Antes de firmar la minuta de compraventa pide en Sunarp la copia literal de la partida (S/ 17,60 las dos primeras páginas) o el Certificado Registral Inmobiliario (S/ 88,50) para confirmar dueño, cargas y área inscrita. Verifica también que firmen ambos cónyuges si el bien es de la sociedad conyugal y que no haya deudas municipales ni de mantenimiento. Después vienen la escritura pública, los impuestos y la inscripción. Mientras se firma la escritura, el bloqueo registral impide que se inscriba otra venta o carga sobre la partida.
En total son doce verificaciones que se hacen en días y evitan problemas de años. Tres son decisivas: que quien vende sea el titular registral y tenga facultad para hacerlo, que el inmueble no tenga cargas ni gravámenes vigentes que no se vayan a levantar en el acto, y que lo construido coincida con lo inscrito en la partida. Las otras nueve —régimen patrimonial, tributos municipales, deuda de mantenimiento, servicios, medios de pago, entre otras— no suelen tumbar una operación, pero sí generan costos y demoras si aparecen después de la firma.
Datos clave
- La partida registral actualizada es el documento central: titularidad, cargas y descripción.
- Lo construido debe coincidir con lo inscrito, o el banco observará la operación.
- Si el vendedor es casado, el régimen patrimonial define quién debe firmar.
- Toda la operación debe cumplir las reglas de bancarización: el pago se sustenta.
- La deuda de mantenimiento puede afectar al inmueble, no solo a quien la generó.
- Firmar la minuta no basta: hay que llegar a la escritura pública e inscripción.
- Costos Sunarp de referencia 2026: copia literal de predio S/ 17,60 por las dos primeras hojas y S/ 8,80 por hoja adicional; certificado de gravamen S/ 53,30; CRI S/ 88,50.
- Bancarización: todo pago desde S/ 2.000 o US$ 500 debe hacerse por el sistema financiero (transferencia, depósito o cheque de gerencia) y constar en la escritura.
- Plazo registral: Sunarp califica el título en 7 días hábiles; el asiento de presentación dura 35 días hábiles, que con una observación se prorrogan hasta un máximo de 60, y la subsanación se admite hasta el sexto día hábil anterior a su vencimiento.
¿Cuáles son los doce puntos?
| # | Qué verificar | Dónde |
|---|---|---|
| 1 | Titularidad registral vigente del vendedor | Sunarp (partida registral) |
| 2 | Cargas, gravámenes, hipotecas y embargos | Sunarp |
| 3 | Coincidencia entre lo construido y lo inscrito | Partida + inspección |
| 4 | Independización y numeración de la unidad | Sunarp |
| 5 | Estacionamiento y depósito: si están incluidos y cómo | Partida y contrato |
| 6 | Identidad y facultades de quien firma | Reniec y poderes en Sunarp |
| 7 | Régimen patrimonial del vendedor | Reniec / Registro Personal |
| 8 | Impuesto predial y arbitrios al día | Municipalidad |
| 9 | Deuda de cuotas de mantenimiento | Junta de propietarios |
| 10 | Servicios sin deuda pendiente | Empresas prestadoras |
| 11 | Medios de pago y bancarización | Sistema financiero |
| 12 | Plazos y responsables de la escritura e inscripción | Minuta y notaría |
Lo que viene antes y después de este paso está en la guía para vender una propiedad en 2026.
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¿Por qué la coincidencia con lo inscrito es tan crítica?
Porque el registro es lo que existe frente a terceros. Si el inmueble tiene un piso más, una terraza cerrada o una ampliación que no está inscrita, esos metros no son parte de lo que legalmente estás comprando, aunque los estés pagando. Y cuando el comprador financia, el banco tasa, detecta la diferencia y observa la operación. La regularización posterior es un trámite municipal y registral completo, con su costo y su tiempo.
Cómo se resuelve está en ampliar un piso más.
¿Qué pasa con el régimen patrimonial?
Que define quién tiene que firmar. Si el inmueble pertenece a una sociedad de gananciales, la disposición requiere la intervención de ambos cónyuges. Una minuta firmada por uno solo, cuando la ley exige los dos, expone la operación a ser cuestionada. Lo mismo aplica a inmuebles en copropiedad o a los que provienen de una sucesión no dividida.
