El acta de entrega es el documento que cierra la etapa en la que el desarrollador tiene obligaciones inmediatas y abre la etapa de postventa, mucho más lenta. Por eso lo que se anota ese día vale y lo que se descubre la semana siguiente pesa menos. La revisión debe hacerse de día, con luz natural, con agua y electricidad conectadas, y con tiempo: una entrega bien hecha toma entre una y dos horas, no quince minutos. Toda observación se anota en el acta, con firma de ambas partes y fotografías.
Datos clave
- Revisa de día, con servicios conectados y con tiempo suficiente.
- Toda observación va por escrito en el acta, firmada por ambas partes, con fotos.
- Firmar "conforme" sin observaciones debilita tu posición en la postventa.
- Debes recibir manuales, garantías y planos de lo instalado.
- Indecopi impuso más de 260 sanciones al sector inmobiliario en 2026, con el incumplimiento de condiciones ofrecidas entre las causas principales.
- Guarda la publicidad y el material comercial: es exigible como condición ofrecida.
¿Qué revisar, ambiente por ambiente?
| Zona | Qué verificar |
|---|---|
| General | Metraje y distribución coinciden con planos; niveles de piso; ausencia de fisuras |
| Pisos y zócalos | Piezas sueltas, rayadas o descuadradas; juntas parejas; zócalos completos |
| Paredes y techos | Pintura uniforme, sin manchas de humedad ni fisuras; esquinas rectas |
| Puertas | Abren y cierran sin rozar; cerraduras y llaves funcionando; topes instalados |
| Ventanas | Corren bien, sellan, sin filtraciones; vidrios sin rayas ni saltaduras |
| Baños | Presión y temperatura de agua; desagües sin retorno; inodoro fijo; sellos completos |
| Cocina | Puntos de agua, desagüe y gas; muebles a plomo; cajones y bisagras |
| Instalaciones eléctricas | Todos los puntos energizados; tablero rotulado; interruptores diferenciales operativos |
| Instalación de gas | Certificado y prueba correspondiente |
| Ventilación | Extractores funcionando; ductos sin obstrucción |
| Estacionamiento y depósito | Ubicación, medidas y numeración según contrato |
| Áreas comunes | Estado y disponibilidad efectiva de lo ofrecido |
¿Qué documentos deben entregarte?
Como mínimo: planos de la unidad y de las instalaciones, manuales y garantías de los equipos instalados, certificados de las instalaciones que los requieren (gas, por ejemplo), el reglamento interno de la edificación, información sobre la junta de propietarios y la cuota de mantenimiento, y las llaves y accesos completos con su cantidad detallada.
Ese paquete es el que te permitirá operar el inmueble y también revender sin fricción. Está en qué documentos te pide el banco al vender.
¿Qué pasa si firmo conforme y luego encuentro algo?
No pierdes todos tus derechos —los vicios ocultos y las garantías siguen vigentes— pero tu posición se debilita de forma notoria, porque el desarrollador puede argumentar que recibiste conforme. La diferencia entre "recibo conforme" y "recibo con las observaciones que se detallan" es la diferencia entre pedir un favor y exigir un compromiso escrito con plazo.
Cómo funciona la postventa está en postventa inmobiliaria.
¿Y si el desarrollador no levanta las observaciones?
La ruta es escalonada. Primero, requerimiento escrito con plazo, por el canal formal del proyecto. Segundo, Libro de Reclamaciones, que deja constancia y activa plazos de respuesta. Tercero, Indecopi, por la vía de protección al consumidor. En 2026 Indecopi impuso más de 260 sanciones al sector, y entre las causas principales figuran justamente el incumplimiento de condiciones ofrecidas y la información insuficiente.
Guarda toda la publicidad del proyecto: los folletos, el render y lo que dijo el vendedor forman parte de las condiciones ofrecidas y son exigibles.
¿Conviene llevar a alguien?
Sí. Un profesional de construcción detecta en veinte minutos cosas que un comprador no ve: desniveles, humedad incipiente, instalaciones mal rematadas, ventanas que no sellan. El costo de esa asesoría es muy inferior al de reparar después algo que debió observarse. Y si no puedes llevar a un técnico, al menos ve acompañado: cuatro ojos anotan más que dos.
Preguntas frecuentes
¿Qué reviso al recibir un departamento nuevo?
Metraje y distribución contra planos, pisos, paredes, puertas, ventanas, baños, cocina, instalaciones eléctricas y de gas, ventilación, estacionamiento, depósito y áreas comunes, con servicios conectados y de día.
¿Puedo negarme a firmar el acta de entrega?
Puedes firmarla dejando constancia expresa de las observaciones en lugar de recibir conforme. Es la opción más práctica: recibes el inmueble y conservas la exigibilidad de los pendientes.
¿Qué documentos me deben entregar?
Planos de la unidad y de instalaciones, manuales y garantías de equipos, certificados de instalaciones que los requieren, reglamento interno, información de la junta de propietarios y todas las llaves y accesos.
¿Qué hago si no levantan las observaciones?
Requerimiento escrito con plazo, luego Libro de Reclamaciones y, si persiste, denuncia ante Indecopi por la vía de protección al consumidor.
¿La publicidad del proyecto es exigible?
Sí. Lo ofrecido en la publicidad y en el material comercial forma parte de las condiciones exigibles, y su incumplimiento es una de las causas más sancionadas por Indecopi en el sector.
Fuentes
- Indecopi impone más de 260 sanciones en el sector inmobiliario por infringir derechos de los consumidores — Indecopi, 08/06/2026
- Indecopi — Código de Protección y Defensa del Consumidor (Ley N.° 29571) y canales de reclamo
- Reglamento Nacional de Edificaciones — Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento
- Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios — Sunarp
- TUO de la Ley N.° 29090, Ley de regulación de habilitaciones urbanas y de edificaciones — MVCS
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