¿Se puede poner una casa a nombre de un menor y venderla después? Propiedad o terreno a nombre de un niño o hijo menor de edad (2026)

Sí, en Perú puedes poner una casa o un terreno a nombre de un niño: un menor puede ser propietario e inscribirse en Sunarp por herencia, donación, anticipo de legítima o compra a su favor, con sus padres firmando por él. El problema viene después: para venderla o hipotecarla antes de que cumpla 18 años hace falta autorización de un juez de familia (art. 447 del Código Civil).

Esa norma establece que los padres no pueden enajenar ni gravar los bienes de sus hijos, ni contraer obligaciones en su nombre que excedan los límites de la administración, salvo por causas justificadas de necesidad o utilidad y con autorización judicial previa. Vender sin ella expone el acto a nulidad, y en la práctica ninguna notaría seria lo eleva a escritura.

Si la casa tiene además otro problema —herencia, copropiedad, hipoteca o falta de inscripción—, el índice ¿Qué hago si…? Problemas con tu inmueble y cómo resolverlos reúne la respuesta corta de cada situación.

¿Se puede poner una propiedad a nombre de un menor?

Sí. Un menor de edad puede ser propietario de un inmueble y figurar como titular en la partida registral de Sunarp. La minoría de edad no limita la capacidad de goce —el derecho a ser dueño—, sino la capacidad de ejercicio: el menor no firma por sí mismo, lo representan sus padres en ejercicio de la patria potestad, o su tutor si no los tiene.

Las cuatro vías por las que un inmueble termina a nombre de un menor son:

• Herencia. Es la más frecuente: al fallecer un padre, la cuota hereditaria del hijo menor se inscribe a su nombre sin que nadie tenga que decidirlo.
• Donación. Un padre o un abuelo le transfiere el inmueble en vida. Tratándose de bienes inmuebles, la donación exige escritura pública bajo sanción de nulidad (art. 1625 del Código Civil), con la descripción del bien y el valor.
• Anticipo de legítima. Es una donación a un heredero forzoso que se descuenta de su herencia futura. Conviene dejar constancia expresa de que se hace como anticipo, porque de ello depende cómo se reparte después.
• Compra a su favor. Los padres compran el inmueble y lo inscriben a nombre del hijo, representándolo en el acto.

La decisión tiene una consecuencia que conviene ver antes de firmar: lo fácil es poner el bien a su nombre; lo difícil es sacarlo. Desde que el inmueble es del menor, venderlo, hipotecarlo o darlo en arrendamiento largo deja de depender de la familia y pasa a depender de un juez, que es todo lo que explica el resto de este artículo. Por eso la pregunta útil no es si se puede, sino si conviene hacerlo ahora o esperar.

El lugar de este paso dentro de toda la operación está explicado en la guía maestra para vender una propiedad.

Para ver qué viene antes y después de esto, revisa cómo vender una casa heredada (guía 2026).

¿Qué vía conviene para poner un inmueble a nombre de tu hijo?

¿Puedo vender mi casa sin autorización de mis hijos?

Sí. Mientras la casa esté a tu nombre, tus hijos no tienen ningún derecho sobre ella y no necesitas su firma ni su permiso, sean menores o mayores de edad. La legítima de los hijos solo existe sobre lo que dejes al morir. Lo que sí necesitas, si estás casado y el inmueble es un bien de la sociedad conyugal, es la firma de tu cónyuge: el artículo 315 del Código Civil exige la intervención de ambos para vender o hipotecar bienes sociales.

¿Los padres pueden vender una propiedad a un hijo si tienen otros hijos?

Sí. La compraventa entre padres e hijos es válida y no necesita el permiso de los demás hijos, siempre que el precio sea real y se pague de verdad (lo ideal es que quede bancarizado). El riesgo aparece cuando la "venta" es en realidad un regalo con precio simulado: al morir el padre, los otros hijos pueden discutirla como una donación encubierta que afecta su legítima, porque quien tiene hijos solo puede disponer libremente de un tercio de sus bienes (art. 725 del Código Civil). Si la intención es regalar, la vía transparente es el anticipo de legítima, que se descuenta de la herencia de ese hijo.

¿Cuándo aparece este problema?

Casi siempre en herencias. Fallece un padre, la casa pasa a la cónyuge y a los hijos, y uno de ellos es menor: desde ese momento, cualquier venta del inmueble completo necesita autorización judicial por la cuota que corresponde al menor. También aparece cuando un abuelo transfiere un bien a un nieto menor y años después la familia quiere venderlo, o cuando el menor recibe un inmueble por donación.

¿Qué evalúa el juez?

Dos cosas: que exista una causa real de necesidad o utilidad para el menor —no para los padres— y que el precio y las condiciones no lo perjudiquen. Por eso el expediente suele incluir una tasación del inmueble, el sustento del destino del dinero y la propuesta de cómo se protegerá la cuota del menor, típicamente depositándola en una cuenta a su nombre. Ver cuándo necesitas una tasación certificada.

¿Cuánto demora?