Los casos particulares están en sociedad conyugal y en inmueble heredado o en copropiedad.
¿Basta con firmar la minuta?
No. La minuta es el contrato entre las partes; la escritura pública le da forma notarial y la inscripción en Sunarp es la que te hace oponible frente a terceros. Una compraventa firmada pero no inscrita deja al comprador expuesto: el vendedor sigue figurando como titular en el registro, y un embargo posterior contra él puede afectar al inmueble. La minuta debe fijar plazos y responsable de cada paso hasta la inscripción.
El detalle está en Minuta y escritura pública: cuál necesitas y cuánto cuesta cada paso.
¿Qué es una minuta y para qué sirve?
La minuta es el documento privado en el que comprador y vendedor escriben el contrato: quiénes son, qué inmueble se vende con su partida registral, el precio, la forma de pago, quién paga cada gasto y los plazos. Sirve para que el notario la eleve a escritura pública, que es el documento que se presenta a Sunarp. Por sí sola obliga a las partes, pero no te protege frente a terceros. Si aún no la tienes redactada, parte de uno de nuestros modelos de contratos inmobiliarios en Word.
Después de la minuta, ¿qué sigue?
- Notaría: el notario revisa identidades, poderes y documentos, y extiende la escritura pública que firman las partes.
- Pagos y tributos: el precio se paga por medios bancarizados; el comprador paga la alcabala en la municipalidad o el SAT (3 % sobre el exceso de 10 UIT, es decir, de S/ 55.000 en 2026) y el vendedor, si corresponde, el impuesto a la renta por la venta.
- Partes notariales a Sunarp: la notaría envía los partes, normalmente por vía electrónica, y se genera el asiento de presentación.
- Calificación e inscripción: el registrador califica en 7 días hábiles. Si hay observaciones, se subsanan dentro de la vigencia del asiento; si todo está conforme, se inscribe la compraventa a tu nombre.
- Después de inscribir: activa la Alerta Registral de Sunarp, que es gratuita, y haz la declaración del predio a tu nombre en la municipalidad.
| Documento de Sunarp | Para qué sirve antes de firmar | Costo de referencia 2026 |
|---|---|---|
| Copia literal de la partida | Ver toda la historia: titulares, cargas, área y construcciones inscritas | S/ 17,60 (2 primeras hojas) + S/ 8,80 por hoja adicional |
| Certificado de gravamen | Confirmar si hay hipotecas, embargos u otras cargas vigentes | S/ 53,30 |
| Certificado Registral Inmobiliario (CRI) | Titularidad actual y cargas vigentes en un solo documento certificado | S/ 88,50 |
¿Y los medios de pago?
Deben cumplir las reglas de bancarización: los pagos por encima de los montos establecidos se realizan a través del sistema financiero y con el sustento correspondiente. No es solo una formalidad tributaria; es también la prueba de que pagaste, y su ausencia complica cualquier reclamo posterior. Efectivo sin sustento no acelera nada y sí genera problemas en la notaría.
Está en bancarización: cómo se paga legalmente una casa.
El checklist completo del comprador, por etapas
La revisión legal es la etapa 3 de cinco. Hacerlas en desorden es la causa más frecuente de operaciones frustradas:
- Preparación, antes de mirar propiedades: revisa y corrige tu historial crediticio (regularizarlo puede tomar de uno a tres meses), calcula tu cuota real, reduce deudas de consumo, define un presupuesto total que sume, como referencia, entre 4 % y 6 % adicional para alcabala, notaría, registros y tasación, comprueba si calificas para el Nuevo Crédito Mivivienda y consigue una precalificación por escrito.
- Búsqueda: fija el rango según lo que te aprobaron, prioriza ubicación sobre acabados, contrasta el precio por m² con comparables, visita de día, de noche y en fin de semana, recorre el trayecto a tu trabajo en hora punta y pregunta el mantenimiento y si hay cuotas extraordinarias aprobadas.
