Cuando uno de los propietarios es menor de edad, la venta deja de ser un acto notarial y pasa por el juzgado. El Código Civil exige autorización judicial previa para enajenar o gravar los bienes de los hijos, y solo por causas de necesidad o utilidad debidamente acreditadas.
Datos clave
- Regla: los padres no pueden enajenar ni gravar los bienes de los hijos sino por necesidad o utilidad, y con autorización judicial previa.
- La autorización protege al menor, no a las partes: por eso el juez revisa el precio y el destino del dinero.
- Sin autorización, el acto es cuestionable y el registro puede observarlo.
- Es previa: firmar primero y pedirla después no arregla el problema.
¿Qué revisa el juez?
| Elemento | Qué se debe acreditar | Documento |
|---|---|---|
| Necesidad o utilidad | Por qué vender beneficia al menor | Sustento escrito y evidencia |
| Valor del inmueble | Que el precio no perjudica al menor | Tasación o informe de valor |
| Cuota del menor | Qué porcentaje le corresponde | Sucesión inscrita |
| Destino del dinero | Cómo se resguarda su parte | Cuenta a nombre del menor |
| Representación | Quién actúa por el menor | Partida de nacimiento y documentos de patria potestad o tutela |
¿Cómo se acelera en la práctica?
Con el expediente completo desde la primera presentación: sucesión inscrita, informe de valor, sustento de la necesidad y propuesta concreta sobre el destino del dinero. La mayor parte del retraso no viene del juzgado, sino de las subsanaciones. Un informe de valor sólido evita además la observación más frecuente: que no está probado que el precio sea el de mercado. Empieza por el Valorizador Inmobiliario.
¿Se puede vender mientras se tramita?
Se puede preparar la venta: publicar, recibir ofertas y firmar un compromiso sujeto a la condición de obtener la autorización. Lo que no se puede es transferir sin ella. Ordenar los dos procesos en paralelo es lo que evita perder al comprador. Ver vender en copropiedad y partición notarial.
¿Y si el menor cumple 18 durante el proceso?
Cambia todo: pasa a decidir por sí mismo y la autorización deja de ser necesaria. Cuando falta poco tiempo, muchas familias prefieren esperar. Ver Cómo vender una casa heredada en el Perú: sucesión intestada, Sunarp e impuestos (guía completa 2026).
Ver también: se puede vender una casa que está a nombre de un menor.
No solo la venta: otros actos que también pasan por el juez
La regla que frena la venta está en el artículo 447 del Código Civil. El artículo 448 amplía la lista: con un menor entre los propietarios, también necesitas autorización judicial para varios actos que muchas familias creen poder resolver en la notaría.
- Partición extrajudicial. Repartir la casa heredada por acuerdo notarial, aunque todos los adultos estén de acuerdo, exige la autorización si uno de los herederos es menor.
- Alquiler por más de tres años. Un contrato largo sobre el inmueble del menor requiere el mismo permiso.
- Transigir o renunciar a una herencia en nombre del menor.
La solicitud la presentan quienes administran los bienes del menor: sus padres, su tutor o su curador. El juez decide con un solo criterio, el interés superior del menor. Si se firma sin autorización, el acto queda expuesto a nulidad y, en la práctica, ninguna notaría seria lo eleva a escritura pública.
El orden de los trámites cuando la herencia incluye a un menor
La autorización judicial no es el primer paso. El juez necesita saber qué le corresponde al menor, y eso solo se acredita con la herencia ordenada en el registro. La secuencia que evita idas y vueltas es esta:
- Declarar a los herederos por sucesión intestada notarial o con el testamento, e inscribirlo en Sunarp.
- Inscribir la sucesión en la partida del inmueble, para que todos los herederos figuren como titulares con su cuota.
- Valorizar el inmueble con una tasación o informe de valor que el juez pueda contrastar.
- Presentar la solicitud de autorización con el sustento de necesidad o utilidad y la propuesta sobre el dinero del menor.
- Firmar con el comprador un compromiso condicionado a que se obtenga la autorización.
