Cuánto necesitas ganar para comprar en Lima en 2026, según el precio

¿Cuánto debo ganar para comprar un departamento en Lima? La regla del sistema financiero es que la cuota no pase del 30 % de tu ingreso neto: con una TEA de 7,5 % —cerca del promedio de 7,84 % que reportó la SBS para los créditos hipotecarios en soles al 16 de febrero de 2026—, a 20 años y con 20 % de inicial, necesitas unos S/ 4.217 al mes para un departamento de S/ 200.000, S/ 6.325 para uno de S/ 300.000 y S/ 10.541 para uno de S/ 500.000. Para dimensionarlo: el ingreso promedio mensual por trabajo en Lima Metropolitana fue de S/ 2.256,6 en el trimestre febrero-abril de 2026 (INEI), así que un hogar con dos ingresos promedio (S/ 4.513) califica, con 20 % de inicial, para un departamento de alrededor de S/ 214.000. Si el precio queda dentro de los tramos del Nuevo Crédito Mivivienda, el Bono del Buen Pagador —de S/ 7.900 a S/ 27.800 según el valor de la vivienda (DS N.º 011-2026-VIVIENDA, junio de 2026)— reduce el monto a financiar y, con él, el ingreso exigido.

Para comprar un departamento de S/ 300.000 en Lima con 20% de cuota inicial y un crédito a 20 años al 7,5% de TEA, necesitas un ingreso mensual de alrededor de S/ 6.325 y S/ 60.000 ahorrados. La cuota sería de unos S/ 1.897, y el criterio bancario habitual es que no supere el 30% de tus ingresos netos.

La tabla: ingreso necesario por rango de precio

Si estás empezando la compra, conviene leer primero la guía completa para comprar una casa o departamento en el Perú y volver aquí para el detalle de este paso.

¿Qué mira el banco además del sueldo?

El ingreso es solo el punto de partida. Sobre él, la entidad descuenta tus otras deudas: tarjetas, préstamos vehiculares, créditos de consumo. Si ganas S/ 6.000 pero pagas S/ 900 mensuales entre tarjeta y préstamo, tu capacidad efectiva ya no es de S/ 1.800 sino de unos S/ 900. Cuatro elementos que definen la aprobación:

• Estabilidad laboral: antigüedad mínima en planilla, o promedio de ingresos declarados si eres independiente. Ver crédito hipotecario para independientes.
• Historial crediticio: tu clasificación en las centrales de riesgo. Una deuda menor en cobranza puede costarte la tasa preferencial.
• Ratio cuota/ingreso: el 30% referencial, que varía según perfil.
• Tasación: el banco financia sobre el valor de tasación, no sobre el precio pactado. Si el inmueble tasa menos, tú cubres la diferencia.

El costo que casi nadie presupuesta

Además de la cuota inicial, la compra exige efectivo el día del cierre. Sobre un inmueble de S/ 300.000:

• Alcabala: 3% sobre el exceso de 10 UIT. Con UIT 2026 de S/ 5.500, los primeros S/ 55.000 no pagan; sobre S/ 245.000 el impuesto es de S/ 7.350.
• Gastos notariales: libres; los tarifarios publicados de notarías de Lima parten de S/ 250 por la escritura, y el monto final depende del acto y de la notaría.
• Derechos registrales en Sunarp: S/ 44,50 más el 3 por mil del precio; sobre S/ 300.000, S/ 944,50.
• Tasación y gastos del banco: según entidad.

Solo alcabala, inscripción y escritura suman desde S/ 8.544,50, antes de tasación, minuta y gastos del banco. Es dinero que debe estar disponible además de la inicial, y es la razón más común por la que una compra se posterga a último momento.

Tres formas de bajar el ingreso requerido

1. Aumentar la inicial. Con 30% de inicial, el mismo departamento de S/ 300.000 exige una cuota de unos S/ 1.660 y un ingreso cercano a S/ 5.530.
2. Comprar en pareja. Los bancos suman ingresos de cónyuges o convivientes. Ver comprar en pareja o en familia.
3. Usar los programas del Estado. El Nuevo Crédito Mivivienda baja la inicial a 7,5% y suma el Bono del Buen Pagador, de hasta S/ 27.800 según el valor de la vivienda.

Ver también: Retirar el 25% de tu AFP para la cuota inicial: cómo funciona en 2026.