- Verificación legal: los doce puntos de este artículo, con la partida pedida por ti con menos de 30 días y revisando también los títulos pendientes de inscripción, el punto que casi nadie mira.
- Financiamiento: cotiza en tres bancos con el mismo monto, plazo e inicial, compara la TCEA, pregunta por los seguros y el endoso de pólizas, verifica que el contrato no cobre nada por pagar por adelantado (la ley prohíbe comisiones y penalidades por prepago) y confirma que la tasación no quede por debajo del precio y que los bonos figuren aplicados en la hoja resumen.
- Cierre: minuta revisada por tu abogado antes de firmar, pagos bancarizados a la cuenta del titular registral, nunca el total antes de la escritura pública, acta de entrega con inventario y lecturas de medidores, y cambio de titular en la municipalidad y en los servicios.
Preguntas frecuentes
¿Qué reviso antes de firmar la minuta de compraventa?
Titularidad registral, cargas y gravámenes, coincidencia entre lo construido y lo inscrito, independización, identidad y facultades de quien firma, régimen patrimonial, tributos municipales, deuda de mantenimiento, servicios y medios de pago.
¿La minuta ya me hace propietario?
No frente a terceros. Hace falta la escritura pública y la inscripción en Sunarp: hasta entonces el vendedor sigue figurando como titular registral y el inmueble queda expuesto a cargas posteriores contra él.
¿Qué pasa si el vendedor es casado?
Si el inmueble pertenece a la sociedad de gananciales, la disposición requiere la intervención de ambos cónyuges. Firmar solo con uno expone la operación a ser cuestionada.
¿Puedo comprar un inmueble con hipoteca vigente?
Sí, siempre que el levantamiento se coordine y se ejecute en el acto de cierre, con la carta de saldo del banco del vendedor y la aplicación de parte del precio a cancelar esa deuda.
¿Qué sigue después de firmar la minuta?
El notario eleva la minuta a escritura pública, se pagan el precio y los tributos (alcabala del comprador y, si corresponde, renta del vendedor), la notaría envía los partes a Sunarp y el registrador califica en 7 días hábiles. Con la inscripción ya figuras como propietario frente a terceros.
¿Qué es una minuta y para qué sirve?
Es el documento privado que contiene el contrato de compraventa: partes, inmueble, partida registral, precio, forma de pago, gastos y plazos. Sirve para que el notario lo convierta en escritura pública, que es lo que se inscribe en Sunarp.
¿Cuánto cuesta revisar la partida antes de firmar?
La copia literal de un predio cuesta S/ 17,60 por las dos primeras hojas y S/ 8,80 por cada hoja adicional; el certificado de gravamen, S/ 53,30, y el CRI, S/ 88,50, según montos de referencia de 2026. Se piden en línea en Sunarp.
¿A quién le pago el precio?
Siempre por medios bancarios trazables y a la cuenta del titular registral, nunca a un tercero ni el total antes de la escritura pública.
¿Quién paga los gastos notariales y registrales?
Lo que pacten las partes, pero debe quedar expreso en la minuta junto con los plazos y el responsable de llevar el trámite hasta la inscripción.
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Fuentes
- Resolución 00228-2025-SUNARP/GG: tasas registrales 2026, Anexo P-1 (publicidad de predios, texto corregido por la fe de erratas del 24-dic-2025) — Sunarp
- Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios — Sunarp
- Copia literal Sunarp: cómo pedirla — TrámitesPerú
- Plazos de calificación registral (7 días hábiles) y vigencia del asiento de presentación — TrámitesPerú, 2026
- Certificado Registral Inmobiliario (CRI) — Subdirección de Capacitación Registral, Sunarp
- Decreto Legislativo N.° 1049, Ley del Notariado, y Junta de Decanos de los Colegios de Notarios del Perú
- Código Civil peruano — arrendamiento (arts. 1666 y ss.), arras (arts. 1477 a 1483) y compraventa
- Municipalidad Metropolitana de Lima — licencias de funcionamiento y hospedaje
- Indecopi — Código de Protección y Defensa del Consumidor (Ley N.° 29571) y canales de reclamo
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