¿Qué es el PGSU? El Programa Generación de Suelo Urbano (PGSU) es el programa del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (MVCS) que identifica terrenos del Estado y áreas urbanas deterioradas o subutilizadas, los habilita y los pone en valor para construir Viviendas de Interés Social con inversión privada. Fue creado el 6 de enero de 2012 por el Decreto Supremo 003-2012-VIVIENDA, bajo el Viceministerio de Vivienda y Urbanismo. A setiembre de 2026, según gob.pe, su cartera tiene 56 terrenos estatales, 2.562 hectáreas y capacidad para 150.393 viviendas de interés social (588.074 personas potencialmente beneficiadas) en nueve regiones: Tumbes, Piura, Lambayeque, La Libertad, Lima, Ica, Arequipa, Moquegua y Tacna. Los terrenos se promueven por Proyectos en Activos, concursos o asociaciones público-privadas, y el programa no vende lotes a personas.
El Ministerio de Vivienda puso en valor 57 terrenos estatales a través del Programa Generación de Suelo Urbano (PGSU). La cartera consolidada en 2025 suma 2.845 hectáreas con capacidad para edificar 164.731 viviendas de interés social, con alcance para más de 674.000 peruanos, y está clasificada en tres grupos según su grado de avance: activación inmediata, consolidación y desarrollo estratégico.
Datos clave
- Cartera total: 2.845 hectáreas, 164.731 viviendas potenciales, más de 674.000 beneficiarios.
- Activación inmediata: 19 predios, 297 ha, 25.843 viviendas, +122.000 personas (Lambayeque, Lima, Arequipa).
- En consolidación: 16 terrenos, 1.075 ha, 75.856 viviendas, +300.000 personas (La Libertad, Lima, Ica, Piura, Tumbes, Tacna, Moquegua).
- Desarrollo estratégico: 22 predios de gran escala, 1.473 ha, 63.032 viviendas, +252.000 personas.
- Iniciativas privadas en gestión: 10, sobre 171,9 ha, con 18.591 viviendas y S/ 1.617 millones de inversión privada.
- Cartera vigente (gob.pe, setiembre de 2026): 56 terrenos, 2.562 ha, 150.393 viviendas potenciales, 588.074 personas, en nueve regiones.
- Qué es el PGSU: programa del MVCS creado por el DS 003-2012-VIVIENDA (6 de enero de 2012); genera y recupera suelo urbano para vivienda de interés social.
¿Cómo está organizada la cartera?
| Grupo | Predios | Hectáreas | Viviendas | Estado |
|---|---|---|---|---|
| Activación inmediata | 19 | 297 | 25.843 | Zonificación compatible y factibilidad de servicios |
| En consolidación | 16 | 1.075 | 75.856 | Requieren obras complementarias o adecuaciones urbanísticas |
| Desarrollo estratégico | 22 | 1.473 | 63.032 | Predios de gran escala |
| Total | 57 | 2.845 | 164.731 | — |
Las diez etapas para vender un terreno, con las cifras oficiales de 2026, están reunidas en cómo vender un terreno: la guía completa 2026.
¿Qué es el PGSU y cómo trabaja?
PGSU son las siglas de Programa Generación de Suelo Urbano. Es una unidad del MVCS, adscrita al Viceministerio de Vivienda y Urbanismo, creada por el Decreto Supremo 003-2012-VIVIENDA "con el propósito de atender la demanda de suelo urbano con fines de vivienda social y servicios complementarios de infraestructura y de equipamiento". En la práctica hace cuatro cosas, según su propia descripción institucional en gob.pe:
- Identifica y evalúa terrenos de propiedad del Estado con aptitud urbana, y áreas deterioradas o subutilizadas que puedan recuperarse.
- Habilita y pone en valor ese suelo: zonificación, factibilidad de servicios, saneamiento físico-legal, para que pueda convertirse en un Proyecto Urbano Integral.
- Promueve la inversión pública y privada: cada terreno se evalúa según sus características y se saca al mercado por Proyectos en Activos, concursos, asociaciones público-privadas u otro mecanismo de la normativa vigente.
