¿Qué es el autovalúo? Para qué trámites te lo piden, cómo se calcula en 2026 y por qué no es el valor de tu casa

El autovalúo (también escrito autoavalúo) es el valor oficial de tu casa o terreno que declaras cada año a la municipalidad en el HR (Hoja de Resumen) y el PU (Predio Urbano), calculado con valores que aprueba el Ministerio de Vivienda. No es lo mismo que el impuesto predial: el autovalúo es la base y el predial, el impuesto que resulta de aplicarle 0,2 %, 0,6 % o 1 %.

El terreno del autovalúo se calcula con el valor arancelario que fija el MEF para tu calle. Para darte una idea de tu zona, consulta el valor arancelario de tu distrito en el mapa: la mediana 2026 de los 50 distritos de Lima y el Callao.

Estima tu autovalúo con el terreno, la edificación y la depreciación oficial en la calculadora de valores unitarios de edificación.

Tampoco es el precio de mercado: casi siempre es bastante menor que lo que costaría vender ese inmueble.

Para ver todos los impuestos de un inmueble —alcabala, renta por venta, predial, arbitrios, alquiler e ITF—, con quién paga cada uno, cuánto y cuándo, consulta Impuestos al comprar, vender y alquilar un inmueble en Perú (2026). Y si te cruzas con términos como valor arancelario, HR y PU o base imponible, están definidos en el diccionario inmobiliario peruano.

¿Autovalúo e impuesto predial son lo mismo?

No. El autovalúo es un valor (cuánto vale tu predio para el fisco) y el impuesto predial es lo que pagas sobre ese valor. Si tu autovalúo es de S/ 200.000, no pagas S/ 200.000: pagas el impuesto que resulta de aplicarle la escala del 0,2 %, 0,6 % y 1 %. En la práctica, cuando alguien pide "el autovalúo" suele referirse a la declaración jurada (HR y PU) que muestra ese valor.

Para pasar de tu autovalúo al impuesto del año, usa la calculadora de impuesto predial, que aplica los tres tramos con la UIT de 2026.

Este artículo cubre una parte del tema; el recorrido entero, con costos, peritos, métodos y plazos de 2026, está en tasación de inmuebles en el Perú 2026: cuánto cuesta y cómo se hace.

Lo que viene antes y después de este paso está en cómo fijar el precio de venta de mi casa, paso a paso.

¿Qué es el HR y el PU del autovalúo?

Son los dos formularios de la declaración jurada del impuesto predial, lo que la gente llama "el HR y PU". La HR (Hoja de Resumen) identifica al contribuyente, su domicilio fiscal y la lista de todos sus predios en el distrito, con el valor total y el impuesto calculado. El PU (Predio Urbano) es la ficha de cada inmueble: ubicación, área de terreno, área construida por pisos, materiales, antigüedad, estado de conservación y obras complementarias, con el valor que resulta de todo eso. Si el predio es de campo, en lugar del PU se usa el PR (Predio Rústico). Tienes un PU por cada inmueble y una sola HR por distrito.

¿Cómo se calcula el autovalúo de una casa?

Se suman tres partes, con los valores oficiales vigentes al 31 de octubre del año anterior:

• Terreno: área del terreno por el valor arancelario por metro cuadrado de tu calle, que aprueba cada año el Ministerio de Vivienda.
• Construcción: área construida por el valor unitario oficial de edificación, que depende de la categoría de muros y columnas, techos, pisos, puertas y ventanas, revestimientos, baños e instalaciones. A ese valor se le descuenta la depreciación por antigüedad y estado de conservación.
• Obras complementarias e instalaciones fijas: cercos, tanques, piscinas, ascensores y similares, también con su depreciación.

Si tienes varios predios en el mismo distrito, sus autovalúos se suman en la HR y el impuesto se calcula sobre el total. Para 2026 los valores de edificación los aprobó la Resolución Ministerial 277-2025-VIVIENDA.

¿Para qué se usa el autovalúo?

• Para calcular el impuesto predial que pagas cada año a la municipalidad.
• Como piso de comparación en la alcabala: el impuesto se calcula sobre el valor de transferencia o el autovalúo ajustado, el que sea mayor.
• Como documento de identificación del predio en trámites municipales, notariales y de servicios.
• Para acreditar que estás al día cuando vendes: sin HR, PU y constancia de no adeudo, la operación se traba.

¿Cómo se calcula el impuesto predial con el autovalúo?

Cómo se paga y en qué cuotas, en impuesto predial 2026: cómo pagarlo. Por qué el monto bajó este año sin que nadie tocara la tasa, en por qué pagas menos predial en 2026.

¿Por qué el autovalúo no sirve para saber cuánto vale mi casa?

Porque responde a una fórmula administrativa —valores unitarios de construcción, aranceles de terreno, depreciación por antigüedad— y no a la oferta y la demanda del barrio. Un departamento puede tener un autovalúo muy por debajo de su precio de venta real, y eso es normal.

Para una estimación de mercado, ver cómo estimar cuánto vale tu casa y cómo tasar tu propiedad antes de vender.

Ver también: predial de un terreno en obra: cuánto sube al declarar la fábrica y desde cuándo.

Para una primera cifra de mercado, sin registro, usa el tasador online de cuánto vale mi casa: parte del precio del m² que publica el BCRP para tu distrito y lo ajusta por área, antigüedad y estado. Es una referencia de mercado, no un valor fiscal como el autovalúo.

Otras preguntas

¿Qué es el PU en el autovalúo?

PU significa Predio Urbano. Es la hoja de la declaración jurada que describe un inmueble concreto: dirección, área de terreno, área construida por pisos, materiales, antigüedad, estado de conservación y obras complementarias, con su valor. Va acompañada de la HR (Hoja de Resumen), que reúne todos tus predios en ese distrito, y tienes un PU por cada inmueble. Si el predio es de campo, en lugar del PU se usa el PR (Predio Rústico).

¿El autovalúo lo fijo yo?

No. Se llama autovalúo porque es una declaración jurada del contribuyente, pero se calcula con los valores oficiales que aprueba el Ministerio de Vivienda. No es un monto que se elija libremente, y la municipalidad puede fiscalizarlo.

¿Hasta cuándo se declara y se paga el predial en 2026?

Hasta el último día hábil de febrero, que en 2026 fue el 27 de febrero. Ese es el plazo legal para la declaración jurada y el pago al contado, salvo que tu municipalidad lo haya prorrogado. Si pagas en cuotas, las otras tres vencen el último día hábil de mayo, agosto y noviembre, reajustadas por el Índice de Precios al por Mayor.

¿El autovalúo sube todos los años?

No necesariamente. El autovalúo cambia cuando se actualizan los valores oficiales, que son los vigentes al 31 de octubre del año anterior (para 2026, los de la Resolución Ministerial 277-2025-VIVIENDA), o cuando cambia el predio. El monto del impuesto también varía con la UIT, porque los tramos están expresados en UIT: con la UIT 2026 de S/ 5.500, el tramo de 0,2 % llega hasta S/ 82.500.

¿Qué pasa si amplié la casa y no lo declaré?

El predio queda subdeclarado. Los cambios que superen 5 UIT (S/ 27.500 en 2026) deben declararse hasta el último día hábil del mes siguiente. Si la municipalidad detecta la omisión, corresponde regularizar y pagar la diferencia. Además, un área construida sin declarar puede frenar una venta o un crédito.