La rentabilidad bruta de un alquiler se calcula dividiendo la renta anual entre el precio del inmueble. La neta resta antes todos los costos: impuesto, mantenimiento, predial, arbitrios, seguros, vacancia, reparaciones y gestión. Entre una y otra suele haber varios puntos porcentuales de diferencia, y esa brecha es la razón por la que muchas inversiones que parecían atractivas en el aviso terminan rindiendo menos que un depósito a plazo. La bruta sirve para descartar rápido; la neta es la única que sirve para decidir.
Datos clave
- Rentabilidad bruta = (renta mensual × 12) ÷ precio de compra × 100.
- Rentabilidad neta = (renta anual − costos anuales) ÷ (precio + gastos de compra) × 100.
- El impuesto a la renta de primera categoría equivale a un 5% efectivo de lo cobrado.
- La vacancia es el costo más ignorado: un mes vacío al año ya resta más de un 8% del ingreso.
- Los gastos de compra (notaría, registro, alcabala si aplica) van en el denominador, no se olvidan.
- La brecha típica entre bruta y neta se mide en puntos porcentuales completos, no en décimas.
¿Qué separa la bruta de la neta?
| Concepto | Entra en la bruta | Entra en la neta | Comentario |
|---|---|---|---|
| Renta anual cobrada | Sí | Sí | Base del cálculo |
| Impuesto a la renta | No | Sí | ≈ 5% efectivo de lo percibido |
| Vacancia | No | Sí | Meses sin inquilino al año |
| Mantenimiento del edificio | No | Sí | Según lo pactado en el contrato |
| Predial y arbitrios | No | Sí | Habitualmente del propietario |
| Seguros | No | Sí | Inmueble y, si hay crédito, desgravamen |
| Reparaciones y reposición | No | Sí | Se difiere, no se evita |
| Gestión | No | Sí | Tu tiempo o el porcentaje de un tercero |
| Gastos de compra | No | Sí (denominador) | Notaría, registro, alcabala si corresponde |
¿Cómo se calcula paso a paso?
Bruta: renta mensual × 12, dividido entre el precio de compra, por 100. Es una cifra útil para comparar rápido varias oportunidades y descartar las que ni siquiera pasan el primer filtro.
Neta: parte de la renta anual, réstale la vacancia esperada (por ejemplo, un mes), réstale el impuesto sobre lo efectivamente cobrado, réstale mantenimiento, predial, arbitrios, seguros y una provisión de reparaciones. Divide ese resultado entre el precio de compra más los gastos de adquisición. Ese número es el que puedes comparar con cualquier otra alternativa de inversión.
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¿Por qué la vacancia pesa tanto?
Porque actúa sobre el ingreso completo, no sobre un margen. Un mes vacío al año elimina más del 8% de tu renta anual de un solo golpe, más que cualquier otro costo individual de la lista. Y la vacancia no es azar: depende del precio, de la publicación y de la calidad del inmueble, que son variables bajo tu control. Reducirla de dos meses a cero puede mover la rentabilidad neta más que negociar mil soles en el precio de compra.
Cómo se reduce está en por qué tu departamento no se alquila.
¿Y la revalorización no cuenta?
Cuenta, pero es otra cosa y conviene no mezclarla. La rentabilidad por alquiler mide el flujo; la revalorización mide la ganancia de capital, que solo se materializa al vender y que además tributa. Un inmueble puede tener rentabilidad neta modesta y excelente revalorización, o al revés. Sumarlas en un solo porcentaje produce números atractivos y decisiones malas.
La parte tributaria de la venta está en el precio del m² en Lima y en la calculadora de Impuesto a la Renta.
¿Qué rentabilidad neta es razonable?
No existe un número único ni una estadística pública peruana que publique la rentabilidad neta promedio por distrito, y desconfía de quien te dé una cifra sin decir de dónde sale. Lo que sí puedes hacer es construir tu propio número con datos reales de tu zona —renta de comparables, precio de comparables, costos verificados— y compararlo con alternativas de riesgo similar. Ese ejercicio, hecho con honestidad, descarta la mayoría de las "oportunidades" antes de firmar.
Preguntas frecuentes
¿Cómo se calcula la rentabilidad bruta de un alquiler?
Multiplicando la renta mensual por doce y dividiendo el resultado entre el precio de compra del inmueble, expresado en porcentaje. Es un cálculo de descarte, no de decisión.
¿Qué costos hay que restar para llegar a la neta?
Impuesto a la renta, vacancia, mantenimiento, predial, arbitrios, seguros, reparaciones y gestión. En el denominador se suman además los gastos de adquisición.
¿Cuánto impuesto pago por el alquiler?
6,25% sobre el 80% de la renta bruta percibida, equivalente a un 5% efectivo de lo cobrado, declarado mensualmente mediante el Formulario Virtual N.° 1683.
¿La vacancia se puede eliminar?
Reducirse mucho, sí; eliminarse, rara vez. Depende del precio, de la calidad de la publicación y del estado del inmueble, y es el costo individual que más impacto tiene sobre la rentabilidad neta.
¿Debo sumar la revalorización a la rentabilidad?
No en el mismo número. La rentabilidad por alquiler mide flujo anual; la revalorización mide ganancia de capital, se materializa solo al vender y tributa. Conviene evaluarlas por separado.
Los servicios son parte de la diferencia entre lo bruto y lo neto: cuánto cuesta el metro cúbico de agua.
Todo el clúster, en orden y en un solo lugar: por dónde empezar a invertir en inmuebles.
Fuentes
- Rentas de Primera Categoría — SUNAT, portal de Personas
- La venta de departamentos en Lima no se detiene y se acerca al umbral técnico de 60 m² para tres habitaciones — Infobae, 21/07/2026 (datos CODIP)
- Estadísticas y notas de estudios del BCRP — indicadores del mercado inmobiliario y tasa de referencia
- Lima Short-Term Rental Market Data — AirDNA (datos junio 2025 a junio 2026)
- Índice de Corrección Monetaria para la determinación del costo computable — Ministerio de Economía y Finanzas
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La rentabilidad se define al comprar, no al alquilar. Estas herramientas te dan los dos números que la determinan:
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