El VAN (valor actual neto) responde cuánto valor crea el proyecto hoy, después de descontar todos los flujos futuros a una tasa que refleja el riesgo. La TIR (tasa interna de retorno) responde a qué tasa anual rinde el dinero invertido. Se calculan sobre el mismo insumo —el flujo de caja mensual— y se leen juntas: el VAN dice si conviene hacerlo, la TIR dice cuánto rinde comparado con otra cosa.
Datos clave
- VAN positivo significa que el proyecto crea valor por encima de la tasa exigida. VAN negativo, que destruye valor.
- La TIR es la tasa que hace el VAN igual a cero: se compara contra el costo del financiamiento y contra alternativas.
- Ambas se calculan sobre el flujo de caja mensual, no sobre la utilidad contable.
- La tasa de descuento debe reflejar el riesgo del proyecto, no la tasa de referencia del BCRP (4,25% en agosto de 2026).
- Un proyecto es rentable cuando el VAN es positivo, la TIR supera el costo del financiamiento y la velocidad de ventas sostiene el flujo.
- La TIR de un proyecto apalancado no es comparable con la de uno sin apalancamiento: son métricas de cosas distintas.
¿Qué mide cada una?
| Métrica | Pregunta que responde | Unidad | Criterio de decisión |
|---|---|---|---|
| VAN | ¿Cuánto valor crea el proyecto hoy? | Soles | Hacerlo si es positivo a la tasa exigida |
| TIR | ¿A qué tasa anual rinde el capital? | Porcentaje anual | Hacerlo si supera el costo de capital |
| Payback | ¿En cuánto tiempo recupero lo invertido? | Meses | Complementaria: mide exposición, no rentabilidad |
| Margen sobre ventas | ¿Cuánto queda de cada sol vendido? | Porcentaje | Referencial: ignora tiempo y apalancamiento |
¿Qué tasa de descuento se usa?
La que refleje el riesgo del proyecto, no la tasa de referencia del banco central. El error frecuente es descontar a la tasa del crédito promotor, que es el costo de la deuda, no el costo del capital propio. El capital propio exige más porque cobra al final y después de todos los demás en la prelación del fideicomiso.
Una forma práctica de plantearlo: la tasa de descuento debe ser al menos lo que ese mismo dinero podría rendir en la mejor alternativa disponible con riesgo comparable. Si el proyecto no supera eso, no compensa el trabajo ni el riesgo.
Las tres trampas de la TIR
Primera: la TIR premia los proyectos cortos. Un proyecto que devuelve rápido puede mostrar una TIR alta con muy poca utilidad en soles. Por eso se lee junto al VAN, que sí mide magnitud.
Segunda: la TIR asume reinversión a la misma tasa. El supuesto implícito es que los flujos que salen del proyecto se reinvierten al mismo rendimiento, lo que casi nunca ocurre. Es una razón para no elegir solo por TIR entre dos alternativas muy distintas en plazo.
Tercera: el apalancamiento infla la TIR. Un proyecto financiado con preventa y crédito muestra una TIR sobre capital propio muy superior a la del proyecto sin apalancar. No es que sea mejor negocio: es que tiene más riesgo. Comparar la TIR apalancada de un proyecto con la no apalancada de otro es comparar cosas distintas.
¿Cómo se arma el cálculo en la práctica?
Con el flujo mensual del proyecto: egresos de terreno, estudios, licencias, obra, comercialización, intereses e impuestos; ingresos por cuotas iniciales y desembolsos hipotecarios. Sobre esa serie se calcula el VAN a la tasa exigida y la TIR. Después se repite el ejercicio para el escenario de absorción lenta y para el de sobrecosto, y se observa cuánto se deteriora cada indicador.
Si el VAN sigue siendo positivo en los tres escenarios, el proyecto tiene margen de seguridad. Si solo lo es en el base, el número no está midiendo rentabilidad: está midiendo optimismo. El armado del flujo está en flujo de caja de un desarrollo.
¿Sirve esto para un inversionista pequeño?
Sirve, y con la misma lógica. Si te ofrecen participar en un proyecto con una "rentabilidad del 25%", la pregunta correcta es: ¿25% sobre qué, en cuánto tiempo y con qué lugar en la prelación de cobro? Sin esas tres respuestas, el porcentaje no significa nada. Está en invertir en un desarrollo sin ser desarrollador y en cómo elegir en qué inmueble invertir con datos.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el VAN de un proyecto inmobiliario?
El valor actual neto: la suma de todos los flujos futuros descontados a una tasa que refleja el riesgo, menos la inversión. Si es positivo, el proyecto crea valor por encima de la tasa exigida.
¿Qué es la TIR?
La tasa interna de retorno: la tasa anual que hace que el VAN sea cero. Se compara contra el costo del financiamiento y contra otras alternativas de inversión.
¿Qué tasa de descuento debo usar?
Una que refleje el riesgo del proyecto y el costo de tu capital, no la tasa de referencia del banco central ni la tasa del crédito promotor, que es costo de deuda.
¿Por qué no basta con la TIR?
Porque premia los proyectos cortos, asume reinversión a la misma tasa y se infla con el apalancamiento. Se lee siempre junto al VAN, que mide la magnitud del valor creado.
¿Qué me dice una TIR alta con VAN bajo?
Que el proyecto rinde bien por unidad de tiempo pero mueve poco dinero. Puede ser una buena operación pequeña, no necesariamente el mejor uso de un capital grande.
Fuentes
- Evaluación de proyectos inmobiliarios en Perú — Universidad Privada del Norte, Educación Continua
- Programa monetario y tasa de referencia — BCRP
- Tasas de interés por tipo de crédito y empresa bancaria — Estadísticas de la SBS
- La venta de departamentos en Lima no se detiene y se acerca al umbral técnico de 60 m² para tres habitaciones — Infobae, 21/07/2026 (datos CODIP)
- Línea de Financiamiento Promotor — BBVA Perú Empresas
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