Retiro del 25 % de la AFP y uso de la CTS para comprar casa en el Perú: requisitos, pasos y cuánto te cuesta (2026)

Para comprar casa en el Perú puedes usar hasta el 25 % de tu fondo de AFP y, hasta el 31 de diciembre de 2026, el 100 % de tu CTS. El retiro del 25 % de la AFP (Ley 30478) sirve solo para la cuota inicial de tu primer inmueble con crédito hipotecario o para amortizar ese crédito; la AFP lo evalúa en 10 a 12 días útiles, lo transfiere al banco (nunca a ti) y exige no tener ningún inmueble a tu nombre. La CTS (Ley 32322) se retira en tu banco sin justificar destino y se usa libremente.

La Ley N° 30478 permite usar hasta el 25% del saldo acumulado en tu Cuenta Individual de Capitalización para pagar la cuota inicial de tu primera vivienda o para amortizar un crédito hipotecario que ya tengas. No hay edad mínima ni máxima para pedirlo, pero sí una condición que no admite excepciones: no ser propietario de ningún inmueble a nivel nacional.

¿Quién puede pedirlo?

• Afiliados al Sistema Privado de Pensiones con fondo acumulado en su cuenta individual.
• Que no sean propietarios de ningún inmueble a nivel nacional. Se verifica en Registros Públicos, e incluye al cónyuge en el caso de sociedad conyugal.
• Que el inmueble a adquirir sea de uso residencial y constituya su primera vivienda.

La verificación de "no propietario" es la que más solicitudes frena. Si figuras como copropietario de un terreno heredado o de un inmueble familiar en cualquier región del país, el trámite se cae. Antes de iniciarlo, revisa tu situación en la Sunarp: ver cómo verificar una partida registral.

Para ver en qué momento de la compra entra esto, revisa la guía completa para comprar una vivienda en el Perú.

¿Cómo se usa el dinero?

Este es el punto que más confusión genera: el dinero nunca pasa por tus manos. La AFP lo transfiere directamente a la entidad financiera que otorga el crédito, o a la inmobiliaria o constructora, para garantizar que se destine a vivienda. Tampoco puede usarse para gastos notariales, registrales ni otros conceptos del cierre: esos los pagas aparte, en efectivo.

El costo que casi nadie calcula

Retirar el 25% no es gratis: es dinero que deja de capitalizar hasta tu jubilación. Antes de decidir, ponlo en la balanza contra lo que ganas al usarlo:

• A favor: te permite comprar años antes. Cada año que sigues alquilando en Lima significa una renta que este año subió 6,6%, frente a una cuota hipotecaria a tasa fija que no sube nunca.
• A favor: una inicial más grande baja tu cuota mensual y, en muchos casos, mejora la tasa que te ofrece el banco.
• En contra: pierdes el rendimiento compuesto de ese 25% durante todos los años que te faltan para jubilarte.
• En contra: es de una sola vez. Si lo usas para una compra apurada y mal elegida, no hay segunda oportunidad.

La lectura razonable: tiene más sentido cuando el retiro es lo que efectivamente destraba la compra —te falta justo la inicial— y menos cuando solo sirve para comprar algo más caro de lo que podías.

Antes de tocar el fondo, suma las otras fuentes de inicial: la CTS, que suele tener menor costo de oportunidad porque no reduce tu pensión, el ahorro programado, la venta de otro bien y los bonos de los programas de vivienda. Combinarlas suele ser mejor que agotar una sola.

Pasos del trámite

1. Precalifica el crédito hipotecario en el banco. El retiro se tramita en función de una operación concreta, no al revés.
2. Solicita el acceso al 25% ante tu AFP, adjuntando la documentación del inmueble y del crédito.
3. Verificación registral: se confirma que no eres propietario de otro inmueble.
4. Desembolso directo a la entidad financiera, inmobiliaria o constructora.

Los plazos y formatos exactos los fija cada AFP bajo las reglas de la SBS, y han cambiado en los últimos años a raíz de los retiros extraordinarios: confirma el procedimiento vigente directamente con tu administradora antes de comprometerte con una fecha de firma.

Antes del paso 1 conviene saber si el banco te va a aprobar: responde la prueba "¿estoy listo para un crédito hipotecario?" y calcula la cuota con la calculadora de crédito hipotecario. Si el crédito no sale, el retiro no procede: la AFP solo transfiere contra una operación aprobada.

¿Qué inmuebles califican para el retiro de AFP y cuáles no?

No vale cualquier inmueble. La norma habla de un primer inmueble urbano destinado a vivienda, y esa frase deja fuera más cosas de las que la gente supone. Lo que manda es la clasificación del suelo y de la partida registral, no el uso que pienses darle.