Depende de la carga del juzgado y de la calidad del expediente presentado, así que no hay un plazo estándar publicado. Lo que sí se puede controlar es la parte propia: llegar con tasación, partida registral, documentos de filiación y un sustento claro del beneficio para el menor acorta el camino. Empezar el trámite recién cuando ya hay comprador es el error que hace caer operaciones.

¿Y si el menor cumple 18 durante el proceso?

Al alcanzar la mayoría de edad, es él quien dispone de sus bienes y la autorización deja de ser necesaria. Cuando la venta no es urgente y falta poco para el cumpleaños, muchas familias prefieren esperar: es más simple y más barato que un proceso judicial.

¿Cómo se compra con seguridad un inmueble así?

• Revisar la partida y confirmar quiénes son los titulares y en qué proporción.
• Exigir la resolución judicial que autoriza la venta, firme y con sus datos completos.
• Verificar que la autorización cubra exactamente el inmueble y el acto que se firma.
• Documentar el destino de la parte del precio que corresponde al menor.

Ver qué revisar en la partida antes de comprar y el checklist legal antes de firmar.

El juez evalúa, entre otras cosas, que el precio no perjudique al menor, así que conviene llegar a la solicitud con una referencia de mercado: estima cuánto vale la casa con comparables reales y, si el juzgado lo pide, complétala con una tasación de perito.

Las alternativas que suelen encajar mejor

Si el objetivo es adelantar herencia, el anticipo de legítima ordena la cuenta con los demás herederos, pero no evita el bloqueo: si tu hijo todavía es menor, el inmueble queda igual a su nombre y venderlo o hipotecarlo exigirá autorización judicial (art. 447 del Código Civil). Si es asegurar que el hijo tenga techo sin perder tú el control, el usufructo permite separar el uso de la propiedad. Y si es solo evitar problemas cuando faltes, un testamento resuelve el destino sin congelar el inmueble hoy. Conviene decidir después de nombrar el objetivo real en voz alta, porque cada objetivo tiene su instrumento.

Ver también: el anticipo de legítima paso a paso, cómo se combina usufructo y propiedad, comprar propiedad para padres o hijos y qué pasa si el dueño ya no puede firmar.

Más preguntas frecuentes

¿Los padres pueden vender la casa de su hijo menor si es para la familia?

No por decisión propia: se necesita autorización judicial y la causa debe justificarse en necesidad o utilidad del menor.

¿Se puede poner una propiedad a nombre de un niño en Perú?

Sí. Un niño puede ser propietario desde que nace: tiene capacidad de goce y el inmueble se inscribe a su nombre en Sunarp. Sus padres lo representan al firmar la escritura de compra, donación o anticipo de legítima. Lo que no pueden hacer después, sin autorización judicial, es venderlo o hipotecarlo.

¿Hasta qué edad necesita autorización judicial para vender sus bienes?

Hasta que cumpla 18 años. Desde esa edad tiene plena capacidad de ejercicio (art. 42 del Código Civil) y vende por sí mismo, sin juez ni permiso de sus padres. No existe una edad máxima para vender: un adulto mayor puede vender sus bienes mientras pueda manifestar su voluntad.

¿Qué juez da la autorización y en qué proceso?

El juez de familia del domicilio del menor, en un proceso no contencioso de autorización para disponer derechos de incapaces (arts. 786 y siguientes del Código Procesal Civil). Lo piden los padres o el tutor, con la partida, la tasación y el sustento de la necesidad o utilidad para el menor.

¿Qué pasa si se vendió sin autorización?

El acto queda expuesto a nulidad, con el riesgo de que el comprador pierda la propiedad. Es el escenario que la revisión previa evita.

¿Aplica también si el menor solo tiene un porcentaje?

Sí. La autorización se necesita para disponer de la cuota del menor, aunque los demás copropietarios sean mayores de edad.

¿Se puede hipotecar la casa de un menor para un préstamo familiar?

Gravar también está comprendido en la prohibición del artículo 447: requiere autorización judicial y una justificación en beneficio del menor.

¿Y si el inmueble está en copropiedad con hermanos mayores?

Los mayores pueden disponer de su cuota; para la del menor sigue haciendo falta la autorización. Ver cómo se vende un inmueble en copropiedad.

¿Sirve para protegerlo de mis deudas?

Si la transferencia se hace cuando ya existen deudas, puede ser cuestionada por los acreedores. Hecha a destiempo, no protege.

¿Puedo yo vivir en el departamento?

Sí, pero la administración debe orientarse al beneficio del menor y conviene poder acreditarlo.

¿Y si los padres están separados?

La administración corresponde a quien ejerce la patria potestad, y los actos de disposición igual requieren autorización judicial.

¿Puedo poner un terreno a nombre de mi hijo menor?

Sí. Las reglas son las mismas que para una casa o un departamento: un menor puede ser titular de un terreno inscrito en Sunarp, sus padres lo representan al adquirirlo y, una vez a su nombre, venderlo o hipotecarlo requiere autorización judicial hasta que cumpla 18 años. La vía que elijas —herencia, anticipo de legítima, donación o compra a su favor— decide si se paga alcabala, como muestra la tabla de vías de este artículo.