¿Qué es un crédito hipotecario en el Perú y cómo se calcula la cuota?

Es un préstamo a largo plazo —habitualmente entre 5 y 30 años— que una entidad supervisada por la SBS te da para comprar, construir o mejorar una vivienda, y cuya garantía es el propio inmueble: la hipoteca se inscribe en la partida registral de la Sunarp y se levanta cuando terminas de pagar. Puede ser en soles o en dólares, y se contrata a tasa fija o variable. Tres conceptos deciden cuánto pagas:

• TEA: la tasa efectiva anual del préstamo. Es la que se compara entre entidades y la que usamos en la tabla de arriba (7,5 %).
• TCEA: la tasa de costo efectivo anual, que suma a la TEA los seguros de desgravamen y del inmueble, las comisiones y los gastos. Es la que de verdad sale de tu cuenta cada mes.
• Ratio cuota/ingreso: la proporción del ingreso neto que la entidad acepta destinar a la cuota, con el 30 % como referencia habitual del sistema.

La SBS publica las tasas que cobra cada entidad; en febrero de 2026 el promedio del sistema para hipotecarios en soles era de 7,84 %, con entidades entre 7,31 % y 16,52 %. Esa dispersión explica por qué la misma persona, con el mismo sueldo, califica en una entidad y no en otra. Si la compra incluye un crédito y además un alquiler que dejas, conviene comparar ambos números con el cálculo de cuánto te presta el banco según tu sueldo.

El Bono del Buen Pagador 2026: cuánto baja el ingreso que necesitas

El DS N.º 011-2026-VIVIENDA, publicado en junio de 2026, actualizó los tramos del Bono del Buen Pagador según la variación del IPC de Lima Metropolitana. El bono se descuenta del capital del Nuevo Crédito Mivivienda, así que reduce la cuota y, con ella, el ingreso exigido.

Un ejemplo con la tabla: en un departamento de S/ 200.000, el bono de S/ 21.200 equivale a algo más de la mitad de la inicial del 20 %. Financiando S/ 160.000 menos el bono (S/ 138.800) a 20 años y 7,5 % de TEA, la cuota baja de S/ 1.265 a unos S/ 1.097 y el ingreso necesario, de S/ 4.217 a unos S/ 3.658. La comparación completa entre el programa y un crédito tradicional está en ¿Mivivienda o crédito hipotecario tradicional?.

Cómo calcular cuánto necesitas ganar, en cinco pasos

1. Fija el precio y la inicial. Precio del departamento menos la inicial (10 % a 20 % en crédito tradicional; 7,5 % en el Nuevo Crédito Mivivienda) es el monto a financiar. Resta el Bono del Buen Pagador si el precio cae en sus tramos.
2. Calcula la cuota. Con 7,5 % de TEA y 20 años, cada S/ 100.000 financiados cuestan unos S/ 790 al mes; con la calculadora de crédito hipotecario puedes cambiar tasa y plazo.
3. Divide entre 0,30. La cuota entre 30 % te da el ingreso neto mensual que pedirá la entidad. Si la entidad acepta un ratio mayor por tu perfil, el ingreso exigido baja.
4. Resta tus otras cuotas. Tarjetas, préstamo vehicular y créditos de consumo se descuentan de tu capacidad de pago antes de aplicar el ratio.
5. Suma el efectivo del cierre. Alcabala (3 % sobre el exceso de 10 UIT), Sunarp, notaría, tasación y gastos de la entidad deben estar disponibles además de la inicial; en S/ 300.000, desde S/ 8.544,50 solo entre alcabala, inscripción y escritura.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto tengo que ganar para comprar un departamento de S/ 300.000 en Lima?

Alrededor de S/ 6.325 mensuales netos, asumiendo 20% de cuota inicial, un crédito a 20 años con TEA de 7,5% y una cuota equivalente al 30% del ingreso. La cuota resultante sería de unos S/ 1.897.

¿Cuánto es la cuota inicial mínima para comprar en Perú?

Entre 10% y 20% del valor en un crédito hipotecario tradicional, y desde 7,5% en el Nuevo Crédito Mivivienda. A eso hay que sumar los gastos de cierre: en una compra de S/ 300.000, alcabala de S/ 7.350, inscripción en Sunarp de S/ 944,50 y notaría desde S/ 250, más tasación y gastos del banco.