Cómo comprobarlo antes de pagar una separación: pide la copia literal de la partida registral (dice qué es el predio), el certificado de parámetros urbanísticos (qué uso permite la municipalidad) y la búsqueda de índice de propietario en Sunarp (confirma que no tienes otro inmueble). Con esos tres documentos en la mano, consulta a tu AFP. Si el inmueble no califica, el beneficio no se consume: solo no aplica a esa compra.

Las condiciones que se revisan de ti, no del inmueble

Que el inmueble sea urbano y de vivienda es la mitad del filtro. La otra mitad recae sobre quien compra, y es la que más solicitudes frena:

• Ningún predio a tu nombre en todo el país. Cuenta cualquier inmueble inscrito: un terreno heredado, una parte en copropiedad con hermanos o una casa que vendiste hace años sin inscribir la transferencia. Alguna AFP precisa que tampoco puedes ser copropietario del 50 % o más de una vivienda.
• Tu cónyuge también cuenta. Con sociedad de gananciales, la verificación en Registros Públicos alcanza a tu pareja.
• Se usa una sola vez. Si lo pediste antes para una compra que no se cerró, confirma con tu AFP que el beneficio no figure como consumido.
• Sin traspaso en curso ni trámites pendientes en el Sistema Privado de Pensiones, y con saldo en tu cuenta de aportes obligatorios.
• No influyen la edad, los años de aporte ni tu situación laboral.

¿Puedo usar la AFP para amortizar un crédito hipotecario que ya tengo?

Sí, y es la parte de la norma que menos gente conoce: el inciso b) del artículo 40 permite amortizar un crédito hipotecario ya tomado para la compra de un primer inmueble. Las condiciones no cambian (única vez, inmueble urbano de vivienda, que sea tu única propiedad) y el dinero va directo a la entidad financiera que otorgó el crédito.

La decisión que más dinero mueve se toma antes de llenar el formulario: reducir plazo o reducir cuota. Reducir el plazo mantiene la cuota y acorta los años: es lo que más intereses ahorra. Reducir la cuota mantiene los años y baja el pago mensual: alivia el presupuesto, pero el ahorro total es mucho menor. Regla práctica: si el presupuesto aguanta la cuota actual, plazo; si está ajustado, cuota. Compara ambos escenarios con la calculadora de amortización anticipada.

Por el pago anticipado en sí el banco no te puede cobrar: el artículo 86 del Código de Protección y Defensa del Consumidor y el artículo 29 de la Resolución SBS 3274-2017 prohíben comisiones y penalidades por prepago. Lo que sí puede figurar en el tarifario es el costo de modificar el cronograma. Cuando la AFP transfiera, revisa que el saldo de capital baje exactamente en ese monto, que el nuevo cronograma refleje la opción que elegiste y que no aparezcan cargos nuevos: qué cobros son legítimos está en las comisiones y portes de un crédito hipotecario.

Trámite por AFP: canal, plazos y documentos

Cada administradora publica su propio procedimiento. Lo común a todas: la solicitud se presenta por el canal digital de la AFP con una carta de preconformidad o preaprobación del banco, la AFP verifica en Registros Públicos que no tienes inmuebles y transfiere el dinero a la entidad financiera, nunca a tu cuenta.

Un detalle que detiene trámites: tu nombre debe aparecer idéntico en el DNI, en el expediente del banco y en la minuta. Y la carta del banco tiene vigencia: si la AFP demora más de lo previsto, pide una nueva antes de que venza.

Me rechazaron el retiro de AFP para vivienda: las causas más frecuentes

El rechazo se produce casi siempre por lo mismo: el solicitante ya figura como propietario de algún inmueble. No hace falta que sea una casa ni que esté en la misma ciudad. Las cuatro causas que más solicitudes tumban:

1. Figuras como propietario en Registros Públicos: un terreno heredado inscrito a tu nombre, una copropiedad con hermanos o un inmueble que vendiste sin inscribir la venta.
2. Ya usaste el beneficio en una compra anterior, aunque no se haya concretado.
3. El inmueble no califica como urbano destinado a vivienda.
4. Datos que no cuadran entre la AFP, el banco y la notaría: nombres, documento o descripción del inmueble.

Si ya te rechazaron, pide el motivo por escrito. Un rechazo por titularidad exige resolver la situación registral antes de volver a intentarlo (y conviene hacerlo de todos modos: mientras figures como titular, ese inmueble responde por tus deudas). Un dato mal consignado se subsana y se vuelve a presentar. El orden que evita perder semanas: primero la búsqueda de índice de propietario, después el banco y al final la solicitud a la AFP.

