Solo el 12% de los distritos del Perú cuenta con un plan de desarrollo urbano aprobado, según señaló CODIP a inicios de 2026. Es el dato estructural que explica casi todo lo demás: por qué falta suelo habilitado, por qué los lanzamientos de proyectos nuevos cayeron 16,5% en el primer trimestre de 2026, por qué las municipalidades demoran los permisos y por qué la aprobación de un PDU revaloriza una zona entera de un día para otro. Sin plan no hay reglas claras, y sin reglas claras nadie invierte a cinco años.
Datos clave
- Solo el 12% de los distritos del país tiene plan de desarrollo urbano aprobado (CODIP, enero de 2026).
- El lanzamiento de proyectos nuevos cayó 16,5% en el primer trimestre de 2026, con -46,3% en Lima Top y -44,4% en Lima Centro (Capeco, IEC N.° 101).
- Quedaron 1.017 proyectos con oferta disponible en Lima Metropolitana, 7,6% menos que un año antes.
- Capeco identifica la generación de suelo urbano y servicios básicos como la condición para ampliar la oferta.
- Los PDU aprobados en 2025 en Independencia y los Balnearios del Sur son los que colocaron a esas zonas como polos de potencial para 2026 (CODIP).
- El marco vigente es la Ley 31313, de Desarrollo Urbano Sostenible, y su reglamento.
¿Qué es un plan de desarrollo urbano y por qué manda tanto?
Es el instrumento que define cómo va a crecer una ciudad: qué zonas son residenciales, comerciales o industriales, con qué densidad y altura, por dónde van las vías, dónde se reservan equipamientos y áreas verdes. De él se derivan la zonificación y los parámetros que después la municipalidad certifica para cada predio. En palabras de CODIP, un plan de desarrollo urbano le dice a la ciudad hacia dónde tiene que crecer.
Sin PDU vigente, cada trámite se vuelve una negociación caso por caso, los parámetros aplicables son antiguos o discutibles, y el desarrollador no puede saber con certeza qué podrá construir. Ese es exactamente el tipo de incertidumbre que detiene inversiones de varios años y varios millones.
¿Qué pasa cuando se aprueba un PDU?
| Antes del PDU | Después del PDU | Efecto sobre el suelo |
|---|---|---|
| Parámetros antiguos o inexistentes | Zonificación y alturas definidas por ordenanza | El terreno pasa a tener una cabida calculable |
| Trámites caso por caso | Reglas generales y previsibles | Baja el riesgo, sube el precio que se puede pagar |
| Sin reserva de vías ni equipamiento | Vías y equipamientos delimitados | Algunos predios se afectan y pierden valor |
| Densidad baja de hecho | Densidades mayores en ejes definidos | Revalorización fuerte en los ejes, neutra fuera de ellos |
La lectura clave para un propietario es que un PDU no revaloriza todo por igual: revaloriza los ejes donde permite densidad y castiga a los predios afectados por vías o equipamientos. Averiguar en cuál de los dos grupos cae tu terreno es una consulta municipal, no una especulación.
¿Por qué esto explica la caída de lanzamientos?
Porque el proyecto que no se lanza en 2026 es el que no consiguió suelo con reglas claras en 2024 y 2025. La cadena es lenta: primero falta plan, luego falta suelo habilitado, luego faltan proyectos nuevos y, dos años después, falta oferta y suben los precios. Capeco advirtió justamente eso: que la reducción en la incorporación de proyectos está generando un escenario de escasez, marcadamente en Lima Top.
Para el comprador, el efecto es precio. Para el desarrollador con suelo asegurado, es margen. Y para el propietario de un terreno bien zonificado, es un activo cuyo valor sube por escasez de sustitutos. Lo tratamos en escasez de proyectos en Lima Top.
¿Dónde están las zonas con plan nuevo?
CODIP señaló a Lima Norte —con Independencia y su PDU aprobado en 2025— y a los Balnearios del Sur, cuyo plan también se aprobó en 2025, como los polos con mayor potencial para 2026. No es casualidad: son las dos zonas donde de pronto existen reglas para densificar suelo que antes era agrícola o de baja densidad.
El mapa completo de dónde se está construyendo está en zonas en desarrollo en Lima 2026.
¿Qué puede hacer un propietario mientras tanto?
Tres cosas concretas. Verificar si su distrito tiene PDU vigente o en proceso de aprobación, y en qué estado. Solicitar por escrito el certificado de zonificación y parámetros de su predio, para tener la regla actual documentada. Y revisar si el predio está afectado por alguna vía o equipamiento proyectado, porque eso cambia radicalmente su valor. El procedimiento está en zonificación y parámetros y en plan de desarrollo urbano y plusvalía.
Preguntas frecuentes
¿Qué porcentaje de distritos del Perú tiene plan de desarrollo urbano?
Alrededor del 12%, según señaló CODIP a inicios de 2026. La ausencia de planes es una de las causas estructurales de la escasez de suelo habilitado.
¿Qué es un plan de desarrollo urbano?
El instrumento que define cómo crece una ciudad: zonificación, densidades, alturas, vías y equipamientos. De él se derivan los parámetros que la municipalidad certifica para cada predio.
¿Aprobar un PDU sube el precio de los terrenos?
Sube el de los predios ubicados en ejes donde el plan permite mayor densidad, y puede bajar el de los predios afectados por vías o equipamientos proyectados. No es un efecto uniforme.
¿Por qué caen los lanzamientos de proyectos si las ventas suben?
Porque lanzar requiere suelo habilitado y permisos, no demanda. Capeco atribuye la caída a las restricciones urbanas y a la falta de suelo con servicios.
¿Cómo sé si mi distrito tiene plan vigente?
Consultando en la municipalidad provincial, que es la que aprueba el plan por ordenanza, y solicitando por escrito el certificado de zonificación y parámetros de tu predio.
Fuentes
- Lima Norte y los Balnearios del Sur, los polos con mayor potencial inmobiliario para 2026 — RPP, 28/01/2026 (CODIP, Ana Cecilia Gálvez)
- Ley N.° 31313, Ley de Desarrollo Urbano Sostenible, y su reglamento (DS N.° 012-2022-VIVIENDA)
- Capeco: generar más suelo urbano y servicios básicos permitirá ampliar la oferta de vivienda — Construyendo.pe
- Capeco: nuevos proyectos de vivienda caen 16,5% en Lima Metropolitana y ya reducen la oferta disponible — La República, 05/06/2026 (IEC N.° 101)
- Mercado inmobiliario creció 26% en Lima y enfrenta el desafío de ampliar el suelo urbano — La República, 21/07/2026
- TUO de la Ley N.° 29090, Ley de regulación de habilitaciones urbanas y de edificaciones
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