Cómo calcular la rentabilidad de un alquiler: bruta y neta con ejemplos (2026)

Para calcular la rentabilidad de un alquiler: bruta = alquiler mensual × 12 ÷ precio × 100; neta = (lo cobrado en el año − gastos − impuesto) ÷ (precio + gastos de compra) × 100. Un departamento de S/ 400.000 alquilado en S/ 2.000 al mes rinde 6,00 % bruto; con un mes vacío, el 5 % de impuesto, predial, seguro y reparaciones, la neta baja a 4,14 %. Puedes hacer la cuenta con tus datos en la Calculadora de rentabilidad de alquiler de EximiaHaus.

La rentabilidad bruta de un alquiler se calcula dividiendo la renta anual entre el precio del inmueble. La neta resta antes todos los costos: impuesto, mantenimiento, predial, arbitrios, seguros, vacancia, reparaciones y gestión. Entre una y otra suele haber varios puntos porcentuales de diferencia, y esa brecha es la razón por la que muchas inversiones que parecían atractivas en el aviso terminan rindiendo menos que un depósito a plazo. La bruta sirve para descartar rápido; la neta es la única que sirve para decidir.

¿Qué separa la bruta de la neta?

Las once etapas de un alquiler, con las cifras oficiales de 2026, están reunidas en la guía 2026 para alquilar un departamento o una casa.

¿Cómo se calcula paso a paso?

Bruta: renta mensual × 12, dividido entre el precio de compra, por 100. Es una cifra útil para comparar rápido varias oportunidades y descartar las que ni siquiera pasan el primer filtro.

Neta: parte de la renta anual, réstale la vacancia esperada (por ejemplo, un mes), réstale el impuesto sobre lo efectivamente cobrado, réstale mantenimiento, predial, arbitrios, seguros y una provisión de reparaciones. Divide ese resultado entre el precio de compra más los gastos de adquisición. Ese número es el que puedes comparar con cualquier otra alternativa de inversión.

La calculadora de impuesto por venta, para cuando decidas salir del activo, está en impuesto al alquiler 2026.

Un ejemplo completo, de la bruta a la neta

Departamento de S/ 400.000 que se alquila en S/ 2.000 al mes, con la cuota de mantenimiento a cargo del inquilino. Los gastos marcados como supuesto son de ejemplo: cámbialos por los de tu inmueble.

Entre la bruta y la neta se fueron casi dos puntos. Con este flujo, recuperas la inversión solo con el alquiler en unos 24 años; con la cuenta bruta parecerían menos de 17. Qué gastos pesan más en la práctica está en Cómo calcular la rentabilidad de un alquiler: bruta y neta con ejemplos (2026), y la alcabala de tu compra la puedes sacar con la calculadora de alcabala.

¿Cuánto te queda limpio al mes?

En el ejemplo, de los S/ 24.000 que el alquiler podría producir en el año llegan al propietario S/ 17.100: alrededor del 71 %, unos S/ 1.425 al mes en promedio sobre una renta pactada de S/ 2.000. Para sacar tu propio neto mensual, trabaja con montos anuales y al final divide entre 12:

1. Renta del año: la renta mensual pactada por 12.
2. Vacancia: resta al menos una renta completa, lo normal entre un inquilino y el siguiente; si tu departamento demora más en colocarse, resta lo que de verdad demora.
3. Impuesto: el 5 % de lo que efectivamente cobraste, que se paga cada mes con el Formulario 1683.
4. Tributos municipales: el predial y los arbitrios del año, según el estado de cuenta de tu municipalidad.
5. Seguro y reserva: la prima anual y entre el 5 % y el 10 % de la renta para reparaciones.
6. Lo que el contrato te deja: las cuotas extraordinarias del edificio son del propietario; si además asumes el mantenimiento o pagas a un administrador, réstalos también.

Ese neto no descuenta la cuota del crédito hipotecario: esa es otra cuenta, la del flujo de caja, que vemos más abajo.

¿Cuánto pesa cada gasto sobre el alquiler?

Si todavía no tienes los importes de tu inmueble, estos rangos sirven para una primera cuenta. La vacancia y el mantenimiento del edificio, cuando lo paga el propietario, suelen ser las dos líneas más grandes; el impuesto casi nunca lo es.

Si el mantenimiento del edificio corre por tu cuenta, recuerda que se paga los doce meses, también cuando el departamento está vacío. En el mismo departamento de S/ 400.000 del ejemplo, sumar S/ 3.000 al año de mantenimiento a cargo del propietario lleva la neta por debajo del 4 %. Por eso conviene preguntar la cuota antes de comprar, igual que el precio.

Rentabilidad bruta según precio y alquiler

Una tabla para descartar rápido: si la bruta ya es baja, la neta lo será más.

Qué retornos se ven hoy en la capital está en rentabilidad del alquiler en Lima 2026, y cómo se usa la renta para valorizar un inmueble, en cuánto vale un inmueble por lo que renta.

¿Y si compras con crédito hipotecario?