¿Cuánto me cuesta en pensión retirar el 25 % de la AFP? Un ejemplo

El retiro no es dinero gratuito: es dinero que deja de capitalizar hasta tu jubilación, y ese costo crece con los años que te falten. Supuestos declarados del ejemplo: fondo de S/ 80.000, retiro de S/ 20.000 (el 25 %), rentabilidad nominal anual constante de 4 % o 6 % (son supuestos ilustrativos, no una proyección ni la rentabilidad histórica de ningún fondo) y, del otro lado, un crédito hipotecario a 20 años con TEA de 8 %.

La lectura: a 35 años de la jubilación, los S/ 20.000 que no pones hoy en la inicial podrían valer entre 4 y 8 veces lo que te ahorras en intereses. A 15 años la diferencia se acorta. El retiro compensa cuando es lo que destraba la compra (sin él no llegas a la inicial y sigues pagando alquiler) o cuando te faltan pocos años para jubilarte; compensa menos si eres joven y llegas a la inicial sin tocar el fondo. Para estimar tu caso, pide a tu AFP la rentabilidad histórica de tu tipo de fondo y reemplaza el supuesto.

¿Puedo usar mi CTS para comprar una casa? Ley 32322

Sí, y en 2026 sin restricciones: la Ley 32322, publicada el 9 de mayo de 2025, autorizó de forma excepcional el retiro del 100 % de los depósitos de CTS hasta el 31 de diciembre de 2026. Alcanza a los trabajadores comprendidos en el Decreto Legislativo 650 y su TUO (DS 001-97-TR). No necesitas justificar el destino: basta acercarte a la entidad financiera donde está depositada o hacerlo por banca digital. Desde 2027, el retiro de libre disposición vuelve a un tope del 50 % del depósito y sus intereses.

Cuánto suma en la práctica: con un sueldo de S/ 3.500 y seis años en la misma empresa, la CTS acumulada puede rondar los S/ 22.000. Frente a un departamento de S/ 300.000 con 20 % de inicial (S/ 60.000), esa CTS cubre alrededor del 37 % de la inicial, o la totalidad de los gastos de cierre: alcabala (S/ 7.350), Sunarp (S/ 944,50) y notaría suman unos S/ 8.545 en ese ejemplo. Si la usas para subir la inicial del 20 % al 27 %, la cuota baja de unos S/ 2.080 a unos S/ 1.890 mensuales. Calcula tu caso en la herramienta de gastos de compraventa.

¿Siempre conviene retirarla? No. La CTS es, en su diseño, el seguro de desempleo del trabajador, y vaciarla para comprar una casa que además deja una cuota durante veinte años concentra dos riesgos a la vez. Una regla razonable: úsala para la compra solo si después conservas un colchón de tres a seis meses de cuota. Y retírala cuando la operación esté encaminada (crédito precalificado, inmueble elegido, arras firmadas), no antes: fuera de la cuenta deja de rendir y se gasta con facilidad. Ver qué pasa con tu hipoteca si te quedas sin trabajo y si la SUNAT puede preguntar de dónde salió el dinero.

AFP o CTS: cuál usar primero

El orden que suele funcionar: primero el ahorro y la CTS (menor costo de oportunidad), después los bonos del Estado si calificas (Crédito Mivivienda y Bono del Buen Pagador), y la AFP solo por lo que falte para completar la inicial. Cuánto necesitas en total está en cuánto necesitas de cuota inicial en 2026.

Preguntas frecuentes

¿Puedo retirar el 25% de mi AFP para comprar una casa?

Sí, la Ley N° 30478 permite usar hasta el 25% del saldo de tu Cuenta Individual de Capitalización para la cuota inicial de tu primera vivienda o para amortizar un crédito hipotecario vigente, siempre que no seas propietario de ningún otro inmueble a nivel nacional.

¿El dinero del 25% me lo depositan a mí?

No. La AFP transfiere el monto directamente al banco que otorga el crédito, o a la inmobiliaria o constructora. El afiliado no dispone del efectivo.

¿Puedo usarlo para pagar los gastos notariales y la alcabala?

No. El uso está restringido a la cuota inicial o a la amortización del crédito hipotecario. Los gastos notariales, registrales y tributarios se pagan aparte.

¿Se puede combinar con el Crédito Mivivienda?

Sí. Puede combinarse con el Nuevo Crédito Mivivienda y con el Bono del Buen Pagador, lo que aumenta de manera significativa el poder de compra del postulante.

¿Puedo comprar un departamento con mi AFP?

