La vivienda de interés social no es un nicho: es el mercado. En 2025 concentró el 68% de las ventas y el 65% de la oferta del mercado formal peruano, según CODIP. Y su geografía es contundente: el 80% de las viviendas de interés social disponibles está fuera de Lima —52.766 unidades en el interior del país frente a 13.208 en Lima y Callao, según el reporte del MVCS del 24 de agosto de 2026—. Para un desarrollador, eso define dónde está el volumen y qué producto lo captura.
Datos clave
- La VIS fue el 68% de las ventas y el 65% de la oferta del mercado formal en 2025 (CODIP).
- 52.766 unidades de VIS disponibles en el interior frente a 13.208 en Lima y Callao (MVCS, 24/08/2026).
- Regiones líderes: La Libertad 14.974, Piura 10.142, Lambayeque 10.107 e Ica 8.601.
- El 77,6% de las ventas correspondió a departamentos de 2 y 3 dormitorios, con metrajes eficientes de 60 a 70 m².
- El área media vendida bajó a 63,9 m² y el 50,1% de las ventas fue de unidades de 40 a 60 m² en el 1S2026.
- El marco propio es la Ley 32379, que sacó la VIS de la Ley 31313 y le dio ley propia; su reglamento aún no se aprueba.
¿Por qué la VIS domina el mercado?
Por tres razones que se refuerzan. La primera es la demanda: el déficit habitacional peruano se estima en torno a 1,9 millones de viviendas, y está concentrado en los segmentos que la VIS atiende. La segunda es el financiamiento: los productos del Fondo Mivivienda y los bonos hacen que la cuota mensual entre en el presupuesto de hogares que de otro modo no calificarían. La tercera es el precio del suelo: en provincias el terreno permite producir a valores compatibles con los topes del programa.
Esa tercera razón explica la geografía. Donde el suelo cuesta poco, la VIS es viable; donde cuesta mucho, no cabe dentro del tope de precio. Está en dónde está la oferta de vivienda en el Perú.
¿Qué exige desarrollar VIS?
| Requisito | Implicancia para el proyecto |
|---|---|
| Tope de precio de la vivienda | El costo total, incluido el suelo, debe caber por debajo del tope: define la ubicación posible |
| Registro del proyecto | El proyecto debe estar registrado para que sus unidades accedan a los programas |
| Producto eficiente | Metrajes ajustados y estandarización: el margen por unidad es menor y se compensa con volumen |
| Velocidad de venta | La demanda existe, pero el comprador depende de calificar para el crédito y el bono |
| Escala | Con márgenes por unidad menores, la rentabilidad viene del número de unidades |
¿Dónde está la demanda que no se atiende?
En las regiones donde la población crece por encima del promedio nacional y la oferta formal todavía es delgada. Los Censos Nacionales 2025 muestran a Lambayeque creciendo 2,5% anual, Arequipa 2,0% e Ica 1,8%, frente a un promedio nacional de 1,11%. Las tres aparecen también entre las regiones con mayor oferta de VIS, lo que indica que el mercado ya está respondiendo, pero el déficit sigue muy por encima de la producción anual.
El detalle demográfico está en Censo 2025 y dónde está la demanda y el mapa regional en Piura y Lambayeque.
¿Qué está pendiente en el marco normativo?
El reglamento de la Ley 32379, que sacó la Vivienda de Interés Social de la Ley 31313 y le dio ley propia, obligando además a las municipalidades provinciales a identificar zonas VIS por ordenanza. Mientras ese reglamento no se apruebe, hay definiciones operativas que siguen abiertas, y conviene tratarlas como propuesta y no como norma vigente al planificar un proyecto.
Esa obligación municipal de identificar zonas VIS es, además, una oportunidad para quien tiene suelo: cuando una ordenanza delimita esas zonas, el suelo comprendido cambia de valor. Está en el 12% de distritos con PDU.
¿Cuál es el riesgo propio de este producto?
Que el comprador no califique. En VIS, una parte importante del embudo comercial se pierde en la evaluación crediticia: interesados con demanda genuina que no acceden al crédito o al bono. Eso convierte al filtro temprano de capacidad de pago en una herramienta central, no accesoria, y explica por qué los proyectos de este segmento invierten tanto en acompañar al comprador durante su calificación.
Está en verificar el historial crediticio del comprador y en cómo elegir proyecto de vivienda social en provincia.
Preguntas frecuentes
¿Qué peso tiene la vivienda de interés social en el mercado peruano?
En 2025 concentró el 68% de las ventas y el 65% de la oferta del mercado formal, según CODIP. Es el producto dominante, no un nicho.
¿Dónde está la oferta de VIS?
Mayoritariamente en provincias: 52.766 unidades en el interior frente a 13.208 en Lima y Callao, según el reporte del MVCS del 24 de agosto de 2026.
¿Qué tipo de producto se vende?
Departamentos de 2 y 3 dormitorios, que fueron el 77,6% de las ventas, con metrajes eficientes. El área media vendida bajó a 63,9 m² en el primer semestre de 2026.
¿Qué norma regula la vivienda de interés social?
La Ley 32379, que le dio marco propio y obliga a las municipalidades provinciales a identificar zonas VIS por ordenanza. Su reglamento aún no ha sido aprobado.
¿Cuál es el principal riesgo de desarrollar VIS?
Que el comprador no califique para el crédito o el bono. El filtro temprano de capacidad de pago y el acompañamiento durante la calificación son parte del negocio.
Fuentes
- Lima Norte y los Balnearios del Sur, los polos con mayor potencial inmobiliario para 2026 — RPP, 28/01/2026 (CODIP, Ana Cecilia Gálvez)
- MVCS: el 80% de la oferta de vivienda social está en el interior del país — Perú Construye, 24/08/2026
- Ley N.° 32379, que regula la Vivienda de Interés Social (publicada el 11/06/2025)
- Buscador de proyectos de vivienda — Fondo MIVIVIENDA
- La venta de departamentos en Lima no se detiene y se acerca al umbral técnico de 60 m² para tres habitaciones — Infobae, 21/07/2026 (datos CODIP)
- INEI: población del Perú totalizó 34 millones 157 mil 732 habitantes al 2025 — INEI, Censos Nacionales 2025 (difundidos el 10/07/2026)
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