- Articula con gobiernos regionales y locales, otras entidades públicas y desarrolladores inmobiliarios.
Lo que el PGSU no hace es vender lotes o viviendas a familias: el ciudadano accede a la vivienda cuando el proyecto ya está construido, a través de los programas del Fondo Mivivienda (Techo Propio o Nuevo Crédito Mivivienda). La cartera cambia con el tiempo porque los terrenos entran cuando se sanean y salen cuando se adjudican:
| Corte | Terrenos | Hectáreas | Viviendas potenciales | Personas | Fuente |
|---|---|---|---|---|---|
| Cartera consolidada en 2025 (difundida el 6 de enero de 2026) | 57 | 2.845 | 164.731 | más de 674.000 | MVCS, vía El Peruano |
| Cartera vigente a setiembre de 2026 | 56 | 2.562 | 150.393 | 588.074 | PGSU, gob.pe (información institucional) |
¿Qué significa que un predio esté en "activación inmediata"?
Que ya tiene zonificación compatible y factibilidad de servicios básicos: las dos condiciones que suelen faltar cuando un proyecto de vivienda social se anuncia y no arranca. Ese grupo es solo el 10% de las hectáreas de la cartera, pero es donde el suelo puede convertirse en obra sin esperar habilitaciones ni redes.
Los otros dos grupos requieren, respectivamente, obras complementarias o adecuaciones urbanísticas, y desarrollos de gran escala. Traducido: la cifra de 164.731 viviendas es potencial de la cartera, no un plan de entrega. Distinguir ambas cosas es lo que separa un análisis de un titular.
¿Cómo entra el sector privado?
Mediante el mecanismo de Proyectos en Activos. El PGSU gestiona actualmente 10 iniciativas privadas en distintas etapas, sobre 171,9 hectáreas, que contemplan 18.591 viviendas y movilizan una inversión estimada de S/ 1.617 millones, financiada íntegramente con capital privado y ejecutada en coordinación con gobiernos regionales y locales.
En paralelo, la SBN —que administra los predios del Estado— dispuso en lo que va de 2026 la entrega de 901 predios estatales con 1.366,68 hectáreas para distintos usos; de esas entregas, solo 4 corresponden al sector vivienda, frente a 398 para protección ante inundaciones y 256 para transportes y comunicaciones. Es un recordatorio útil: la mayor parte del suelo estatal que se moviliza no va a vivienda.
Cómo saber si un terreno del Estado está en la cartera del PGSU, en cuatro pasos
- Revisa la información institucional del PGSU en gob.pe ("¿Qué hacemos?" y "Noticias"): ahí se publican las cifras de cartera y los terrenos que salen a promoción.
- Consulta la partida del predio en Sunarp: si el titular es el Estado (MVCS, SBN, un gobierno regional o una municipalidad) y figura una afectación en uso o transferencia a favor del MVCS, es candidato.
- Pregunta en la municipalidad por la zonificación: los predios de "activación inmediata" ya tienen zonificación compatible con vivienda y factibilidad de servicios; los demás están en trámite.
- Sigue las convocatorias de Proyectos en Activos y concursos del MVCS: es el momento en que un terreno de la cartera pasa a un desarrollador y, meses después, a oferta de vivienda con bono.
¿Por qué esto importa si voy a comprar una casa?
Porque el suelo es el insumo que decide dónde habrá vivienda asequible en tres o cinco años. La descentralización ya se ve en la oferta: según el Fondo Mivivienda, en agosto de 2026 el 80% de las Viviendas de Interés Social disponibles está en provincias —52.766 unidades frente a 13.208 en Lima y Callao—. La región con más stock es La Libertad, con 14.974 unidades.
Si tu decisión es dónde comprar, esos números pesan más que cualquier proyección. Los detallamos en dónde hay más departamentos con Crédito Mivivienda y en cómo elegir proyecto de vivienda social en provincia.
¿Puedo comprarle un terreno al Estado?
