Para comprar un departamento de S/ 300.000 en Lima con 20% de cuota inicial y un crédito a 20 años al 7,5% de TEA, necesitas un ingreso mensual de alrededor de S/ 6.325 y S/ 60.000 ahorrados. La cuota sería de unos S/ 1.897, y el criterio bancario habitual es que no supere el 30% de tus ingresos netos.
Datos clave
- 30% de tus ingresos netos es el tope de cuota que suele aplicar el banco.
- 10% a 20% de cuota inicial en crédito tradicional; 7,5% en el Nuevo Crédito Mivivienda.
- 3% a 6% adicional del precio en gastos de cierre: alcabala, notaría y registros.
- S/ 6.959/m² es el precio promedio de venta en Lima (Infobae, datos de julio de 2026).
- 10 UIT (S/ 55.000) están inafectas al impuesto de alcabala en 2026.
La tabla: ingreso necesario por rango de precio
| Precio del inmueble | Inicial (20%) | Monto financiado | Cuota mensual | Ingreso mensual necesario |
|---|---|---|---|---|
| S/ 150.000 | S/ 30.000 | S/ 120.000 | S/ 949 | S/ 3.162 |
| S/ 200.000 | S/ 40.000 | S/ 160.000 | S/ 1.265 | S/ 4.217 |
| S/ 300.000 | S/ 60.000 | S/ 240.000 | S/ 1.897 | S/ 6.325 |
| S/ 400.000 | S/ 80.000 | S/ 320.000 | S/ 2.530 | S/ 8.433 |
| S/ 500.000 | S/ 100.000 | S/ 400.000 | S/ 3.162 | S/ 10.541 |
| S/ 700.000 | S/ 140.000 | S/ 560.000 | S/ 4.427 | S/ 14.758 |
¿Qué mira el banco además del sueldo?
El ingreso es solo el punto de partida. Sobre él, la entidad descuenta tus otras deudas: tarjetas, préstamos vehiculares, créditos de consumo. Si ganas S/ 6.000 pero pagas S/ 900 mensuales entre tarjeta y préstamo, tu capacidad efectiva ya no es de S/ 1.800 sino de unos S/ 900. Cuatro elementos que definen la aprobación:
- Estabilidad laboral: antigüedad mínima en planilla, o promedio de ingresos declarados si eres independiente. Ver crédito hipotecario para independientes.
- Historial crediticio: tu clasificación en las centrales de riesgo. Una deuda menor en cobranza puede costarte la tasa preferencial.
- Ratio cuota/ingreso: el 30% referencial, que varía según perfil.
- Tasación: el banco financia sobre el valor de tasación, no sobre el precio pactado. Si el inmueble tasa menos, tú cubres la diferencia.
El costo que casi nadie presupuesta
Además de la cuota inicial, la compra exige efectivo el día del cierre. Sobre un inmueble de S/ 300.000:
- Alcabala: 3% sobre el exceso de 10 UIT. Con UIT 2026 de S/ 5.500, los primeros S/ 55.000 no pagan; sobre S/ 245.000 el impuesto es de S/ 7.350.
- Gastos notariales: entre 0,5% y 1% del valor.
- Derechos registrales en Sunarp: del orden de S/ 500 a S/ 1.000.
- Tasación y gastos del banco: según entidad.
En conjunto, entre 3% y 6% del precio. Es dinero que debe estar disponible además de la inicial, y es la razón más común por la que una compra se posterga a último momento.
Tres formas de bajar el ingreso requerido
- Aumentar la inicial. Con 30% de inicial, el mismo departamento de S/ 300.000 exige una cuota de unos S/ 1.660 y un ingreso cercano a S/ 5.530.
- Comprar en pareja. Los bancos suman ingresos de cónyuges o convivientes. Ver comprar en pareja o en familia.
- Usar los programas del Estado. El Nuevo Crédito Mivivienda baja la inicial a 7,5% y suma el Bono del Buen Pagador, de hasta S/ 27.800 según el valor de la vivienda.
Ver también: puedo comprar un departamento con mi AFP.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tengo que ganar para comprar un departamento de S/ 300.000 en Lima?
Alrededor de S/ 6.325 mensuales netos, asumiendo 20% de cuota inicial, un crédito a 20 años con TEA de 7,5% y una cuota equivalente al 30% del ingreso. La cuota resultante sería de unos S/ 1.897.
¿Cuánto es la cuota inicial mínima para comprar en Perú?
Entre 10% y 20% del valor en un crédito hipotecario tradicional, y desde 7,5% en el Nuevo Crédito Mivivienda. A eso hay que sumar entre 3% y 6% del precio en gastos de cierre.
¿Qué porcentaje del sueldo puede destinarse a la cuota?
El criterio habitual del sistema financiero peruano es que la cuota no supere el 30% de los ingresos netos, considerando además las otras deudas vigentes del solicitante.
¿El banco presta sobre el precio o sobre la tasación?
Sobre el valor de tasación. Si el inmueble se tasa por debajo del precio acordado con el vendedor, la diferencia la aporta el comprador en efectivo, además de la cuota inicial.
Fuentes
- Cinco distritos de Lima y Callao registran baja interanual en precios de venta — Infobae (21-ago-2026)
- Viviendas en Lima: ventas crecerían 15% este año — Infobae (11-ago-2026)
- Ya rige la UIT 2026 en S/ 5.500 — El Peruano
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