¿Qué porcentaje del sueldo puede destinarse a la cuota?

El criterio habitual del sistema financiero peruano es que la cuota no supere el 30% de los ingresos netos, considerando además las otras deudas vigentes del solicitante.

¿El banco presta sobre el precio o sobre la tasación?

Sobre el valor de tasación. Si el inmueble se tasa por debajo del precio acordado con el vendedor, la diferencia la aporta el comprador en efectivo, además de la cuota inicial.

¿Cuánto debo ganar para comprar un departamento en Lima?

Con 20 % de inicial, 20 años y 7,5 % de TEA, unos S/ 4.217 netos al mes para un departamento de S/ 200.000, S/ 6.325 para uno de S/ 300.000 y S/ 10.541 para uno de S/ 500.000, siempre que la cuota no supere el 30 % del ingreso. Dos ingresos promedio de Lima (S/ 2.256,6 cada uno, INEI, febrero-abril de 2026) alcanzan para unos S/ 214.000.

¿Qué es un crédito hipotecario en el Perú?

Un préstamo a largo plazo, en soles o dólares, que otorga una entidad supervisada por la SBS para comprar, construir o mejorar una vivienda, con el propio inmueble como garantía: la hipoteca se inscribe en la Sunarp y se levanta al terminar de pagar. Se compara por TEA y se paga según la TCEA, que incluye seguros y comisiones.

¿Cuál es la tasa de interés de un crédito hipotecario en 2026?

El promedio del sistema para créditos hipotecarios en soles era de 7,84 % anual al 16 de febrero de 2026, con entidades entre 7,31 % y 16,52 %, según datos de la SBS. La tasa que te asignen depende de tu perfil, la inicial y el plazo; la SBS publica el comparativo por entidad.

¿Cuánto es el Bono del Buen Pagador en 2026?

Entre S/ 7.900 y S/ 27.800, según el valor de la vivienda: S/ 27.800 para viviendas de S/ 69.900 a S/ 99.600; S/ 23.200 hasta S/ 149.200; S/ 21.200 hasta S/ 248.300; y S/ 7.900 hasta S/ 367.600 (DS N.º 011-2026-VIVIENDA, junio de 2026). Se descuenta del capital del Nuevo Crédito Mivivienda.

¿Me conviene seguir alquilando o comprar un departamento?

Compara la cuota que resultaría (con la TCEA, no solo la TEA) contra el alquiler que pagas, y suma los gastos de cierre y el costo de oportunidad de la inicial. El BCRP publica cada trimestre la relación precio/alquiler (PER) por distrito: cuantos más años de alquiler cuesta comprar, menos urgente es hacerlo. Si la cuota supera el 30 % de tu ingreso, el alquiler sigue siendo la opción prudente mientras completas la inicial.

Seguir leyendo

• ¿Puedo comprar una casa si estoy en Infocorp?
• ¿Puede un extranjero pedir un crédito hipotecario en Perú?
• ¿Banco o caja municipal para el crédito hipotecario? Cuándo conviene cada uno
• ¿Mivivienda o crédito hipotecario tradicional? La comparación con números
• Crédito MiVivienda 2026: requisitos, bono y cómo pedirlo
• ¿Cuánto me presta el banco según mi sueldo?
• ¿Puedo comprar una casa si recién empiezo a trabajar?
• ¿Puedo usar mi CTS para comprar una casa?
• ¿Me conviene Techo Propio o un crédito hipotecario normal?
• ¿Cuánto cuesta preparar una casa para venderla?
• ¿Qué banco me presta si estoy en Infocorp?
• ¿Qué pide Scotiabank para un crédito hipotecario?

Si piensas completar la inicial con el fondo, calcula antes lo que cuesta sacar el 25% de la AFP.

Fuentes

• Precios de venta de departamentos en Lima Metropolitana y relación precio/alquiler (PER), 1T2026 — BCRP
• Resolución 228-2025-SUNARP/GG: tasas registrales 2026, Anexo 1 (predios) — Sunarp, 23-dic-2025
• Precios por servicios notariales, IGV incluido — Notaría Gonzales Loli (Lima), consultado el 28 de septiembre de 2026
• Viviendas en Lima: ventas crecerían 15% este año — Infobae (11-ago-2026)
• Ya rige la UIT 2026 en S/ 5.500 — El Peruano