, en cambio, apunta a que te devuelvan la posesión. No se excluyen: puedes activar ambas. Muchas denuncias se archivan porque la prueba llegó incompleta, y esa es la razón para armar el expediente desde el primer día.
Evita firmar acuerdos o entregar dinero al ocupante por tu cuenta. Un arreglo informal puede debilitar tu posición en el proceso; si se negocia, que sea con asesoría legal y por escrito. La secuencia completa, pensada para predios sin construir, está en invadieron mi terreno: qué hacer en las primeras 48 horas.
Preguntas frecuentes
¿Puedo sacarlos yo mismo?
Solo dentro de la defensa posesoria que autoriza la ley, de inmediato y sin violencia contra las personas. Después, la vía es judicial.
¿Sirve la denuncia policial?
Sí: fecha el hecho, deja constancia y es prueba en el proceso.
¿Pueden quedarse con la casa por el tiempo?
La prescripción adquisitiva exige requisitos estrictos y una posesión pacífica; reclamar interrumpe esa pacificidad.
¿Y si ocuparon un terreno?
La lógica es la misma, y la prevención física es aún más importante. Ver invasión de terreno.
¿Cuánto demora un desalojo judicial?
Bastante más que la vía notarial. Por eso el contrato y la reacción temprana son decisivos.
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Fuentes
- Código Civil peruano — Sistema Peruano de Información Jurídica
- Código Penal peruano — Sistema Peruano de Información Jurídica
- Plataforma de servicios en línea Sunarp
- Policía Nacional del Perú — Plataforma del Estado Peruano
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