El mismo departamento, comprado con 20 % de inicial (S/ 80.000) y un préstamo de S/ 320.000 a 20 años con la tasa promedio de 7,47 % anual que reporta el BCRP para agosto de 2026: la cuota sin seguros es S/ 2.524,52, es decir, S/ 30.294 al año. Contra un flujo neto de S/ 17.100, quedan S/ 13.194 al año que pones de tu bolsillo, unos S/ 1.100 al mes.

No todo es pérdida: de las cuotas del primer año, unos S/ 7.414 son capital que reduce tu deuda. Pero el flujo es negativo, y eso tienes que poder sostenerlo. Lo desarrollamos en ¿el alquiler paga la hipoteca? y la cuota la puedes simular en la calculadora de crédito hipotecario.

¿Por qué estos gastos no bajan tu impuesto?

Si alquilas como persona natural, tributas en primera categoría, y ahí la ley no te deja restar gastos reales: aplica una deducción fija del 20 % sobre la renta bruta y cobra 6,25 % sobre el 80 % restante, el 5 % efectivo de lo cobrado. En la práctica:

• Mantenimiento, arbitrios, pintura, reparaciones y comisión del administrador reducen tu rentabilidad, pero no el impuesto.
• Un año caro en arreglos paga el mismo impuesto que uno tranquilo.
• Desde 2026 la renta se imputa por lo percibido, así que en los meses vacíos no hay impuesto. Guarda algún sustento de la desocupación.

Cuando el alquiler empieza a parecerse a un negocio, con varios inmuebles o estadías cortas con gestión activa, puede convenir evaluar la tercera categoría, donde sí se deducen gastos pero hay obligaciones contables. Es una decisión para revisar con un contador; el detalle está en qué gastos puede descontar un propietario que alquila.

El costo de arranque que también paga el primer año

Los gastos anteriores son recurrentes, pero antes del primer inquilino hay una inversión que suele quedar fuera de la cuenta: pintura y arreglos menores, limpieza profunda, fotos y video del inmueble, contrato e inventario, el reporte crediticio del postulante y los gastos fijos del mes que pasa vacío. Para un departamento con renta de S/ 1.800, como referencia en Lima, todo eso suma entre S/ 2.050 y S/ 4.650, entre uno y dos meses y medio de renta. Parte vuelve con cada cambio de inquilino; por eso los contratos largos y un buen filtro de postulantes mejoran la neta tanto como bajar un costo fijo. Cómo dejarlo listo sin gastar de más está en cuánto cuesta poner en alquiler un departamento.

¿Por qué la vacancia pesa tanto?

Porque actúa sobre el ingreso completo, no sobre un margen. Un mes vacío al año elimina más del 8% de tu renta anual de un solo golpe, más que cualquier otro costo individual de la lista. Y la vacancia no es azar: depende del precio, de la publicación y de la calidad del inmueble, que son variables bajo tu control. Reducirla de dos meses a cero puede mover la rentabilidad neta más que negociar mil soles en el precio de compra.

Dos palancas más que no pasan por subir la renta. Retener a un buen inquilino, incluso con un aumento moderado, suele rendir más que buscar el alquiler máximo y quedarse meses sin nadie: un departamento publicado 10 % por encima del mercado puede tardar tres meses en alquilarse, y ese retraso cuesta más que el 10 % que pretendías ganar. Y el precio de compra pesa más que la renta: comprar 10 % por debajo del mercado sube la rentabilidad bruta un 11 %, más que subir el alquiler un 10 %.

Cómo se reduce está en por qué tu departamento no se alquila.

¿Y la revalorización no cuenta?

Cuenta, pero es otra cosa y conviene no mezclarla. La rentabilidad por alquiler mide el flujo; la revalorización mide la ganancia de capital, que solo se materializa al vender y que además tributa. Un inmueble puede tener rentabilidad neta modesta y excelente revalorización, o al revés. Sumarlas en un solo porcentaje produce números atractivos y decisiones malas.

La parte tributaria de la venta está en el precio del m² en Lima y en la calculadora de Impuesto a la Renta.

¿Qué rentabilidad neta es razonable?

No existe un número único ni una estadística pública peruana que publique la rentabilidad neta promedio por distrito, y desconfía de quien te dé una cifra sin decir de dónde sale. Lo que sí puedes hacer es construir tu propio número con datos reales de tu zona —renta de comparables, precio de comparables, costos verificados— y compararlo con alternativas de riesgo similar. Ese ejercicio, hecho con honestidad, descarta la mayoría de las "oportunidades" antes de firmar.

Lo que sí es público es el punto de partida bruto: el BCRP publica cada trimestre el PER por distrito (precio ÷ alquiler anual). En el primer trimestre de 2026 va de 15,0 años en Surquillo, una rentabilidad bruta implícita del 6,7 %, a 18,2 en Santiago de Surco (5,5 %). El ranking de los 12 distritos y su evolución están en cuántos años de alquiler cuesta un departamento en cada distrito de Lima; a esa cifra bruta hay que aplicarle los descuentos de este artículo.

