Un proyecto inmobiliario nace en seis pasos: suelo, cabida, producto, números, permisos y lanzamiento. La licencia de edificación dura 36 meses, prorrogables 12, y para lanzar la preventa la promotora debe entregar al comprador, antes de firmar, la partida del terreno, el estado de la licencia, el plano y las condiciones de la separación, como exige el artículo 77 del Código del Consumidor.
El proyecto no empieza con un plano: empieza con un terreno y un número. Ese orden importa porque cada paso condiciona al siguiente y ninguno se puede rehacer barato. La utilidad de un desarrollo se define casi por completo en los pasos 1 a 4, antes de que se dibuje una sola planta y mucho antes de que se mueva una máquina.
Datos clave
- Seis pasos en orden fijo: suelo → cabida → producto → números → permisos → lanzamiento.
- La utilidad se define en los pasos 1 a 4; la obra solo la ejecuta o la destruye.
- El precio del suelo que un proyecto puede pagar se calcula al revés, desde el precio de venta hacia atrás (método residual).
- El producto lo define el crédito del comprador: el área media vendida cayó a 63,9 m² y el 50,1% de las ventas fue de 40 a 60 m².
- Los permisos son el paso con mayor incertidumbre de plazo, no de costo.
- Vigencia de la licencia: 36 meses desde su emisión, prorrogables una sola vez por 12 meses si se pide dentro de los 30 días previos al vencimiento (Ley 29090, art. 11).
- Para vender en planos: el promotor debe acreditar al menos la aprobación del anteproyecto de arquitectura o del proyecto de habilitación urbana (Código del Consumidor, art. 77.2).
- Un error en el paso 2 (cabida) no se corrige en el paso 5: se paga con menos unidades vendibles durante toda la vida del proyecto.
Paso 1: encontrar el suelo
No se busca "un terreno barato": se busca un terreno cuya zonificación permita más de lo que el precio refleja. Los criterios duros son zonificación y parámetros, área y frente, accesos, factibilidad de servicios y situación registral limpia. Un terreno con cualquiera de esos cinco puntos en rojo no es una oportunidad con descuento: es un terreno que no sirve para desarrollar hasta que se resuelva.
El detalle de la verificación está en due diligence de un terreno y en cómo se compra suelo para desarrollar.
Lo que viene antes y después de este paso, cuando el terreno se vende, está en la guía para vender un terreno en 2026.
Paso 2: la cabida
La cabida responde cuántos metros vendibles caben legalmente en ese terreno: altura permitida, área libre, retiros, densidad, estacionamientos exigidos y la eficiencia del diseño. Dos terrenos idénticos en área pueden tener cabidas muy distintas, y con ellas valores muy distintos. Es el paso que convierte metros de terreno en metros vendibles, y es el que más veces se hace mal por apuro. Lo desarrollamos en cabida arquitectónica.
Paso 3: definir el producto
Con la cabida en la mano se decide qué se construye: cuántos dormitorios, qué metrajes, qué amenidades, para qué comprador y a qué precio. Aquí manda el mercado, no el gusto. El comprador peruano de 2026 compra lo que le entra en la cuota: el ticket medio bajó a S/ 435.630 y el área media a 63,9 m², con la mitad de las ventas entre 40 y 60 m².
Definir mal el producto es el error más caro de todos porque no se ve hasta que el proyecto lleva seis meses sin vender. Está en estudio de mercado antes de comprar el terreno.
Paso 4: los números
| Bloque | Qué incluye | Cuándo se decide |
|---|---|---|
| Ingresos | Metros vendibles × precio por m², por tipo de unidad y por etapa | Paso 3 |
| Costo de suelo | Precio del terreno, alcabala, notaría, registro, corretaje | Paso 1 |
| Costo directo de obra | Estructura, arquitectura, instalaciones | Paso 3 |
| Costos indirectos | Proyectos, licencias, supervisión, gastos generales, marketing y ventas | Pasos 4 y 5 |
| Costos financieros | Intereses del crédito promotor, comisiones, fiduciario | Paso 4 |
| Impuestos | IGV según el régimen aplicable, impuesto a la renta | Paso 4 |
Paso 5: los permisos
Anteproyecto, licencia de edificación por la modalidad que corresponda, factibilidades y, si el terreno es rústico, habilitación urbana previa. Es el paso donde el cronograma se vuelve incierto: el costo del trámite es previsible, el plazo no. Por eso los proyectos serios estructuran el crédito y la preventa con holgura de calendario. Está en la ruta completa de permisos.
Paso 6: lanzamiento y preventa
El lanzamiento no es publicidad: es el mecanismo que financia la obra. La preventa alcanza el punto de equilibrio, el banco libera desembolsos contra avance y la obra arranca sin inmovilizar todo el capital del promotor. Cómo se calcula ese punto está en punto de equilibrio, y por qué se vende antes de construir, en por qué se vende en preventa.
