Antes de firmar la minuta hay doce verificaciones que se hacen en días y que evitan problemas de años. Las tres decisivas son: que quien vende sea el titular registral y tenga facultad para hacerlo, que el inmueble no tenga cargas ni gravámenes vigentes que no se vayan a levantar en el acto, y que lo construido coincida con lo inscrito en la partida. Las nueve restantes —régimen patrimonial, tributos municipales, deuda de mantenimiento, servicios, medios de pago, entre otras— no suelen tumbar una operación, pero sí generan costos y demoras si aparecen después de la firma.
Datos clave
- La partida registral actualizada es el documento central: titularidad, cargas y descripción.
- Lo construido debe coincidir con lo inscrito, o el banco observará la operación.
- Si el vendedor es casado, el régimen patrimonial define quién debe firmar.
- Toda la operación debe cumplir las reglas de bancarización: el pago se sustenta.
- La deuda de mantenimiento puede afectar al inmueble, no solo a quien la generó.
- Firmar la minuta no basta: hay que llegar a la escritura pública e inscripción.
¿Cuáles son los doce puntos?
| # | Qué verificar | Dónde |
|---|---|---|
| 1 | Titularidad registral vigente del vendedor | Sunarp (partida registral) |
| 2 | Cargas, gravámenes, hipotecas y embargos | Sunarp |
| 3 | Coincidencia entre lo construido y lo inscrito | Partida + inspección |
| 4 | Independización y numeración de la unidad | Sunarp |
| 5 | Estacionamiento y depósito: si están incluidos y cómo | Partida y contrato |
| 6 | Identidad y facultades de quien firma | Reniec y poderes en Sunarp |
| 7 | Régimen patrimonial del vendedor | Reniec / Registro Personal |
| 8 | Impuesto predial y arbitrios al día | Municipalidad |
| 9 | Deuda de cuotas de mantenimiento | Junta de propietarios |
| 10 | Servicios sin deuda pendiente | Empresas prestadoras |
| 11 | Medios de pago y bancarización | Sistema financiero |
| 12 | Plazos y responsables de la escritura e inscripción | Minuta y notaría |
¿Por qué la coincidencia con lo inscrito es tan crítica?
Porque el registro es lo que existe frente a terceros. Si el inmueble tiene un piso más, una terraza cerrada o una ampliación que no está inscrita, esos metros no son parte de lo que legalmente estás comprando, aunque los estés pagando. Y cuando el comprador financia, el banco tasa, detecta la diferencia y observa la operación. La regularización posterior es un trámite municipal y registral completo, con su costo y su tiempo.
Cómo se resuelve está en ampliar un piso más.
¿Qué pasa con el régimen patrimonial?
Que define quién tiene que firmar. Si el inmueble pertenece a una sociedad de gananciales, la disposición requiere la intervención de ambos cónyuges. Una minuta firmada por uno solo, cuando la ley exige los dos, expone la operación a ser cuestionada. Lo mismo aplica a inmuebles en copropiedad o a los que provienen de una sucesión no dividida.
Los casos particulares están en sociedad conyugal y en inmueble heredado o en copropiedad.
¿Basta con firmar la minuta?
No. La minuta es el contrato entre las partes; la escritura pública le da forma notarial y la inscripción en Sunarp es la que te hace oponible frente a terceros. Una compraventa firmada pero no inscrita deja al comprador expuesto: el vendedor sigue figurando como titular en el registro, y un embargo posterior contra él puede afectar al inmueble. La minuta debe fijar plazos y responsable de cada paso hasta la inscripción.
El detalle está en notaría vs. minuta.
¿Y los medios de pago?
Deben cumplir las reglas de bancarización: los pagos por encima de los montos establecidos se realizan a través del sistema financiero y con el sustento correspondiente. No es solo una formalidad tributaria; es también la prueba de que pagaste, y su ausencia complica cualquier reclamo posterior. Efectivo sin sustento no acelera nada y sí genera problemas en la notaría.
Está en bancarización: cómo se paga legalmente una casa.
Preguntas frecuentes
¿Qué reviso antes de firmar la minuta de compraventa?
Titularidad registral, cargas y gravámenes, coincidencia entre lo construido y lo inscrito, independización, identidad y facultades de quien firma, régimen patrimonial, tributos municipales, deuda de mantenimiento, servicios y medios de pago.
¿La minuta ya me hace propietario?
No frente a terceros. Hace falta la escritura pública y la inscripción en Sunarp: hasta entonces el vendedor sigue figurando como titular registral y el inmueble queda expuesto a cargas posteriores contra él.
¿Qué pasa si el vendedor es casado?
Si el inmueble pertenece a la sociedad de gananciales, la disposición requiere la intervención de ambos cónyuges. Firmar solo con uno expone la operación a ser cuestionada.
¿Puedo comprar un inmueble con hipoteca vigente?
Sí, siempre que el levantamiento se coordine y se ejecute en el acto de cierre, con la carta de saldo del banco del vendedor y la aplicación de parte del precio a cancelar esa deuda.
¿Quién paga los gastos notariales y registrales?
Lo que pacten las partes, pero debe quedar expreso en la minuta junto con los plazos y el responsable de llevar el trámite hasta la inscripción.
Fuentes
- Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios — Sunarp
- Decreto Legislativo N.° 1049, Ley del Notariado, y Junta de Decanos de los Colegios de Notarios del Perú
- Código Civil peruano — arrendamiento (arts. 1666 y ss.), arras (arts. 1477 a 1483) y compraventa
- Municipalidad Metropolitana de Lima — licencias de funcionamiento y hospedaje
- Indecopi — Código de Protección y Defensa del Consumidor (Ley N.° 29571) y canales de reclamo
Cómo te ayuda EximiaHaus
Revisamos contigo el expediente completo antes de que firmes, y te acompañamos hasta la inscripción:
- Asesoría legal inmobiliaria — acompañamiento en compraventa, contratos y saneamiento para que operes con seguridad.
- Acompañamiento de principio a fin — un especialista contigo en los cuatro tramos críticos: precio, material, filtrado de interesados y cierre.
- Tasación profesional — recibe una tasación certificada, lista para trámites bancarios y notariales.
- Valorizador Inmobiliario — estima el valor de tu propiedad al instante con nuestro modelo de IA y datos reales del mercado.
¿Prefieres que te asesoremos directamente? Escríbenos por WhatsApp desde la página de servicios y te respondemos el mismo día.