Por qué tu rentabilidad real sale más baja de lo que calculaste

• Decidir con la bruta. Sirve para descartar; para comprar, mira la neta.
• Suponer doce meses alquilado. Un mes vacío resta más del 8 % del ingreso del año.
• Dejar fuera los gastos de compra. La alcabala, la notaría y el registro son parte de lo que invertiste.
• Calcular el impuesto solo sobre la renta. SUNAT considera el íntegro de lo que cobras, incluidos los servicios u otros conceptos que le cobres al inquilino. Y si el alquiler del año es menor al 6 % del autovalúo, se tributa sobre ese 6 % como renta presunta. El detalle está en impuesto al alquiler 2026.
• Sumar la revalorización a la rentabilidad. Es otra ganancia, que se cobra al vender y tributa aparte.

Con el precio, el alquiler esperado y tus gastos, haz la cuenta completa en la Calculadora de rentabilidad de alquiler de EximiaHaus: te muestra la bruta, la neta y el flujo con crédito.

Para saber cuánto rinde en bruto cada distrito de Lima y cuánto margen deja frente a un depósito a plazo, revisa nuestro estudio trimestral de rentabilidad del alquiler por distrito frente al depósito a plazo y la inflación.

Preguntas frecuentes

¿Cómo se calcula la rentabilidad bruta de un alquiler?

Multiplicando la renta mensual por doce y dividiendo el resultado entre el precio de compra del inmueble, expresado en porcentaje. Es un cálculo de descarte, no de decisión.

¿Qué costos hay que restar para llegar a la neta?

Impuesto a la renta, vacancia, mantenimiento, predial, arbitrios, seguros, reparaciones y gestión. En el denominador se suman además los gastos de adquisición.

¿Cuánto impuesto pago por el alquiler?

6,25% sobre el 80% de la renta bruta percibida, equivalente a un 5% efectivo de lo cobrado, declarado mensualmente mediante el Formulario Virtual N.° 1683.

¿Cómo calculo la rentabilidad de un alquiler?

La bruta: alquiler mensual × 12 ÷ precio × 100. La neta: resta al alquiler cobrado del año la vacancia, los gastos y el 5 % de impuesto, y divide entre el precio más los gastos de compra.

¿En cuántos años recupero la inversión con el alquiler?

Divide la inversión total entre el flujo neto del año. En el ejemplo de S/ 400.000 son unos 24 años; con la cuenta bruta, que no descuenta nada, parecerían menos de 17.

¿Cómo cambia la rentabilidad si compro con crédito?

Cambia el flujo: a lo que deja el alquiler le restas la cuota del crédito. En el ejemplo, la cuota supera al flujo neto y el propietario pone unos S/ 1.100 al mes.

¿Cuánto deja alquilar un departamento en Lima?

Según el PER por distrito del BCRP del primer trimestre de 2026, la rentabilidad bruta implícita va del 5,5 % en Santiago de Surco al 6,7 % en Surquillo. La neta, después de vacancia, impuesto y gastos, queda en torno a dos puntos por debajo: en el ejemplo de este artículo, 6,00 % bruto se convierte en 4,14 % neto.

¿Cuánto renta al año un departamento alquilado?

La renta bruta anual es el alquiler mensual por 12; la neta es eso menos vacancia, impuesto, predial, arbitrios, seguro y reparaciones. Un departamento alquilado en S/ 2.000 genera S/ 24.000 brutos al año y, con un mes vacío y los gastos del ejemplo, unos S/ 17.100 netos.

¿Cuánto me queda limpio de un alquiler al mes?

En un escenario ordenado, alrededor del 70 % de la renta pactada: de S/ 2.000 al mes quedan unos S/ 1.425 en promedio, con la vacancia, el impuesto y los gastos del propietario ya descontados. Si además pagas el mantenimiento del edificio o un administrador, queda menos.

¿Los gastos de mantenimiento y reparación se descuentan del impuesto?

No, si alquilas como persona natural: la primera categoría aplica una deducción fija del 20 % y no admite gastos reales. Reducen tu rentabilidad, pero no el 5 % efectivo que pagas.

¿La vacancia se puede eliminar?

Reducirse mucho, sí; eliminarse, rara vez. Depende del precio, de la calidad de la publicación y del estado del inmueble, y es el costo individual que más impacto tiene sobre la rentabilidad neta.

¿Debo sumar la revalorización a la rentabilidad?

No en el mismo número. La rentabilidad por alquiler mide flujo anual; la revalorización mide ganancia de capital, se materializa solo al vender y tributa. Conviene evaluarlas por separado.

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Fuentes

• Rentas de Primera Categoría — SUNAT, portal de Personas
• Guía para arrendamiento, Formulario 1683 — SUNAT, Plataforma del Estado Peruano
• BCRP — Tasa activa promedio de la banca, hipotecario en moneda nacional (PN07848NM)
• La venta de departamentos en Lima no se detiene y se acerca al umbral técnico de 60 m² para tres habitaciones — Infobae, 21/07/2026 (datos CODIP)
• Estadísticas y notas de estudios del BCRP — indicadores del mercado inmobiliario y tasa de referencia
• Índice de Corrección Monetaria para la determinación del costo computable — Ministerio de Economía y Finanzas