Existen mecanismos formales de disposición de predios estatales —venta directa, subasta, derecho de superficie, entre otros—, todos con procedimiento y requisitos. Lo explicamos en se puede comprar un terreno del Estado. Lo que no existe es la vía informal: ocupar un predio estatal no genera derecho, y el Estado está facultado para recuperarlo de forma directa.
Preguntas frecuentes
¿164.731 viviendas es un plan de construcción?
No. Es la capacidad estimada de la cartera de suelo del PGSU. La ejecución depende de la etapa de cada predio, de las obras complementarias y de la inversión que se concrete.
¿Qué regiones aparecen en la cartera?
Entre las mencionadas: Lambayeque, Lima y Arequipa en el grupo de activación inmediata; y La Libertad, Lima, Ica, Piura, Tumbes, Tacna y Moquegua en el de consolidación.
¿Qué es el Programa Generación de Suelo Urbano?
Es el programa del MVCS que identifica predios estatales sin uso, los organiza bajo criterios técnicos y normativos y los habilita para proyectos habitacionales con participación privada.
¿Estas viviendas serán de interés social?
Sí, la cartera está orientada a Vivienda de Interés Social, que es la que accede a los bonos y créditos de los programas estatales.
¿Cómo sé si un terreno cerca de mi casa es parte de la cartera?
La información de predios estatales la administra la SBN, y los proyectos habitacionales sobre suelo público se anuncian por el MVCS y los gobiernos locales involucrados.
¿Qué es el PGSU?
El Programa Generación de Suelo Urbano, un programa del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento creado por el Decreto Supremo 003-2012-VIVIENDA el 6 de enero de 2012. Genera y recupera suelo urbano (terrenos del Estado y áreas deterioradas) para que se construyan Viviendas de Interés Social y sus servicios complementarios con participación privada.
¿Qué significan las siglas PGSU?
Programa Generación de Suelo Urbano. Pertenece al Viceministerio de Vivienda y Urbanismo del MVCS y no debe confundirse con el PNVR (Programa Nacional de Vivienda Rural) ni con la SBN, que es la entidad que administra los bienes del Estado.
¿Cuántos terrenos tiene el PGSU en 2026?
A setiembre de 2026, 56 terrenos estatales con 2.562 hectáreas y capacidad para 150.393 viviendas de interés social, según la información institucional del programa en gob.pe. La cartera consolidada en 2025 y difundida en enero de 2026 sumaba 57 terrenos, 2.845 hectáreas y 164.731 viviendas.
¿El PGSU vende terrenos a personas?
No. Promueve los terrenos ante desarrolladores mediante Proyectos en Activos, concursos o asociaciones público-privadas. Una familia accede al resultado, la vivienda construida, con los bonos y créditos del Fondo Mivivienda. Para comprar un terreno estatal directamente existen las vías de la SBN, explicadas en se puede comprar un terreno del Estado.
¿En qué regiones están los terrenos del PGSU?
Según gob.pe, en Tumbes, Piura, Lambayeque, La Libertad, Lima, Ica, Arequipa, Moquegua y Tacna: toda la costa, donde se concentra la demanda de vivienda formal y la factibilidad de servicios.
Fuentes
- Habilitan 57 terrenos estatales para proyectos de vivienda que beneficiarán a más de 674 mil peruanos — Infobae, 06/01/2026
- MVCS libera terrenos para construir 164 mil viviendas sociales: revisa si tu región está en la lista — Infobae, 06/01/2026
- MVCS: el 80% de la oferta de vivienda social está en el interior del país — Perú Construye, 24/08/2026
- SBN entrega más de 900 predios estatales para importantes proyectos en lo que va del 2026 — Perú Construye, 07/08/2026
- Programa Generación de Suelo Urbano: ¿Qué hacemos? y "El PGSU en cifras" (a setiembre de 2026) — gob.pe, MVCS
- Decreto Supremo N.° 003-2012-VIVIENDA: creación del Programa Generación de Suelo Urbano, 6 de enero de 2012 — gob.pe
- Terrenos liberados por el MVCS permitirán construir 164 mil nuevas viviendas sociales — Diario Oficial El Peruano, 06/01/2026
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