- Otorgar la escritura e inscribir la venta una vez que la resolución judicial esté en la mano.
El detalle de cómo se reparte una casa entre varios herederos está en cómo se reparte una casa heredada.
Qué pueden hacer los herederos adultos mientras tanto
Mientras no haya partición, todos los herederos son copropietarios de un porcentaje del inmueble, no de un piso o una habitación concreta. Cada adulto puede disponer de su propia cuota sin pasar por el juzgado, pero ninguno puede vender el inmueble completo por su cuenta.
Esperar sin hacer nada también tiene costo: el predial, los arbitrios y el mantenimiento siguen corriendo, el inmueble no sirve como garantía y, con los años, pueden aparecer nuevos herederos que hagan más difícil cualquier acuerdo. Si el menor está cerca de cumplir 18 años, compara ese costo con el tiempo que tomaría el trámite judicial antes de decidir. Cómo funciona la propiedad a nombre de un menor se explica en si se puede vender una casa a nombre de un menor.
Preguntas frecuentes
¿Se puede vender un inmueble si uno de los herederos es menor de edad?
Sí, pero solo con autorización judicial previa. El Código Civil impide a los padres enajenar o gravar los bienes de sus hijos salvo por necesidad o utilidad debidamente acreditadas, así que la venta deja de ser solo un trámite notarial y pasa por el juzgado, donde el juez revisa el precio y el destino del dinero.
¿Sirve el permiso de ambos padres para vender?
No, el acuerdo de los padres no reemplaza la autorización judicial, porque la exige la ley y no la otra parte. Sin esa autorización el acto es cuestionable y el registro puede observarlo. Además tiene que ser previa: firmar primero y pedirla después no resuelve el problema.
¿La autorización judicial aplica también para hipotecar?
Sí. Gravar los bienes del menor, por ejemplo con una hipoteca, requiere la misma autorización judicial que venderlos, y también hay que acreditar que la operación responde a una necesidad o a una utilidad para él.
¿Qué revisa el juez para autorizar la venta?
Que vender beneficie al menor, con sustento escrito y evidencia, y que el precio no lo perjudique, lo que se prueba con una tasación o un informe de valor. También revisa qué porcentaje le corresponde según la sucesión inscrita, cómo se resguardará su parte y quién lo representa, con su partida de nacimiento y los documentos de patria potestad o tutela.
¿Puedo avanzar con la venta mientras se tramita la autorización?
Sí, puedes prepararla: publicar el inmueble, recibir ofertas y firmar un compromiso sujeto a la condición de obtener la autorización. Lo que no puedes hacer es transferir antes de tenerla. Llevar los dos procesos en paralelo es lo que evita que pierdas al comprador.
¿Y si el comprador se cansa de esperar?
Para evitarlo, pacta desde el inicio plazos realistas y penalidades equilibradas. Lo que más acorta la espera es presentar el expediente completo la primera vez, con sucesión inscrita, informe de valor, sustento de la necesidad y propuesta sobre el dinero, porque la mayor parte del retraso viene de las subsanaciones y no del juzgado.
¿El dinero de la venta se le entrega al menor?
No directamente: su parte se resguarda según lo que disponga el juez, por lo general en una cuenta a nombre del menor. Por eso el expediente debe incluir una propuesta concreta sobre el destino de ese dinero, que es uno de los puntos que el juez revisa.
¿Qué pasa si el menor cumple 18 años durante el proceso?
Pasa a decidir por sí mismo y la autorización judicial deja de ser necesaria. Por eso, cuando falta poco para que cumpla la mayoría de edad, muchas familias prefieren esperar en lugar de iniciar el trámite en el juzgado.
Fuentes
- Código Civil peruano — régimen patrimonial del matrimonio, sucesiones, copropiedad y usufructo
- Junta de Decanos de los Colegios de Notarios del Perú
- Sunarp — Superintendencia Nacional de los Registros Públicos
- Ministerio de Justicia — Sistema Peruano de Información Jurídica
Cómo te ayuda EximiaHaus
Mientras avanza la autorización, la venta se puede dejar lista. Con esto se prepara:
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