¿Qué necesita un proyecto para su lanzamiento?
Lanzar no es solo abrir la sala de ventas. La ley exige que, antes de firmar la separación o el contrato, el comprador reciba cierta información de forma previa y gratuita. Esto es lo que debe estar listo:
| Qué debe tener listo la promotora | Para qué sirve | Norma |
|---|---|---|
| Partida registral del terreno matriz | Acredita que quien vende es el propietario del inmueble del que saldrá la unidad | Código del Consumidor, art. 77.2.a |
| Aprobación del anteproyecto de arquitectura o del proyecto de habilitación urbana | Requisito para ofrecer bienes futuros | Código del Consumidor, art. 77.2.h |
| Situación de la licencia de edificación | El comprador debe saber en qué etapa está el permiso | Código del Consumidor, art. 77.2.b |
| Plano de la unidad, indicando qué es referencial | Evita discusiones sobre áreas y distribución a la entrega | Código del Consumidor, art. 77.2.c |
| Precio, forma de pago, gastos, tributos y cronograma | Que el comprador conozca el costo total | Código del Consumidor, art. 77.2.e |
| Condiciones de la separación | Vigencia, causales y penalidades; si el proyecto no se ejecuta por causa del proveedor, se devuelve todo lo pagado a sola solicitud | Código del Consumidor, art. 77.2.f |
| Información mínima en la publicidad escrita | Los avisos de bienes futuros deben incluir los datos del art. 77 | Código del Consumidor, art. 76.1 |
| Predeclaratoria de fábrica, preindependización y prerreglamento interno (opcional) | Anotación preventiva en Sunarp que da publicidad a las unidades futuras; tiene vigencia de un año | Ley 29090, art. 29 |
Preguntas frecuentes
¿Qué se necesita para el lanzamiento de un proyecto inmobiliario?
Además del estudio de mercado y el financiamiento, la ley pide tener la partida del terreno, el anteproyecto aprobado o la licencia (e informar en qué estado está), el plano de cada unidad, el precio con cronograma y las condiciones de separación, entregados al comprador antes de que firme.
¿Se puede vender un departamento en planos sin licencia?
El Código del Consumidor contempla la venta de bienes futuros siempre que el proveedor acredite al menos la aprobación del anteproyecto de arquitectura o del proyecto de habilitación urbana, e informe la situación de la licencia. Si el proyecto no se ejecuta por su causa, debe devolver todo lo pagado.
¿Cuánto dura la licencia de edificación de un proyecto?
36 meses desde su emisión, prorrogables una sola vez por 12 meses si se solicita dentro de los 30 días calendario previos al vencimiento, sin costo adicional. En proyectos por etapas se puede pedir una licencia por etapa sobre un proyecto integral aprobado por 10 años.
¿Cuál es el primer paso de un proyecto inmobiliario?
Encontrar y verificar el suelo. Todo lo demás —cabida, producto, números y permisos— depende de qué permite ese terreno y en qué condición registral y de servicios está.
¿Dónde se define la utilidad de un desarrollo?
En los primeros cuatro pasos, antes de construir: en el precio al que se compra el suelo, en la cabida que se logra, en el producto que se elige y en la calidad de los números.
¿Se puede corregir una cabida mal hecha?
No de forma barata. Una cabida subestimada significa menos metros vendibles durante toda la vida del proyecto, y rehacer el diseño después de la licencia cuesta tiempo y dinero.
¿Qué tamaño de departamento conviene proyectar hoy?
El mercado se está moviendo hacia unidades compactas: el área media vendida bajó a 63,9 m² y el 50,1% de las ventas fue de unidades de 40 a 60 m² en el primer semestre de 2026.
¿Cuánto demora todo el proceso?
Depende sobre todo de los permisos, que son el componente de plazo más incierto. La estructura financiera debe diseñarse con holgura de calendario, no con el escenario optimista.
Si desarrollas un proyecto: cómo publicarlo con todas sus tipologías en una sola ficha.
Fuentes
- Evaluación de proyectos inmobiliarios en Perú — Universidad Privada del Norte, Educación Continua
- TUO de la Ley N.° 29090, Ley de regulación de habilitaciones urbanas y de edificaciones
- Código de Protección y Defensa del Consumidor, arts. 76 y 77 (productos inmobiliarios) — Indecopi, edición 2023
- Ley N° 29090 y modificatorias, arts. 11 (vigencia de licencias) y 29 (predeclaratoria de fábrica)
- La venta de departamentos en Lima no se detiene y se acerca al umbral técnico de 60 m² para tres habitaciones — Infobae, 21/07/2026 (datos CODIP)
- Capeco: nuevos proyectos de vivienda caen 16,5% en Lima Metropolitana y ya reducen la oferta disponible — La República, 05/06/2026 (IEC N.° 101)
- Línea de Financiamiento Promotor — BBVA Perú Empresas
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