Sí, si es tu primera vivienda y de uso residencial: puedes aplicar hasta el 25 % del fondo a la cuota inicial. El dinero va directo al banco, la inmobiliaria o la constructora.

¿Sirve para una segunda vivienda o para invertir?

No. El acceso al 25 % está limitado a la primera vivienda y exige no ser propietario de ningún inmueble. Un departamento para alquilar, si ya tienes otro inmueble, no califica.

¿Es mejor usar la CTS o la AFP?

La CTS suele tener menor costo de oportunidad, porque lo que retiras de la AFP deja de capitalizar para tu jubilación. Si con la CTS y tu ahorro llegas a la inicial, conviene empezar por ahí.

¿Si después vendo la vivienda, el fondo vuelve a mi AFP?

No automáticamente. La venta se rige por las reglas tributarias de cualquier inmueble, pero el dinero del fondo que usaste no regresa solo a tu cuenta individual.

¿Hay edad mínima para acceder?

No. A diferencia de otras disposiciones de fondos, el acceso al 25% para primera vivienda no depende de la edad del afiliado, sino de cumplir la condición de no ser propietario.

¿Qué documentos pide la AFP para el retiro del 25 %?

Lo común a las administradoras: la carta de preconformidad o preaprobación del banco (en una AFP tiene vigencia de 60 días), el documento de identidad vigente, el último estado de cuenta y la solicitud firmada por el canal digital. Para amortizar, además, el estado del crédito con el saldo pendiente.

¿Cuánto demora el retiro del 25 % de la AFP?

Según lo que publican las AFP, la evaluación toma entre 10 y 12 días útiles y la transferencia al banco entre 7 y 10 días útiles más. Súmale el tiempo del banco para aprobar el crédito: el retiro se tramita sobre una operación ya aprobada.

¿Puedo usar la AFP y la CTS juntas para la cuota inicial?

Sí, son fuentes independientes. La CTS llega a tu cuenta y la usas libremente; la AFP va directo al banco y solo cubre la cuota inicial o la amortización. Conviene empezar por la CTS y el ahorro, y pedir a la AFP solo lo que falte.

¿Puedo retirar el 25 % de la AFP si heredé un terreno o soy copropietario?

No, si ese predio está inscrito a tu nombre: la condición es no ser propietario de ningún inmueble a nivel nacional, aunque no sea una casa ni esté en tu ciudad. Primero tendrías que transferir esa propiedad y que la transferencia quede inscrita.

¿Puedo usar el retiro de AFP para comprar un terreno?

Un terreno agrícola o rústico no califica. Un terreno urbano para construir es el caso limítrofe más frecuente: la norma habla de vivienda y un terreno sin construir todavía no lo es. Confírmalo con tu AFP antes de pagar una separación.

¿Qué hago si la AFP me rechazó el retiro para vivienda?

Pide el motivo por escrito. Si fue por titularidad, regulariza la situación registral antes de volver a intentarlo; si fue un dato mal consignado, se subsana y se presenta de nuevo. Para no perder semanas: primero la búsqueda de índice en Sunarp, luego el banco y al final la AFP.

¿Cuánto pierdo de pensión si retiro el 25 %?

Depende de los años que te falten y de la rentabilidad del fondo. En el ejemplo de esta guía, S/ 20.000 retirados a 25 años de la jubilación habrían valido entre S/ 53.000 y S/ 86.000 con rentabilidades supuestas de 4 % y 6 % anual, frente a unos S/ 19.000 de intereses ahorrados en el crédito.

¿Hasta cuándo puedo retirar el 100 % de mi CTS?

Hasta el 31 de diciembre de 2026, según la Ley 32322. Desde 2027 el retiro de libre disposición vuelve a un tope del 50 % del depósito y sus intereses. El trámite se hace en la entidad financiera donde está depositada, sin autorización del empleador.

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Fuentes

• Retiro de AFP: nuevas reglas de la SBS para el acceso al 25% de fondos para compra de vivienda propia — RPP
• SBS aclara qué sucede si pides retiro AFP y estabas solicitando acceso del 25% para vivienda — Infobae
• Fondo Mivivienda — Adquisición de vivienda (portal oficial)
• Ley 30478, que modifica el artículo 40 del TUO de la Ley del Sistema Privado de Administración de Fondos de Pensiones — Congreso de la República (El Peruano, 29 de junio de 2016)
• Ley 32322: retiro del 100 % de la CTS hasta el 31 de diciembre de 2026 — Diario Oficial El Peruano
• SBS — Disposición del 25 % del fondo para vivienda (Sistema Privado de Pensiones)
• AFP Integra — Retiro del 25 % para inmueble: requisitos, documentos y plazos
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