¿Qué trámites hago cuando recibo mi departamento?

Al recibir un departamento hay cinco trámites que conviene hacer en las primeras semanas: declarar el inmueble para el impuesto predial, poner los servicios a tu nombre, revisar y guardar el reglamento interno, contratar los seguros y archivar toda la documentación de la compra. Ninguno es complicado; postergarlos sí sale caro.

¿Qué hago primero?

¿Por qué es urgente el predial?

Porque la obligación de declarar tiene plazo y su incumplimiento genera multa. Además, el predial y los arbitrios se pagan por el inmueble, no por quien vive: si no declaras, el municipio puede seguir cobrando al titular anterior y ese desorden aparece justo cuando quieres vender y te piden constancia de no adeudo. Ver el certificado de no adeudo de arbitrios.

¿Qué reviso del reglamento interno?

Tu porcentaje de participación, la cuota de mantenimiento, las reglas de uso de áreas comunes, las restricciones de mascotas y de alquiler de corto plazo, y el régimen de la azotea. Es un documento inscrito que te obliga desde el día uno. Ver reglamento interno y junta de propietarios.

¿Y si el departamento aún no está independizado?

Puede ocurrir que recibas las llaves antes de que tu unidad tenga partida propia. En ese caso, si tu crédito no se desembolsó antes como bien futuro, la escritura y el desembolso vienen después; mientras tanto, conserva toda la documentación y haz seguimiento por escrito a la inmobiliaria. Ver entrega e independización.

¿Qué documentos guardo para siempre?

Contrato con anexos, memoria descriptiva, planos, acta de entrega con observaciones, manual del propietario, escritura pública, comprobantes de pago y las facturas de las mejoras que hagas. Estas últimas importan para el cálculo del impuesto cuando vendas. Ver qué documentos te deben entregar.

El acta de entrega: el trámite que va antes de todos

Los cinco trámites empiezan cuando firmas el acta de entrega, y ese papel define cuánto podrás exigir después. Lo que anotas ese día obliga al desarrollador; lo que descubres semanas más tarde entra a la postventa, que avanza más despacio.

Cómo hacer la revisión. Agenda la visita de día, con agua y luz ya conectadas, y reserva entre una y dos horas. Recorre ambiente por ambiente: metraje y distribución según planos, pisos, paredes, puertas, ventanas, baños, cocina, tablero eléctrico, ventilación, estacionamiento y depósito.

Cómo firmar. Cada defecto va escrito en el acta, con fotos y la firma de ambas partes. Evita el "recibo conforme" cuando hay pendientes: usa una fórmula que diga que recibes con las observaciones detalladas.

Qué deben darte. Planos de la unidad y de las instalaciones, manuales y garantías de los equipos, certificados como el de gas, el reglamento interno, los datos de la junta y de la cuota de mantenimiento, y todas las llaves con su cantidad anotada.

La lista completa de puntos a revisar está en qué revisar al recibir un departamento nuevo.

Si las observaciones no se corrigen

Firmar con observaciones no basta si nadie las atiende. La ruta para exigirlas es gradual y conviene seguirla en orden:

Primero, envía un requerimiento escrito por el canal formal del proyecto, con un plazo concreto para la reparación.

Segundo, si no responden, registra el caso en el Libro de Reclamaciones: queda constancia y corren plazos de respuesta.

Tercero, acude a Indecopi por la vía de protección al consumidor.

Guarda también los folletos, anuncios y material comercial del proyecto. Lo que ofrecieron en la publicidad es exigible, igual que lo firmado en el contrato. Y aunque hayas firmado conforme, los vicios ocultos y las garantías siguen vigentes, solo que tu posición es más débil.

Dos cosas más para las primeras semanas

Ubica la llave general de agua. Suele estar en el gabinete de medidores o en un registro dentro de la unidad. Encontrarla el día de una fuga cuesta minutos de daño que puedes evitar.

Confirma que tu compra quede inscrita. Cuando el departamento tenga partida propia y se firme la escritura, verifica en Sunarp que la transferencia figure a tu nombre. Sin inscripción, tu derecho no es oponible frente a terceros, y es lo primero que te pedirán si algún día vendes.

Preguntas frecuentes

¿Qué trámites hago cuando recibo mi departamento?

Son cinco y conviene hacerlos en las primeras semanas: declarar el inmueble para el impuesto predial, poner los servicios a tu nombre, revisar y guardar el reglamento interno, contratar los seguros y archivar toda la documentación de la compra. Ninguno es complicado; postergarlos sí sale caro.

¿Cuándo declaro el predial?

Hasta el último día hábil del mes siguiente a la adquisición del inmueble, en la municipalidad o el SAT. Con esa misma declaración quedas registrado para los arbitrios, que se pagan por el inmueble y no por quien vive en él.

¿Qué pasa si no declaro el predio?

Se genera una multa, porque la obligación de declarar tiene plazo, y desorden en el registro municipal. El municipio puede seguir cobrando al titular anterior, y ese desorden aparece justo cuando quieres vender y te piden la constancia de no adeudo.

¿Puedo poner los servicios a mi nombre sin escritura?

Normalmente sí, con el contrato y la documentación que acredite la entrega. Haz el cambio de luz y agua en las primeras semanas, y el de gas natural al habilitar el servicio, para no heredar deudas ajenas.

¿El seguro del inmueble es obligatorio?

Con crédito hipotecario, sí: el banco lo exige junto con el seguro de desgravamen. Se contratan con la aseguradora o con el mismo banco antes o al momento del desembolso.

¿Debo inscribirme en la junta de propietarios?

No hace falta: como propietario ya formas parte. Conviene participar, pedir copia de las actas y revisar el reglamento interno, que es un documento inscrito que te obliga desde el día uno y fija tu porcentaje de participación, la cuota de mantenimiento, el uso de áreas comunes y las restricciones de mascotas y de alquiler de corto plazo.

¿Qué pasa si el departamento aún no está independizado?

Puede ocurrir que recibas las llaves antes de que tu unidad tenga partida propia. En ese caso, si tu crédito no se desembolsó antes como bien futuro, la escritura y el desembolso vienen después; mientras tanto, conserva toda la documentación y haz seguimiento por escrito a la inmobiliaria.

¿Qué documentos debo guardar?

Todos, y para siempre: contrato con anexos, memoria descriptiva, planos, acta de entrega con observaciones, manual del propietario, escritura pública, comprobantes de pago y las facturas de las mejoras que hagas. Estas últimas importan para el cálculo del impuesto cuando vendas.

Nunca sabes cuántas copias de la llave circulan: revisa el costo de cambiar la cerradura al mudarte.

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Fuentes

• Reglamento para la Evaluación y Clasificación del Deudor (Res. SBS 11356-2008): los créditos para vivienda sobre bienes futuros o en proceso de independización son créditos hipotecarios para vivienda — SBS
• SAT de Lima — impuesto predial y arbitrios municipales
• Sedapal — conexión de agua potable y alcantarillado
• Osinergmin — supervisión del suministro eléctrico y gas natural
• Ley 27157 — Régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y propiedad común